Sete critérios, duas ferramentas
| Critério | Renda fixa (Tesouro Selic, CDB) | Apartamento em Florianópolis |
|---|---|---|
| O que é | Um empréstimo ao governo ou ao banco, que devolve com juros | Um bem registrado no seu nome, numa cidade com demanda o ano inteiro |
| Liquidez | Dias | Semanas ou meses para vender; aluguel mensal enquanto isso |
| Risco principal | Taxa abaixo da inflação; risco do emissor (mitigado no Tesouro) | Obra (se na planta), mercado, vacância, gestão |
| Horizonte | Curto e médio | Longo (5 anos ou mais) |
| Custos | IR sobre os juros (tabela regressiva) | Compra (ITBI, escritura), condomínio, IPTU, manutenção, gestão |
| Esforço | Nenhum | Real: decidir, acompanhar a obra, alugar, manter |
| O que fica para os filhos | Um saldo | Um imóvel em nome próprio |
Referência de taxa: Selic 13,75% ao ano, fixada pelo Copom em 16 de setembro de 2026 (Banco Central do Brasil); taxa nominal, antes do imposto. Nenhum número desta guia é projeção de valorização.
Use a calculadora: o seu valor projetado a 20% por ano de obra, ao lado do que aconteceu de verdade nos nossos três últimos prédios entregues.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →Quanto imposto se paga na renda fixa e no imóvel?
Na renda fixa o IR sai no resgate, de 22,5% a 15% conforme o prazo; no imóvel, a valorização só paga imposto na venda: 15% sobre o lucro (Leis 11.033/2004 e 8.981/1995).
A taxa do título e a valorização do imóvel são números brutos. O imposto muda a conta, e muda de jeito diferente em cada caminho:
| Renda fixa (CDB, Tesouro) | Apartamento | |
|---|---|---|
| Imposto sobre o ganho | 22,5% até 180 dias; 20% até 360; 17,5% até 720; 15% acima disso (Lei 11.033/2004, art. 1º) | 15% sobre o lucro até R$ 5 milhões (Lei 8.981/1995, art. 21, com a Lei 13.259/2016) |
| Quando se paga | No resgate, retido na fonte | Só na venda: enquanto o imóvel é seu, a valorização não paga IR |
| Isenções | Não há no CDB nem no Tesouro | Único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda em 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23); ou o valor reinvestido em imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39) |
| Renda no caminho | Os juros já estão no saldo | Aluguel, declarado no carnê-leão pela tabela progressiva |
| Custo de entrada | Praticamente nenhum | ITBI de 2% em Florianópolis, mais escritura e registro |
| Proteção | FGC até R$ 250 mil por CPF e por instituição, no CDB | O próprio imóvel, registrado no seu nome |
Na prática: enquanto o dinheiro está no tijolo, a valorização trabalha inteira, sem imposto no caminho. A conta muda se você mora fora do Brasil, e o aluguel tem regras próprias. Confirme com seu contador para o seu caso.
O que a porcentagem não diz
- Quando você pode sairA renda fixa vence ou tem liquidez diária; o apartamento se vende quando aparece o comprador. Se você vai precisar do dinheiro em um ano, o tijolo não é para essa parte do seu patrimônio.
- O que acontece se você errarUma renda fixa mal escolhida custa uma taxa. Um apartamento mal escolhido custa anos. Por isso o tijolo exige verificar mais: construtora, bairro, contrato.
- Quanto trabalho dáRenda fixa, nenhum. Apartamento, decisões: acompanhar a obra, escolher administradora, manter. Se você não quer esse trabalho, alguém faz por uma porcentagem, e isso entra na conta.
- Juro alto é para sempre?A Selic estava em 13,75% em setembro de 2026, no quinto corte seguido. Taxa muda; o imóvel continua lá. Decidir pelo juro do mês é decidir pelo retrovisor.
Uma delas é como o dinheiro entra: financiamento ou parcelas na obra: como se paga um apartamento.
R$ 100 mil por três anos: quanto fica em cada caminho?
Com a Selic parada em 13,75%, R$ 100 mil viram cerca de R$ 140 mil líquidos em três anos; na planta, pela referência de 20% ao ano durante a obra, a unidade chega a R$ 160 mil.
