Como funciona o consórcio de imóvel?
No consórcio de imóvel um grupo de pessoas paga parcelas a uma administradora regulada pelo Banco Central, e a cada mês um ou mais participantes são contemplados, por sorteio ou lance, com uma carta de crédito para comprar o imóvel.
- 1. Você entra num grupoO grupo reúne pessoas que querem comprar um bem do mesmo tipo. A administradora organiza tudo e é fiscalizada pelo Banco Central (Lei 11.795/2008).
- 2. Paga as parcelas todo mêsA parcela soma o fundo comum (o dinheiro que forma os créditos), a taxa de administração e, se houver, o fundo de reserva. Não há juros: o valor é corrigido pelo índice que está no contrato.
- 3. É contempladoTodo mês a administradora contempla participantes, por sorteio ou por lance (oferta de dinheiro para adiantar a vez). Não existe data garantida para o seu número sair.
- 4. Usa a carta de créditoCom a carta em mãos, você escolhe o imóvel e a administradora paga o vendedor. O contrato diz que tipos de imóvel valem.
Fonte: Lei 11.795/2008 (Sistema de Consórcio), em vigor; fiscalização do Banco Central.
Quanto custa um consórcio de imóvel e quanto tempo dura?
Nos grupos de imóveis formados em 2024 a taxa de administração média foi de 20,8% sobre o crédito e o prazo médio, de 217 meses, segundo o Banco Central; a taxa é cobrada no lugar dos juros.
| Item | O que é | Número oficial |
|---|---|---|
| Taxa de administração | Remuneração da administradora, diluída nas parcelas | Média de 20,8% nos grupos de imóveis formados em 2024 |
| Prazo do grupo | Tempo até o fim do grupo | Média de 217 meses (cerca de 18 anos) |
| Fundo de reserva | Cobre faltas de pagamento do grupo, se previsto no contrato | Percentual definido em cada contrato |
| Juros | Não há; há correção por índice | Índice definido em contrato |
Fonte: Banco Central do Brasil, Panorama do Sistema de Consórcios, data-base dezembro/2024 (grupos de imóveis constituídos em 2024); Lei 11.795/2008. Cada administradora fixa a sua taxa, por isso peça a proposta por escrito.
A taxa não é o mesmo que juros, mas é um custo do crédito. Para comparar, some todas as parcelas que você vai pagar e compare com o valor da carta.
Qual é a diferença entre sorteio, lance e contemplação do consórcio de imóvel?
Contemplação é o momento em que você recebe a carta de crédito, e ela chega por sorteio (sorte do mês) ou por lance (você oferece dinheiro para adiantar), sem prazo garantido.
Sorteio
- Todos os participantes em dia concorrem.
- Não depende de dinheiro extra, só de sorte.
- Pode demorar, pois o prazo do grupo é longo.
Lance
- Você oferece parte do valor do crédito para ser contemplado antes.
- Ganha quem oferece mais, conforme as regras do contrato.
- Exige dinheiro disponível: o lance sai da sua reserva.
Fonte: Lei 11.795/2008, art. 22. Se a própria administradora tiver cotas, ela só concorre ao sorteio ou ao lance depois que todos os outros participantes forem contemplados (mesma lei).
Por isso quem precisa do imóvel numa data específica costuma combinar o consórcio com dinheiro próprio para o lance. Quem pode esperar tem mais tranquilidade para usar só as parcelas.
Dá para usar o consórcio de imóvel na planta?
A lei permite que o contrato de consórcio de imóvel preveja a compra em empreendimento imobiliário (Lei 11.795/2008, art. 12), mas cada administradora define as regras de uso da carta, por isso pergunte por escrito antes de entrar no grupo.
A Lei 11.795/2008 diz que o contrato do grupo de imóvel pode prever a compra de imóvel em empreendimento imobiliário (art. 12, parágrafo único), e admite outras garantias quando o bem ainda está em construção (art. 14, § 3º). Mas as regras de uso da carta de crédito são as do contrato de cada administradora. Antes de entrar num grupo, pergunte por escrito:
- a carta vale para imóvel na planta ou só para imóvel pronto?
- pode ser paga à construtora ou à incorporadora?
- a administradora exige documentos do imóvel (como a matrícula) antes de liberar o dinheiro?
