Investir em imóveis no exterior ou no Brasil: o que comparar?
Cinco coisas decidem a comparação: custos de entrada e de saída, câmbio, impostos, distância até o imóvel e valorização; o destino que faz a melhor conta completa é o melhor para você.
- Custos de entrada e de saídaQuanto se paga para comprar e quanto se paga para vender, somando impostos, taxas e comissões. No Brasil, o ITBI de Florianópolis é de 2% (Prefeitura).
- CâmbioComprar fora é pagar em dólar ou em euro. O valor do imóvel em reais acompanha a cotação.
- ImpostosImposto do país onde está o imóvel e imposto de renda brasileiro sobre o que vem do exterior.
- DistânciaDá para ir ver o seu investimento num fim de semana? Perto, você acompanha; longe, depende de terceiros.
- ValorizaçãoQuanto o metro quadrado subiu, com fonte e data, e em que moeda.
Para a conta de renda e valorização do imóvel, veja como calcular a rentabilidade; para o panorama da cidade, investir em Florianópolis: bairros, m² e como comprar.
Vale a pena investir em imóvel nos Estados Unidos, na Flórida ou em Orlando?
Nos EUA o imóvel é em dólar e tem regras fiscais próprias para o não residente: retenção do imposto na venda (FIRPTA, em regra 15% do preço) e imposto de herança sobre os bens nos EUA que passarem de US$ 60 mil, com alíquotas de até 40% (IRS, a Receita dos Estados Unidos).
Quem pergunta “vale a pena investir em imóvel em Orlando?” costuma olhar o dólar e o preço de entrada. A conta completa inclui o que o brasileiro enfrenta como não residente:
| O que olhar | Regra geral nos Estados Unidos |
|---|---|
| Venda por não residente | O comprador retém uma parte do preço como adiantamento de imposto, o FIRPTA: em regra 15% do preço, com percentuais menores em casos específicos, como o de quem compra para morar (IRS, a Receita dos Estados Unidos) |
| Herança | Para o não residente, o imposto de herança alcança os bens nos Estados Unidos que passarem de US$ 60 mil, com alíquotas de até 40% (IRS) |
| Custos anuais | Imposto sobre a propriedade e, em condomínios, taxas de associação; os valores variam por condado e devem ser pedidos ao corretor local |
| Distância e moeda | Voo internacional e imóvel em dólar |
Fonte: IRS, regras de FIRPTA e imposto de herança de não residentes, consulta em outubro/2026.
E investir em imóveis em Portugal, no Paraguai ou no Uruguai?
Portugal encerrou, para pedidos novos a partir de 07/10/2023, o visto de investimento por compra de imóvel (Lei 56/2023); Paraguai e Uruguai têm regras e custos locais próprios, que devem ser conferidos com profissional do país.
| Destino | Moeda e distância | O que vale conferir |
|---|---|---|
| Portugal | Euro; voo internacional | A autorização de residência por compra de imóvel (o antigo golden visa) acabou para pedidos novos a partir de 07/10/2023 (Lei 56/2023). A compra paga imposto de transmissão e de selo, e todo ano há o imposto municipal sobre o imóvel (Autoridade Tributária) |
| Paraguai | Guarani e dólar; vizinho | Regras de compra e impostos próprios do país; peça as contas a um profissional local |
| Uruguai | Peso uruguaio e dólar; vizinho | Regras de compra e impostos próprios do país; peça as contas a um profissional local |
| Florianópolis | Real; Porto Alegre a 457 km | Entrada na planta a preço de custo; ITBI de 2% (Prefeitura); você compra com CPF, sem precisar viver na cidade |
Fonte: Lei 56/2023 (Portugal); Autoridade Tributária de Portugal; Prefeitura de Florianópolis; concessionárias de pedágio, 15/10/2026.
O câmbio muda a conta de quem compra imóvel fora?
Muda: quem compra fora paga em dólar ou euro, e o valor do imóvel em reais acompanha a cotação; no Brasil, o investimento é feito e medido em reais.
Comprar fora é, antes de tudo, comprar uma moeda. O apartamento custa dólares ou euros e o seu patrimônio em reais sobe e desce com a cotação. Para ter uma referência do dia, a PTAX do Banco Central em 09/10/2026 foi de R$ 4,9892 por dólar. No Brasil, o imóvel é pago e medido na mesma moeda em que você ganha e gasta, e a valorização aparece na própria escala do seu patrimônio.
Fonte: Banco Central do Brasil, PTAX de 09/10/2026.
