Permuta de imóvel paga ITBI e imposto? Como funciona a torna

O que é permuta de imóvel e como funciona?

Permuta é o contrato em que cada parte entrega um imóvel à outra, e o Código Civil aplica a ela as regras da compra e venda, com a escritura pública feita para cada imóvel.

Na permuta, ninguém “compra” com dinheiro: cada lado entrega um bem e recebe outro. O Código Civil, no art. 533, trata a troca como uma compra e venda dos dois lados, com duas diferenças importantes: as despesas do contrato são divididas por metade, salvo acordo diferente, e a troca de valores desiguais entre pai e filho, por exemplo, só vale com o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge.

1. 1. Avaliação dos dois imóveisAs partes combinam o valor de cada um, em geral com uma avaliação.
2. 2. Contrato e escrituraCada imóvel passa de dono por escritura pública e registro na matrícula.
3. 3. Impostos e taxasITBI, cartório e, se for o caso, imposto de renda sobre ganho de capital.

Fonte: Código Civil, art. 533 (Lei 10.406/2002), em vigor.

O que é torna na permuta de imóvel?

Torna é o dinheiro que uma das partes paga para compensar a diferença de valor entre os dois imóveis trocados, fechando a conta da permuta.

Fonte: Código Civil, art. 533; práticas de mercado. Cada contrato de permuta é negociado entre as partes.

Se o seu interesse é trocar um imóvel por uma unidade em construção, as condições de cada obra a gente vê pelo WhatsApp. Se a torna for paga em dinheiro, as opções estão em formas de pagar um apartamento na planta: banco, parcelas ou à vista.

Permuta de imóvel paga ITBI?

Em regra a permuta tem duas transmissões e, por isso, o ITBI pode incidir sobre cada imóvel; como o imposto é municipal, a regra exata é a da prefeitura onde está o imóvel.

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos (Constituição, art. 156, II). Como na permuta cada parte passa um imóvel à outra, em regra o imposto é recolhido na transmissão de cada um, geralmente por quem recebe o imóvel. A alíquota, a base de cálculo e a forma de pagar são definidas por cada município, então consulte a prefeitura da cidade do imóvel.

Fonte: Constituição Federal, art. 156, II. Regras locais: prefeitura do município do imóvel.

A despesa do instrumento da troca (escritura) é dividida por metade pelo Código Civil; já o ITBI, as partes combinam no contrato quem paga.

Permuta de imóvel paga ganho de capital?

Para a Receita Federal, a troca de imóveis prontos ou a construir, feita por escritura de permuta, tem tratamento próprio: sem torna, em regra não se apura ganho de capital; com torna, o ganho é apurado sobre a parte recebida em dinheiro; confirme o seu caso com um contador.

Para a Receita Federal, permuta é a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outras, mesmo quando um dos lados paga uma diferença em dinheiro (a torna), e a escritura precisa ser de permuta. Nesse tratamento, a troca sem torna, em regra, não gera imposto sobre ganho de capital: cada um leva para o imóvel novo o custo do imóvel antigo. Na troca com torna, quem recebe o dinheiro apura ganho de capital só sobre a parte proporcional à torna. Operações montadas de outro jeito, como compra e venda com pagamento em unidades, têm regra própria.

Fonte: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026 (versão de 23/04/2026), pergunta 632 e exemplos, consulta em 15/10/2026. Regra geral, sem cálculo do seu caso.

Confirme com o seu contador antes de assinar: o resultado muda com a data de compra do imóvel, o valor declarado e se há torna.

Dá para fazer permuta de imóvel financiado, inclusive pela Caixa?

Imóvel financiado é a garantia do banco, por isso a permuta normalmente exige o acordo do banco ou a quitação do financiamento antes da troca; as regras são as do seu contrato.

Enquanto o financiamento não é quitado, o imóvel fica em garantia do banco (alienação fiduciária, Lei 9.514/1997). Por isso, para trocar um imóvel financiado, as saídas costumam ser:

• Quitar o financiamento antes da troca;
• Pedir o acordo do banco, quando o contrato permite que outra pessoa assuma a dívida;
• Usar a torna para pagar o saldo devedor, combinando tudo no contrato.

O caminho depende do contrato do seu financiamento, inclusive o da Caixa. Peça ao banco, por escrito, as regras para transferir ou quitar.

Dá para usar um imóvel que você já tem para investir na planta?

Na Ceni & Southier, cada obra tem as suas condições de pagamento, e a possibilidade de usar um imóvel que você já tem é vista caso a caso, pelo WhatsApp, com um consultor de investimentos.

Se você tem um imóvel e pensa em transformá-lo em patrimônio na planta, mande a pergunta: o consultor explica as condições de cada obra. A referência da Ceni & Southier, construtora familiar de Florianópolis desde 2005, é de 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega, e o pagamento é feito direto à construtora.

Antes da conversa, deixe à mão: a matrícula do imóvel, o valor que você espera e se ele é financiado. Para entender como funciona comprar na planta de longe, veja Como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis. Se além do imóvel você tem saldo de FGTS, veja se dá para usar o FGTS no imóvel na planta.

Antes de assinar uma permuta

• Os dois imóveis foram avaliados por alguém de confiança?
• A torna está escrita no contrato, com valor e data?
• Combinou por escrito quem paga o ITBI e as despesas da escritura?
• Consultou um contador sobre o imposto de renda do seu caso?
• Se o imóvel é financiado, pediu ao banco as regras para trocar ou quitar?

Perguntas frequentes

“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”

Paulo Dalla Côrt · empresário, investidor da Ceni há 10 anos

Solar de Bougainville: comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão: +101% em reais. Uma venda fechada, não um anúncio. No mesmo período, o CDI rendeu no máximo 78%, antes do imposto.

Escrito pela família Ceni — Márcio, Marlene e PedroEmpresa familiar · vinte anos construindo no Norte de Florianópolis.Vigente em outubro de 2026