Os oito itens que decidem, na ordem
- Tipologia: dois dormitórios com suíteÉ o que a família de férias e a família que mora no bairro procuram. Studio tem a entrada mais baixa e rende na temporada; três dormitórios encarece e aluga menos. Dois com suíte cobre os dois mercados.
- Metragem privativaEntre 55 e 75 m² privativos o apartamento aluga bem e se vende bem. Abaixo, briga com studio; acima, paga-se metro que o inquilino não valoriza. Compare sempre por m² privativo, não por área total.
- Vaga de garagem vinculadaNa temporada o bairro enche de carros. Sem vaga, perde inquilino; na revenda, perde comprador. Confira na matrícula que a vaga está vinculada à unidade.
- Sacada com churrasqueiraCostume local e item que aparece em quase toda busca de aluguel. Sacada fechada ou sem churrasqueira tira pontos.
- Orientação solarNo hemisfério sul, sol da manhã (leste) e do norte aquece e seca; sul e oeste sem ventilação cruzada dão mofo e calor. Peça a planta com a orientação marcada.
- Andar e posiçãoAndares altos alugam e vendem melhor; o último andar paga mais e sofre com calor e infiltração se a cobertura não for boa. Frente de rua tranquila vale mais que fundos escuros.
- Áreas comuns na medidaPiscina e churrasqueira coletiva alugam; academia, salão gourmet e brinquedoteca num prédio de 20 unidades viram condomínio caro. Peça a previsão da taxa.
- Prédio pequeno com administraçãoPoucas unidades com administração ativa: menos conflito, manutenção em dia, condomínio previsível. É o que o investidor a distância precisa.
Studio, um ou dois dormitórios: qual fatura mais na temporada?
Em Florianópolis, um dormitório faturou R$ 42 mil no ano e dois dormitórios, R$ 48 mil: só um sétimo a mais, por um apartamento bem mais caro (BNBCalc, 12 meses até set/2026).
A lista acima vale para quem quer alugar o ano inteiro e revender para família. Para quem compra pensando na temporada, os números contam uma história diferente:
| Tamanho | Faturamento médio no ano | Estadia média |
|---|---|---|
| 1 dormitório | R$ 42 mil | 7,3 noites |
| 2 dormitórios | R$ 48 mil | 8,3 noites |
| 3 dormitórios | R$ 69 mil | 7,4 noites |
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →(BNBCalc, anúncios do Airbnb e do VRBO em Florianópolis, 12 meses até setembro de 2026, faturamento bruto.)
O segundo quarto acrescenta pouco à receita da temporada e bastante ao preço de compra. Por isso, em temporada pura, o apartamento compacto bem localizado costuma fazer a melhor conta por real investido. Um ranking nacional publicado em 2025, com dados de 2019 a 2024, também pôs os compactos à frente, tanto na planta quanto no aluguel.
A regra prática fica assim: para temporada, compacto perto da praia; para aluguel anual e revenda para família, dois dormitórios com suíte; para os dois mercados ao mesmo tempo, dois dormitórios. A conta completa da temporada está em quanto rende, líquido.
O que agrada o morador e não muda a conta
Faz diferença na renda e na revenda
- Dois dormitórios, suíte, vaga, sacada com churrasqueira.
- Distância a pé da praia e da avenida.
- Sol da manhã, ventilação cruzada.
- Condomínio previsível.
Não muda a conta (só o gosto)
- Closet grande, banheira, cozinha aberta enorme.
- Acabamentos de luxo em prédio de bairro médio.
- Salão gourmet e brinquedoteca no prédio pequeno.
- Planta “diferente”: o inquilino quer o conhecido.
Como ler a planta em dez minutos
| Olhe | Pergunte | Sinal de alerta |
|---|---|---|
| Área privativa | Quantos m² são meus? E a área total? | Só falam em área total |
| Norte na planta | Para onde dão os quartos e a sacada? | Planta sem orientação |
| Vaga | Está vinculada à unidade na matrícula? | “Vaga rotativa” ou “a definir” |
| Memorial descritivo | Que piso, esquadria, louça? | “Alto padrão” sem marca nem especificação |
| Taxa de condomínio prevista | Quanto por mês, com o que incluído? | Ninguém sabe dizer |
A área entregue pode ser menor que a da planta?
Se a área entregue for mais de um vigésimo (cerca de 5%) menor que a vendida, o comprador pode exigir o complemento, o abatimento no preço ou desfazer a compra (Código Civil, art. 500).
A planta do folheto é um desenho de venda. O que vale é o que está registrado: o cálculo das áreas e o memorial descritivo fazem parte do registro da incorporação no cartório (Lei 4.591/1964, art. 32, alíneas e e g), e o contrato deve repetir a área privativa da sua unidade.
Se a área entregue não bate com a vendida, o Código Civil dá ao comprador o direito de exigir o complemento da área ou, se não for possível, o abatimento proporcional do preço ou o desfazimento da compra. Até um vigésimo da área, cerca de 5%, a lei presume que a medida era só uma referência, a menos que você prove que não teria comprado (art. 500, § 1º).
Na prática, três cuidados: compare a área privativa da planta com a do cálculo de áreas registrado; confira que o contrato fala em área privativa, não em área total; e, na vistoria, meça. Num apartamento de 60 m², um vigésimo são 3 m², quase um banheiro. Confirme com seu advogado para o seu caso.
Antes de escolher a unidade: cinco perguntas
- É dois dormitórios com suíte, entre 55 e 75 m² privativos?
- Tem vaga vinculada e sacada com churrasqueira?
- Para onde dão os quartos: sol da manhã ou do norte?
- O prédio tem poucas unidades e taxa prevista por escrito?
- Comparei o preço por m² privativo com outras unidades?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Studio não é melhor para investir?
Depende do plano. O studio tem o preço de entrada mais baixo e rende bem no aluguel por diária e por semana; o dois dormitórios com suíte soma a família que aluga o ano inteiro. No Norte da Ilha os dois funcionam: a escolha é entre entrar com menos ou mirar o aluguel anual.
Cobertura vale a pena?
Para uso próprio, pode valer. Para investir, paga-se mais caro, o condomínio é maior e o mercado de revenda é menor. Andar alto sem ser o último costuma ser a melhor conta.
Frente para o mar sempre vale mais?
Sim, quando é frente para o mar de verdade. “Vista parcial” e “a 300 metros” valem menos do que o anúncio sugere; meça a pé.
Mobiliado ou não?
Para temporada, mobiliar é obrigatório e entra na conta. Para aluguel anual, muitos inquilinos preferem vazio. Decida conforme o uso.
Como comparo duas plantas?
Preço ÷ m² privativo, vaga, sacada, orientação, andar, taxa prevista. Cinco linhas numa folha resolvem.
A planta do folheto vale como contrato?
Não. Valem o contrato e os documentos registrados da incorporação, como o cálculo das áreas e o memorial descritivo (Lei 4.591/1964, art. 32). O cartório dá cópia deles a quem pedir.
Quanto fatura um apartamento de um dormitório no Airbnb em Florianópolis?
R$ 42 mil por ano na média, contra R$ 48 mil de um de dois dormitórios (BNBCalc, 12 meses até set/2026, faturamento bruto). A diferença de receita é pequena perto da diferença de preço de compra.
Qual é a tolerância de área num apartamento na planta?
O Código Civil presume como simples referência uma diferença de até um vigésimo da área, cerca de 5% (art. 500, § 1º). Acima disso, o comprador pode pedir o complemento, o abatimento no preço ou desfazer a compra.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
