¿Qué te pide el banco si sos residente?
- Residencia vigenteCRNM válida o el protocolo de residencia; la Caixa pide que la CRNM tenga al menos un año de validez. Ver vivir en Brasil siendo argentino.
- CPF regular y cuentaCPF sin pendientes y una cuenta en un banco brasileño, en general con unos seis meses de movimiento. Ver abrir una cuenta en Brasil.
- Renta comprobada en BrasilRecibos de sueldo, retiro de socio o facturación de los últimos 3 a 6 meses y, si sos residente fiscal, la declaración de impuesto a la renta.
- La unidadEl banco hace su propia tasación antes de aprobar el crédito.
Fuente: ZS Advogados, “Financiamento imobiliário para estrangeiros” (15/04/2026), un estudio de abogados, no el banco. Cada banco tiene su lista: pedila por escrito a la agencia.
¿Cuánta entrada y qué tasa cobran los bancos?
El SFH financia hasta 80% del valor, con hasta 35 años; fuera del SFH, entre 70% y 80%, con hasta 30 años. Además de la entrada, sumá ITBI, escritura y registro: pedí el cálculo antes de firmar. Si no vivís en Brasil, el camino es otro: ver cómo se financia sin banco.
| Banco | Tasa de mercado (TR + % al año) | Tasa regulada SFH (TR + % al año) |
|---|---|---|
| Caixa | 12,12% | 8,10% |
| Itaú | 12,06% | 11,87% |
| Santander | 12,29% | 11,82% |
| Bradesco | 12,30% | 11,77% |
| Banco do Brasil | 14,51% | 10,54% |
Promedio de lo que cobró cada banco en agosto de 2026 (Banco Central do Brasil, tasas de interés por institución). La TR es una tasa de referencia que se suma. La Selic está en 13,75% desde el 16/09/2026. Para comparar, pedí el costo efectivo total (CET).
En un crédito a 30 o 35 años, un punto de tasa pesa mucho en el total. Pedí la simulación con los dos sistemas: SAC, con cuotas que bajan con el tiempo, y Price, con cuota fija. Y mirá cuánto de tu renta se lleva la cuota: el banco pone un tope y vos también deberías ponerlo.
¿Cuánto pagás por mes en SAC y en Price, con números?
Con R$ 400.000 a 30 años y 12,12% al año (Caixa, agosto de 2026), el SAC arranca en unos R$ 4.943 y termina en R$ 1.122, y la Price queda fija en unos R$ 3.960; la Price suma unos R$ 334 mil más de intereses.
La misma deuda de R$ 400.000 a 30 años, en los dos sistemas de pago. Cálculo propio con la tasa de mercado de la Caixa en agosto de 2026 (12,12% al año, Banco Central do Brasil), sin TR, seguros ni tasas:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primera cuota | R$ 4.943 | R$ 3.960 |
| Última cuota | R$ 1.122 | R$ 3.960 |
| Intereses en 30 años | Unos R$ 692 mil | Unos R$ 1,03 millones |
En el SAC amortizás lo mismo todos los meses y la cuota baja; en la Price la cuota es fija y al principio pagás casi solo intereses. Con la línea regulada de la Caixa (8,10% al año más TR), la Price bajaría a unos R$ 2.883 y la primera cuota del SAC, a unos R$ 3.716.
Si comprás pensando también en alquilar, la cuota fija es más fácil de cubrir al principio; si querés pagar menos en total, el SAC. Cualquier pago extra, con FGTS o ahorro, baja intereses en los dos. Pedí siempre la simulación con el costo efectivo total (CET), que suma seguros y tasas.
¿Cómo se usa el FGTS?
El FGTS es el fondo que el empleador deposita todos los meses cuando trabajás con contrato formal (CLT); si facturás como autónomo, no se acumula. La Ley 8.036/1990 (art. 20, VII) permite usarlo para comprar la vivienda propia si sumás al menos 3 años de trabajo bajo el régimen del FGTS, en una o en varias empresas, y si la operación encuadra en las condiciones del SFH. Vale también para extranjeros que aportaron. Sirve para la entrada, para amortizar o para bajar las cuotas. El saldo se consulta en la app oficial del FGTS, de la Caixa, con tu CPF. Si llegaste hace poco y todavía no sumás 3 años, el fondo sigue acumulando y más adelante podés usarlo para amortizar el crédito, con las mismas reglas.