- em quantos dias, depois da contemplação, o valor é liberado ao vendedor?
Na obra a preço de custo, o pagamento é feito direto à construtora, em parcelas durante a obra. As condições de pagamento e de entrada a gente mostra pelo WhatsApp.
Consórcio, financiamento ou pagar durante a obra: qual escolher?
Consórcio troca juros por taxa de administração e depende de contemplação; financiamento libera o dinheiro já, com juros e o imóvel em garantia; pagar durante a obra segue o prazo da construção, com pagamento direto à construtora.
| Caminho | Quando o imóvel chega | O que você paga a mais | O que pesa na escolha |
|---|---|---|---|
| Consórcio | Quando for contemplado (sorteio ou lance) | Taxa de administração, sem juros | Prazo incerto; exige disciplina de parcelas longas |
| Financiamento | Na assinatura, com o banco pagando o vendedor | Juros e seguros; o imóvel fica em garantia (Lei 9.514/1997) | Entrada e renda mínima exigidas pelo banco |
| Pagar durante a obra | Na entrega, no prazo da obra | Parcelas diretas à construtora, a preço de custo | O imóvel nasce da obra; a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra |
Fonte: Lei 11.795/2008 (consórcio); Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária); referência de valorização da Ceni & Southier: do preço de lançamento ao de entrega.
Os três são legítimos. A conta fica simples quando você pergunta: quando eu preciso das chaves e quanto dinheiro eu tenho hoje? Para financiamento em detalhe, veja Dá para financiar um apartamento no Brasil?.
O que conferir no contrato antes de entrar no consórcio?
Antes de assinar, confira a taxa total, o índice de correção, as regras de lance, o que acontece se você sair do grupo e se a carta de crédito vale para o tipo de imóvel que você quer.
- Taxa e correçãoPergunte a taxa de administração total e o índice que corrige a parcela.
- LanceVeja se há lance fixo, livre ou embutido (usar parte da própria carta) e como o vencedor é escolhido.
- Saída do grupoQuem sai do grupo tem direito à devolução do que pagou ao fundo comum, e a lei prevê que essa devolução vem quando a cota é contemplada nos sorteios do grupo (Lei 11.795/2008, arts. 22 e 30). Leia como o contrato trata isso.
- Tipo de imóvelConfirme por escrito se vale imóvel na planta, terreno ou obra.
Compare pelo valor total das parcelas, e não só pela parcela do mês. Para pensar no resto do orçamento, veja Quanto custa comprar um imóvel além do preço.
Antes de escolher entre consórcio e comprar na obra
- Você precisa das chaves numa data específica, ou pode esperar a contemplação?
- Já somou todas as parcelas do consórcio e comparou com o valor da carta de crédito?
- Tem dinheiro separado para dar lance, se quiser adiantar a contemplação?
- Perguntou por escrito se a carta de crédito vale para imóvel na planta?
- Já pediu pelo WhatsApp as condições de pagar direto à construtora durante a obra?
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Receber o estudo com R$ 100.000Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Ver a calculadora completa →Perguntas frequentes
Consórcio de imóvel vale a pena?
Vale para quem tem prazo longo, quer evitar juros e aceita esperar a contemplação. Quem precisa do imóvel numa data certa costuma comparar com financiamento ou com pagar durante a obra.
Consórcio de imóvel é um bom negócio?
Depende do prazo e da taxa. Nos grupos de imóveis formados em 2024 a taxa média foi de 20,8% e o prazo médio, de 217 meses (Banco Central, dezembro de 2024); compare o valor total das parcelas com o da carta.
O que é consórcio de imóvel contemplado?
É o participante que recebeu a carta de crédito, por sorteio ou por lance. Com a carta, ele escolhe o imóvel e a administradora paga o vendedor, nas regras do contrato.
Consórcio de imóvel tem juros?
Não. O consórcio cobra taxa de administração, fundo de reserva (se houver) e correção por índice, mas não cobra juros.
Dá para dar lance no consórcio?
Dá. O lance é uma oferta de dinheiro para adiantar a contemplação; vence quem oferece mais, conforme as regras do grupo.
Quanto tempo leva para ser contemplado?
Não há prazo garantido: a contemplação depende de sorteio ou de lance e o grupo dura, em média, cerca de 18 anos nos imóveis (Banco Central, dezembro de 2024).
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
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