Aluguel por temporada ou anual: qual a diferença para quem investe?
Temporada é o contrato de até 90 dias, cobrado adiantado, que pode ser por diária ou por meses; o anual é o contrato residencial de 30 meses, mensal, com uma garantia, e os dois cabem no mesmo apartamento ao longo do ano (Lei 8.245/1991, arts. 46 a 49).
| Por temporada | Anual (residencial) | |
|---|---|---|
| Prazo | Até 90 dias (art. 48) | Em geral 30 meses (art. 46) |
| Cobrança | Tudo adiantado, se o contrato prever (art. 49) | Mensal; uma garantia: caução de até três aluguéis, fiador ou seguro-fiança (arts. 37 e 38) |
| Como se paga | Por diária ou por mês, conforme o contrato | Por mês |
| Quem aluga | Turistas no verão; no resto do ano, quem vem trabalhar ou estudar uma temporada | Quem vai morar na cidade |
| Administração | Costuma ter administradora, que cuida de anúncio, limpeza e chaves | Imobiliária que cobra e administra |
Fonte: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Planalto, consultada em outubro/2026.
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
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Ver a calculadora completa →Como funciona o aluguel híbrido e como o apartamento fica alugado o ano inteiro?
No aluguel híbrido o apartamento é alugado por diária de dezembro ao Carnaval e por meses, em contratos de temporada de até 90 dias, no resto do ano, a quem vem trabalhar uma temporada em Florianópolis; assim fica alugado o ano inteiro.
O aluguel híbrido junta as duas demandas da Ilha. No verão chega o turista, que paga por diária. No resto do ano chega gente que vem trabalhar, estudar ou se mudar e precisa de um apartamento mobiliado por um a três meses. Um exemplo de calendário para 2027:
| Período | Como se aluga | Para quem |
|---|---|---|
| Das festas ao Carnaval (20/12/2026 a 10/02/2027) | Por diária, nas plataformas de reserva | Turistas. Um dormitório no Norte da Ilha: mediana de R$ 527 a R$ 550 por noite em janeiro de 2027 (Booking.com) |
| Resto de fevereiro e março | Por diária | Quem quer mar quente com mais calma; Semana Santa de 26 a 28 de março |
| Abril a junho | Contrato de temporada de até 90 dias | Profissionais que vêm trabalhar uma temporada, nômades digitais, quem está se mudando |
| Julho a setembro | Outro contrato de até 90 dias, ou diária nas férias de julho | Os mesmos perfis e as famílias das férias |
| Outubro a meados de dezembro | Contrato mais curto, que termina antes das festas, ou diária nos feriados | Trabalho, cursos e escapadas de feriado |
Fonte: Booking.com, levantamento próprio de 08/10/2026 (apartamento inteiro, 1 dormitório, 2 adultos, 10 a 17/01/2027, medianas); calendário nacional de feriados 2027.
A conta linha por linha do aluguel de verão está em quanto rende, líquido, o aluguel por temporada. Esta guia é sobre a escolha: como montar o ano.
Quem aluga por meses em Florianópolis fora do verão?
Quem vem trabalhar uma temporada na cidade: em Florianópolis, a tecnologia responde por 21% do PIB da cidade (ACATE, 27/08/2026), e o Sapiens Parque, o parque tecnológico do Governo de Santa Catarina, fica em Cachoeira do Bom Jesus, no Norte da Ilha.
O inquilino de meses é um perfil diferente do turista de janeiro: profissional de tecnologia, nômade digital, quem faz um curso ou um tratamento, quem está se mudando e procura casa. Para essa gente, o apartamento mobiliado por um a três meses resolve o que um contrato de 30 meses não resolve. A tecnologia é o motor mais claro: segundo o Observatório ACATE, a associação das empresas de tecnologia de Santa Catarina, o setor responde por 21% do PIB de Florianópolis, ou seja, de tudo que a cidade produz (27/08/2026). E o Sapiens Parque, o parque tecnológico do Governo de Santa Catarina, fica em Cachoeira do Bom Jesus, onde a Ceni & Southier constrói.
Fonte: Observatório ACATE, 27/08/2026; Sapiens Parque (Governo de Santa Catarina); IBGE, Censo 2022 (537.211 habitantes em Florianópolis).
Como é um contrato de aluguel de um a três meses?
Até 90 dias é aluguel por temporada: o dono pode cobrar tudo adiantado, o contrato lista os móveis e o estado deles e tem data de saída; se o inquilino ficar mais de 30 dias depois do fim sem oposição do dono, o contrato passa a prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50).
É o contrato que sustenta a parte “por meses” do aluguel híbrido. Quatro pontos, todos da Lei do Inquilinato:
- Prazo de até 90 diasCom data de entrada e de saída por escrito. Se o inquilino quiser ficar mais de 90 dias, deixa de ser temporada e entra o contrato residencial, o anual.
- Cobrança adiantadaO dono pode receber de uma vez o aluguel e os encargos do período e pedir uma garantia (art. 49). Deixe escrito o que o preço inclui: condomínio, luz, internet e limpeza.
- Inventário, se for mobiliadoO contrato descreve os móveis e utensílios e o estado deles (art. 48, parágrafo único). Fotos do dia da entrada ajudam.
- A saída, sem deixar correrSe o inquilino ficar mais de 30 dias depois do fim sem oposição do dono, o contrato se prorroga por prazo indeterminado e deixa de poder ser cobrado adiantado (art. 50). No calendário híbrido, a última saída do ano vem antes das festas.
