O que a Lei do Inquilinato diz sobre o contrato de aluguel residencial?
O contrato residencial de 30 meses ou mais termina sozinho no fim do prazo; o aluguel é em reais, o reajuste é anual e o IPTU é do proprietário, salvo se o contrato passar ao inquilino por escrito (Lei 8.245/1991, arts. 17, 22, 23 e 46).
- Prazo de 30 meses ou maisCom 30 meses ou mais, o contrato acaba no fim do prazo, sem aviso (art. 46). Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim, sem você se opor, o contrato passa a valer por prazo indeterminado (art. 46, §1º). Durante o prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel; o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa do contrato, proporcional ao tempo que já cumpriu (art. 4º).
- Aluguel em reaisA lei proíbe fixar o aluguel em moeda estrangeira ou atrelá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17).
- Quem paga o quêCondomínio ordinário (o dia a dia do prédio) fica com o inquilino; as despesas extraordinárias, como obras e fundo de reserva, ficam com o proprietário (arts. 22 e 23). O IPTU é do proprietário, a menos que o contrato transfira ao inquilino: escreva isso no contrato (art. 22, VIII).
- Descrição do estado do imóvelO inquilino pode pedir a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos que já existem (art. 22, V). É o documento que vale na saída (veja a seção da vistoria).
Que garantias a Lei do Inquilinato permite: caução, fiador ou seguro-fiança?
A lei permite uma só garantia por contrato: fiador, caução em dinheiro de até três aluguéis depositada em poupança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, arts. 37 e 38).
| Garantia | Como funciona | O que o proprietário recebe se o aluguel atrasar |
|---|---|---|
| Fiador | Uma pessoa responde com o próprio patrimônio pelas dívidas do aluguel | O que for cobrado do fiador |
| Caução em dinheiro | Até três aluguéis, depositados em caderneta de poupança; o rendimento é do inquilino (art. 38, §2º) | Os três meses já depositados |
| Seguro-fiança | O inquilino contrata e paga uma apólice (art. 37, III) | O que a apólice cobrir: leia as coberturas |
| Cotas de fundo de investimento | O inquilino cede as cotas em garantia | O valor das cotas |
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 37 e 38, consultada em outubro de 2026.
Só uma modalidade por contrato: pedir duas é proibido (art. 37, parágrafo único). Sem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o aluguel adiantado até o sexto dia útil do mês (art. 42). Sobre a devolução da caução: o depósito fica em nome do inquilino, com o rendimento dele, e volta ao inquilino no fim da locação, depois de descontadas as contas em aberto e o que a vistoria de saída apontar. O lado de quem procura onde morar está em alugar para morar em Florianópolis.
Como fazer a vistoria de entrada e a vistoria de saída do imóvel alugado?
Faça um laudo de entrada com fotos assinado pelos dois e, na saída, compare o imóvel com ele: a lei manda devolver como recebeu, salvo o desgaste normal do uso (Lei 8.245/1991, art. 23, III).
- Laudo de entradaAntes de entregar as chaves, descreva cômodo por cômodo o estado do imóvel (piso, paredes, pintura, torneiras, portas, eletrodomésticos), com fotos e data. Os dois assinam. É a descrição do art. 22, V.
- Vistoria de saídaNo fim do contrato, o proprietário e o inquilino percorrem o imóvel com o laudo de entrada em mãos e registram a diferença, também com fotos e assinatura dos dois.
- O que se cobra e o que não se cobraA lei manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). Desgaste normal, como uma parede levemente marcada depois de anos, não se cobra; dano além do uso normal, sim.
- PinturaA lei não fala em pintura: vale o que o contrato combinou e o estado de entrega registrado no laudo. Se o imóvel foi entregue recém-pintado, escreva isso no laudo e diga no contrato se a pintura será refeita na saída.
Como funciona a entrega das chaves e o fim do contrato de aluguel?
No fim do prazo de 30 meses o contrato acaba sozinho; a entrega das chaves, com um termo assinado, encerra a locação, e o proprietário acerta as contas finais e devolve a caução.
A entrega das chaves é o ato que marca o fim da locação. O melhor jeito de fazê-la sem discussão é por escrito, em um termo de entrega com a data, assinado pelo proprietário e pelo inquilino, que registra o que foi vistoriado na saída.
- Aviso e dataNo contrato de 30 meses, o fim do prazo vale por si (art. 46). Combine por escrito a data de saída e a vistoria.