Uma comparação simples, com as mesmas regras de imposto para os dois lados:
| Renda fixa a 100% da Selic | Na planta, pelo custo real da obra | |
|---|---|---|
| Ponto de partida | R$ 100.000 | R$ 100.000 |
| Taxa usada | 13,75% ao ano, a Selic de 16/09/2026, parada por três anos | 20% ao ano durante a obra, juros simples (a referência da Ceni & Southier) |
| Em 36 meses, bruto | R$ 147.182 | R$ 160.000 |
| Imposto | 15% sobre o ganho, no resgate: R$ 7.077 | Nenhum enquanto não vender; se vender, 15% sobre o lucro: R$ 9.000 |
| Fica com você | R$ 140.105 | R$ 160.000 em imóvel; R$ 151.000 se vender |
(Contas nossas.) Dois pontos de método. A Selic parada favorece a renda fixa: o mercado espera queda, para 13,50% no fim de 2026 e 12,00% no fim de 2027 (Boletim Focus, Banco Central, 02/10/2026). E o imóvel ainda pode ser alugado depois da entrega, o que a tabela não conta. Do lado do imóvel, a escritura tem ITBI e registro, como mostra a tabela de impostos. Para fazer a mesma conta com o seu valor, use a calculadora desta guia.
Imóvel ou CDI, Tesouro Direto, CDB ou poupança: como comparar cada um?
O CDI é a taxa que os CDBs usam como régua e anda perto da Selic; Tesouro Direto e CDB pagam juros com imposto regressivo; a poupança tem regra própria e não paga IR. O imóvel se compara pela rentabilidade total e pelo patrimônio, não pelo aluguel sozinho.
| CDB / CDI | Tesouro Direto | Poupança | Imóvel | |
|---|---|---|---|---|
| O que é | Empréstimo ao banco; o CDB costuma pagar uma porcentagem do CDI, a taxa entre bancos, que anda colada na Selic | Empréstimo ao governo federal | Depósito com regra fixada em lei | Bem registrado no seu nome |
| Quanto paga | A porcentagem do CDI combinada com o banco; a Selic é de 13,75% ao ano desde o Copom de 16/09/2026 | O Tesouro Selic acompanha a Selic; o prefixado e o IPCA+ travam a taxa do dia da compra | Com a Selic acima de 8,5% ao ano: 0,5% ao mês mais a TR (Lei 12.703/2012) | Aluguel mais valorização: em Florianópolis, o m² subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026) |
| Imposto sobre o ganho | IR regressivo, de 22,5% a 15% (Lei 11.033/2004) | IR regressivo, igual | Isenta para pessoa física | Só na venda: 15% sobre o lucro até R$ 5 milhões (Lei 13.259/2016), com as isenções da tabela de impostos desta guia |
Fonte: Banco Central do Brasil (Selic, Copom de 16/09/2026); Lei 11.033/2004; Lei 12.703/2012; Lei 8.981/1995 com a Lei 13.259/2016; FipeZap, setembro de 2026. Taxas são nominais, antes do imposto, e mudam; nenhum número é projeção.
A comparação honesta usa a rentabilidade total do imóvel (renda mais valorização) no mesmo prazo do investimento financeiro, e lembra que o imóvel é um bem que fica no seu nome. Para fazer a conta com o seu valor, use a calculadora; o cálculo passo a passo está em como calcular a rentabilidade de um imóvel.
Como a maioria resolve: não escolhendo, repartindo
Ninguém sério coloca tudo numa coisa só. A regra prática de quem compra conosco é: reserva de emergência em renda fixa líquida; o que se precisa em um ou dois anos, em renda fixa; tijolo para a parte que não se vai tocar em cinco anos ou mais, e que se quer em bem próprio, num lugar ao qual se volta. A proporção é sua; a conversa com seu contador ou assessor, também.
O tijolo faz sentido se
- Você não vai precisar desse dinheiro em cinco anos.
- Quer um bem no seu nome, com uso possível.
- Aceita o trabalho de decidir bem e acompanhar a obra.