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50, Planalto.
Quem paga o quê: o dono ou o inquilino?
O dono responde pela estrutura do imóvel e pelas despesas extraordinárias do condomínio; o inquilino, pelos danos que causar e pelas despesas ordinárias do dia a dia (Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23).
O dono (art. 22)
- Entregar o apartamento em condições de uso.
- Problemas de estrutura e os que já existiam antes do aluguel.
- Despesas extraordinárias do condomínio, como obras e fundo de reserva.
O inquilino (art. 23)
- Danos causados por ele ou pelas visitas.
- Despesas ordinárias do condomínio: limpeza, portaria, manutenção comum.
- Devolver o apartamento como recebeu, salvo o desgaste normal.
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23, Planalto.
Airbnb mensal ou aluguel mensal: qual a diferença para quem investe?
No Airbnb, estadia mensal é a de 28 noites ou mais, em apartamento mobiliado, e cabe no aluguel por temporada de até 90 dias; o aluguel mensal comum é o contrato residencial, em geral de 30 meses. Muita gente combina os dois no aluguel híbrido.
| Airbnb mensal | Aluguel mensal comum (residencial) | |
|---|---|---|
| Prazo | De 28 noites até 90 dias; acima disso deixa de ser temporada (Lei 8.245/1991, art. 48) | Em geral 30 meses (art. 46) |
| Imóvel | Mobiliado, com inventário no contrato | Em geral sem móveis |
| Quem aluga | Quem vem trabalhar, estudar ou passar uma temporada | Quem vai morar na cidade |
| Cobrança | No Airbnb, o primeiro mês na reserva e o resto mês a mês; fora da plataforma, o contrato de temporada pode prever pagamento adiantado (art. 49) | Mensal, com uma garantia |
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 46 a 49, Planalto; Central de Ajuda do Airbnb (estadias de 28 noites ou mais: pagamento mensal e política de cancelamento de longo prazo), consulta em 16/10/2026.
Na estratégia da Ceni & Southier, o apartamento é alugado por diária no verão e por meses no resto do ano, e assim fica alugado o ano inteiro. O imposto sobre o aluguel está em imposto sobre aluguel e Airbnb: carnê-leão.
Quanto o aluguel soma ao investimento em um apartamento na planta?
Na planta, o ganho maior vem da valorização durante a obra (a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano, do preço de lançamento ao de entrega); depois da entrega, o aluguel híbrido soma renda ao patrimônio que já valorizou.
Quem investe na planta com a Ceni & Southier ganha em duas fases. Na primeira, a obra: a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Nos casos entregues, em reais, do contrato ao anúncio: Solar de Lótus +228%, Solar da Cachoeira +200% e Solar de Bougainville +120%. Na segunda fase, com as chaves na mão, entra o aluguel híbrido, por diária no verão e por meses no resto do ano. A rentabilidade é a soma das duas, e é assim que a conta deve ser feita. Para simular com o seu valor, use a calculadora.
Fonte: Ceni & Southier, contratos e anúncios das obras entregues, estudo de 01/10/2026.
Cinco perguntas antes de escolher como alugar
- Qual é a minha estratégia: diária no verão e meses no resto do ano, ou anual?
- Quem vai administrar o apartamento: eu, uma imobiliária ou uma administradora de temporada?
- O contrato de meses tem data de saída antes das festas?
- O inventário dos móveis e as fotos de entrada estão no contrato?
- Já conversei com meu contador sobre como declarar o aluguel?
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre aluguel por temporada e aluguel anual?
Temporada vai até 90 dias e pode ser cobrada adiantada; o anual é o contrato residencial, em geral de 30 meses, com pagamento mensal e uma garantia (Lei 8.245/1991, arts. 46 a 49).
Aluguel por temporada ou anual: qual rende mais para quem investe?
Depende do calendário. O melhor desenho costuma ser o híbrido: diária no verão e meses, em contratos de até 90 dias, no resto do ano, para que o apartamento fique alugado o ano inteiro.
Como alugar apartamento em Florianópolis o ano inteiro?
Com o aluguel híbrido: por diária de dezembro ao Carnaval e, no resto do ano, por contratos de temporada de um a três meses para quem vem trabalhar ou estudar na cidade.
Quanto tempo pode durar um aluguel por temporada?
Até 90 dias, segundo o artigo 48 da Lei do Inquilinato. Passou disso, o contrato é o residencial.
Preciso morar em Florianópolis para alugar o meu apartamento?
Não. Uma imobiliária ou uma administradora de temporada cuida de anúncio, hóspedes, limpeza e chaves e repassa o valor ao dono.
O aluguel paga imposto de renda?
Em regra, sim. Quando o aluguel vem de pessoa física, o imposto é recolhido todo mês pelo carnê-leão, o imposto sobre a renda recebida de outra pessoa física (Receita Federal, gov.br). O cálculo depende do seu caso: confirme com seu contador.
Airbnb mensal vale a pena?
Fora da alta temporada, sim: quem vem trabalhar uma temporada fica de 28 noites até 90 dias, paga o primeiro mês na reserva e o resto mês a mês (Central de Ajuda do Airbnb, consulta em 16/10/2026), e o apartamento segue alugado o ano inteiro, no aluguel híbrido.
Airbnb ou aluguel mensal: qual é melhor?
Não precisa escolher um só. No aluguel híbrido, o apartamento é alugado por diária no verão e por meses no resto do ano; o contrato residencial de 30 meses fica para quem quer um inquilino fixo.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