- Vistoria de saída e chavesVeja o imóvel com o laudo de entrada e receba todas as chaves e controles. Assine o termo de entrega.
- Contas finaisConfira se o aluguel, o condomínio ordinário e as contas de luz, água e gás foram pagos até a data da entrega. Contas em aberto saem da caução.
- Devolução da cauçãoSe houve caução, devolva-a com o rendimento da poupança, descontado o que a vistoria e as contas finais apontarem.
Se o inquilino pedir para sair antes do fim do prazo, vale a multa do contrato, proporcional ao tempo cumprido (art. 4º).
Como funciona o reajuste anual do aluguel?
O aluguel só pode ser reajustado a cada 12 meses (Lei 10.192/2001, art. 2º), pelo índice que o contrato prever, como o IGP-M ou o IPCA; o índice precisa estar escrito no contrato.
A lei não deixa reajustar o aluguel em menos de um ano (Lei 10.192/2001, art. 2º). O percentual segue o índice previsto no contrato. Os mais usados são o IGP-M (da Fundação Getulio Vargas) e o IPCA (do IBGE, a inflação oficial). Escolha um deles e escreva no contrato, com o mês-base: se o contrato não diz qual índice, a discussão começa na hora do reajuste.
O índice de cada mês muda e não fica nesta guia; veja o valor atualizado no site do IBGE ou da FGV na data do reajuste. Na renovação, o aluguel pode ser renegociado: a regra do reajuste anual vale durante o contrato.
Contrato anual ou aluguel por temporada: quando usar cada um?
O contrato anual é o residencial de 30 meses; o contrato de temporada vai até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48) e permite alugar por diária no verão e por meses no resto do ano, o aluguel híbrido.
A mesma lei tem os dois contratos. O residencial, de 30 meses ou mais, traz renda mensal estável. O de temporada, de até 90 dias (art. 48), pode ser cobrado adiantado (art. 49) e é o contrato do aluguel híbrido, a estratégia da Ceni & Southier: por diária no verão (em janeiro, um dormitório no Norte da Ilha fica em R$ 527 a R$ 550 por noite, mediana do Booking para 10 a 17/01/2027, busca de 08/10/2026) e por meses no resto do ano, para quem vem trabalhar uma temporada (o polo tecnológico responde por 21% do PIB da cidade, ACATE, 27/08/2026). Assim o apartamento fica alugado o ano inteiro. A comparação completa está em aluguel anual, por temporada ou híbrido, e a administração, em administradora de aluguel por temporada.
A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Casos reais, em reais (contrato × anúncio): +228% no Solar de Lótus, +200% no Solar da Cachoeira e +120% no Solar de Bougainville. São 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. A conta com o seu valor está na calculadora.
Antes de assinar um contrato de aluguel
- O contrato é de 30 meses ou mais e escreve o índice de reajuste?
- Você escolheu uma só garantia e sabe o que ela cobre?
- O laudo de entrada tem fotos, data e assinatura dos dois?
- O contrato diz quem paga o IPTU e a pintura na saída?
- Você combinou o termo de entrega das chaves e a devolução da caução?
Perguntas frequentes
A Lei do Inquilinato atualizada vale para qualquer aluguel residencial?
Vale para o aluguel residencial em geral (Lei 8.245/1991). O de temporada, de até 90 dias, tem regras próprias (arts. 48 a 50).
Lei do Inquilinato: seguro-fiança é obrigatório?
Não. É uma das garantias que o proprietário pode pedir, e só uma por contrato: fiador, caução, seguro-fiança ou cotas de fundo (art. 37).
Quanto de caução a Lei do Inquilinato permite?
Até três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança, com o rendimento do inquilino (art. 38, §2º).
Como fazer a vistoria de saída do imóvel alugado?
Compare o imóvel com o laudo de entrada, com fotos, e registre a diferença com assinatura dos dois. O inquilino deve devolver como recebeu, salvo o desgaste normal (art. 23, III).
O inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída?
A lei não fala em pintura. Vale o que o contrato combinou e o estado de entrega registrado no laudo de entrada.
Quando devolver a caução ao inquilino?
No fim da locação, depois da entrega das chaves e da vistoria de saída, com o rendimento da poupança, descontando as contas em aberto e os danos além do desgaste normal.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
A cada 12 meses, no mínimo (Lei 10.192/2001, art. 2º), pelo índice escrito no contrato, como o IGP-M ou o IPCA.