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentos¿Un extranjero residente puede entrar al Minha Casa Minha Vida?
La Ley 14.620/2023, que rige el programa, no menciona la nacionalidad entre los requisitos (es nuestra lectura de la ley: confirmalo con la Caixa antes de contar con él): el programa se ordena por renta familiar (art. 5), y para recibir el subsidio no podés tener otro inmueble residencial en Brasil, ni un financiamiento con FGTS, ni haberlo recibido antes (art. 9). Con CRNM, CPF y renta formal, consultá en la Caixa antes de elegir la unidad. Es un programa de vivienda: la casa para vos y tu familia. Si la renta familiar pasa de R$ 13.000 por mes, el camino es el crédito común del banco.
| Faja urbana | Renta familiar por mes | Tope del inmueble |
|---|---|---|
| 1 | hasta R$ 3.200 | — |
| 2 | hasta R$ 5.000 | — |
| 3 | hasta R$ 9.600 | R$ 400 mil |
| 4 | hasta R$ 13.000 | R$ 600 mil; tasa de 10,5% al año para quien aporta al FGTS |
Fuente: Portaria MCID 333/2026, vigente desde el 22/04/2026 (Jornal de Brasília, 11/05/2026, y O Povo, 22/04/2026). Al precio promedio de Florianópolis (R$ 13.607 por m², FipeZap, septiembre de 2026), el tope de la faja 4 alcanza para unos 44 m²: el programa rinde más en el continente. Ver São José, Palhoça y Biguaçu.
Antes de pedir el crédito
- ¿Mi CRNM tiene al menos un año de validez?
- ¿Puedo comprobar renta brasileña de los últimos meses?
- ¿Tengo la entrada más ITBI, escritura y registro?
- ¿Sumo 3 años de FGTS para usarlo?
- ¿Comparé el costo efectivo total de al menos tres bancos?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Un extranjero residente puede sacar un crédito hipotecario en Brasil?
Sí, con CRNM vigente, CPF regular, cuenta en Brasil y renta comprobada en el país. El SFH financia hasta 80% del valor y hasta 35 años.
¿Qué tasa cobran los bancos en Brasil por un crédito hipotecario?
En agosto de 2026, los grandes bancos cobraron entre 12,1% y 14,5% al año más TR a tasa de mercado, y menos en las líneas reguladas (Banco Central do Brasil).
¿Un extranjero puede usar el FGTS para comprar?
Sí, si trabajó al menos 3 años bajo el régimen del FGTS y la operación encuadra en el SFH (Ley 8.036/1990, art. 20).
¿Los extranjeros pueden entrar al Minha Casa Minha Vida?
La ley del programa no menciona la nacionalidad: pide renta familiar dentro de la faja y, para el subsidio, no tener otro inmueble. Confirmá en la Caixa con tu CRNM.
¿Qué conviene en Brasil, SAC o Price?
En SAC la primera cuota es más alta y después baja; en Price es fija. Con R$ 400.000 a 30 años y 12,12% al año, el SAC paga unos R$ 334 mil menos de intereses (cálculo propio con la tasa de la Caixa de agosto de 2026, sin TR ni seguros).
¿Puedo pasar mi crédito hipotecario a otro banco en Brasil?
Sí: la portabilidad permite llevar la deuda a otro banco que ofrezca mejor tasa, que le paga el saldo al banco original (Resolución CMN 4.292/2013). Conviene mirarlo cuando la Selic baja.
¿Qué seguros tiene un crédito hipotecario en Brasil?
En el SFH la cuota suma dos seguros obligatorios: por muerte o invalidez permanente (MIP) y por daños físicos al inmueble (DFI). Entran en el costo efectivo total (CET), que es el número para comparar bancos.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