Qual o imposto de renda de quem tem imóvel no exterior?
Em regra geral, o imóvel no exterior é declarado na ficha Bens e Direitos, o aluguel recebido de lá entra no carnê-leão, o ganho na venda tem regime próprio e, a partir de US$ 1 milhão em ativos fora, há a declaração anual ao Banco Central.
Quem é residente fiscal no Brasil e compra imóvel fora precisa prestar contas aqui também. Regra geral, sem cálculo do seu caso:
- Declaração anual: o imóvel entra na ficha Bens e Direitos do imposto de renda (Receita Federal).
- Aluguel recebido do exterior: entra no carnê-leão, o recolhimento mensal de quem recebe renda de pessoa física ou do exterior (Receita Federal).
- Venda: o ganho de capital tem regime próprio.
- Banco Central: quem tem, em 31 de dezembro, ativos no exterior a partir de US$ 1 milhão, somando imóveis, contas e investimentos, entrega a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE).
Além disso, aplicações financeiras e empresas no exterior têm regras próprias (Lei 14.754/2023). Não calcule sozinho: confirme com seu contador antes de comprar.
Fonte: Receita Federal e Banco Central do Brasil, regras gerais, consulta em outubro/2026.
Por que investir em Florianópolis em vez de comprar fora?
Porque Florianópolis combina patrimônio em reais, distância curta, m² de R$ 13.607 com alta de 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026) e a referência da Ceni & Southier de 20% ao ano durante a obra, na planta a preço de custo.
O m² de Florianópolis custa R$ 13.607 e subiu 8,31% em 12 meses; a média nacional é de R$ 10.015, com alta de 5,51%, e São Paulo está em R$ 12.206 (FipeZap, set/2026). Na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Nos casos entregues, em reais, do contrato ao anúncio: Solar de Lótus +228%, Solar da Cachoeira +200% e Solar de Bougainville +120%. O Paulo Dalla Côrt comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão. E o movimento também vai no sentido contrário: estrangeiros, sobretudo argentinos, compram imóvel em Florianópolis, e a Ceni & Southier atende esses investidores em espanhol.
O imóvel fica a uma viagem curta: no verão, o aluguel por diária; no resto do ano, o aluguel por meses, em contratos de temporada de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48). Se quiser comprar de outra cidade, o passo a passo está em como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis, e para fazer a conta com o seu valor, use a calculadora.
Fonte: FipeZap, setembro/2026; Ceni & Southier, contratos e anúncios das obras entregues, estudo de 01/10/2026.
Cinco perguntas antes de escolher onde investir
- Quanto pago para comprar e quanto pago para vender, em cada destino?
- Em que moeda estará o meu patrimônio e o que o câmbio faz com ele?
- Vou conseguir ir ver o imóvel quando quiser?
- Já conversei com meu contador sobre declaração, aluguel e ganho de capital?
- Entro a preço de mercado ou a preço de custo, na planta?
Perguntas frequentes
Vale a pena investir em imóveis no exterior ou no Brasil?
Depende da conta completa: custos de entrada e de saída, câmbio, impostos, distância e valorização. Florianópolis combina patrimônio em reais, distância curta e entrada na planta a preço de custo.
Como investir em imóveis fora do Brasil?
Compra-se no país de destino, em moeda estrangeira, com as regras e os impostos de lá, e o imóvel é declarado aqui no imposto de renda. Confirme tudo com um contador.
Vale a pena investir em imóvel em Orlando?
É preciso somar o imposto sobre a propriedade, as taxas de condomínio e as regras de não residente: retenção na venda (FIRPTA) e imposto de herança sobre os bens nos EUA acima de US$ 60 mil (IRS). Compare com a conta completa do Brasil.
Ainda dá para ter visto em Portugal comprando imóvel?
Não para pedidos novos: a Lei 56/2023 encerrou, a partir de 07/10/2023, a autorização de residência por investimento em imóvel.
Como declarar imóvel no exterior no imposto de renda?
Na ficha Bens e Direitos; o aluguel recebido do exterior entra no carnê-leão. A partir de US$ 1 milhão em ativos fora, há a declaração ao Banco Central (CBE). Confirme com seu contador.
Investir em imóveis no Paraguai ou no Uruguai compensa?
Os dois têm regras e custos locais próprios. Peça as contas completas a um profissional do país e compare com um imóvel em reais, perto de casa.
Por que investir em Florianópolis em vez de comprar fora?
Porque o patrimônio fica em reais, a uma viagem curta, em uma cidade em que o m² é de R$ 13.607, com alta de 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026).