- Verificou quem constrói.
Não faz sentido se
- Você pode precisar do dinheiro em breve.
- Busca taxa fixa e garantida.
- Não quer nenhuma gestão nem risco de obra.
- Prometem uma porcentagem que você não consegue verificar em obras já entregues.
Próximo capítulo (2 de 5): E por que Florianópolis? O metro quadrado que subiu 8,31% em 12 meses, contra 5,51% da média de 56 cidades (FipeZap, setembro de 2026), e os três motivos: terreno limitado, tecnologia e turismo.
Antes de mover o dinheiro: cinco perguntas
- Quando posso precisar desse dinheiro? Em meses, ou não vou tocar?
- Que trabalho estou disposto a fazer: nenhum, pouco, real?
- Entendo que o tijolo não paga taxa e que seu valor segue o mercado?
- Comparei os custos de comprar e manter, não só o preço?
- A porcentagem que me mostram se verifica em obras já entregues?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Quanto rende um apartamento em Florianópolis?
Não pagamos taxa fixa: a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano de valorização durante a obra, e nos três últimos prédios a unidade comprada na planta vale hoje entre 120% e 228% a mais que o pago. Um apartamento tem duas fontes de resultado: o aluguel (com a conta completa da guia de temporada) e o valor de mercado ao vender, que segue a cidade — Florianópolis subiu 8,3% em doze meses até setembro de 2026 segundo o FipeZap, dado passado, não futuro.
Com a Selic alta não é melhor deixar na renda fixa?
Para dinheiro de curto prazo, pode ser: 13,75% ao ano nominal em setembro de 2026, antes do imposto, com liquidez. Para dinheiro de longo prazo que você quer num bem próprio, é outra decisão. Não competem; se complementam.
Comprar na planta é mais arriscado que comprar pronto?
Tem um risco a mais: a obra. Mitiga-se com registro, contrato e construtora com histórico (temos uma guia para verificar). Em troca, você entra no custo real da obra e não no preço de venda.
E o financiamento bancário?
No modelo pelo custo real da obra não há financiamento durante a obra: os aportes seguem o cronograma. Quem precisa de financiamento compra pronto, com juros que hoje acompanham a Selic.
Preciso de assessor?
Um contador ou assessor para a estratégia do seu patrimônio, sim. Nós falamos de obra e de Florianópolis; não somos assessores financeiros, e as porcentagens que mostramos são de obras já entregues.
Quanto de imposto de renda paga o CDB?
De 22,5% a 15% sobre o rendimento, conforme o prazo: 22,5% até 180 dias, 20% até 360, 17,5% até 720 e 15% acima disso (Lei 11.033/2004, art. 1º). O imposto é retido no resgate.
Paga imposto sobre a valorização do apartamento?
Só quando vende: 15% sobre o lucro até R$ 5 milhões (Lei 8.981/1995, art. 21). Há isenção se você reinvestir o valor em imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39). Confirme com seu contador para o seu caso.
Para onde vai a Selic?
O mercado espera queda: 13,50% no fim de 2026 e 12,00% no fim de 2027, segundo o Boletim Focus do Banco Central de 02/10/2026. Com o juro caindo, a renda fixa paga menos; o imóvel não depende da taxa do mês.
Imóvel ou Tesouro Direto: qual escolher?
Depende do prazo e do objetivo. O Tesouro Direto tem liquidez em dias e pouco trabalho; o imóvel é um bem no seu nome, com valorização e aluguel, para dinheiro que você não vai tocar em cinco anos ou mais. Muita gente divide entre os dois.
Aluguel ou CDI: como comparar?
Não compare o aluguel sozinho com o CDI: o aluguel é só uma metade do resultado do imóvel. Compare a rentabilidade total (aluguel mais valorização) no mesmo prazo, e leve em conta os impostos de cada caminho.
Investir em imóveis ou poupança?
A poupança é isenta de IR para pessoa física e, com a Selic acima de 8,5% ao ano, rende 0,5% ao mês mais a TR (Lei 12.703/2012). O imóvel serve a outro objetivo: patrimônio de longo prazo, com valorização e aluguel.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
