Comprar apartamento para alugar vale a pena? Como fazer a conta completa?
Some a valorização do imóvel (na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra) e a renda do aluguel depois da entrega; olhar só o aluguel do mês mostra um pedaço da conta.
A rentabilidade de um apartamento para alugar tem três partes, e todas contam:
- Quanto o imóvel valorizaNa obra e depois dela. O m² de Florianópolis custa R$ 13.607 e subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026).
- Quanto ele rende de aluguelPor diária no verão e por meses no resto do ano, no aluguel híbrido.
- Quanto custa mantê-loCondomínio, IPTU e administração, que entram na conta de cada mês.
O imposto de renda do aluguel depende do seu caso: confirme com seu contador. A conta das diárias, com custos, está em quanto rende, líquido, o aluguel por temporada.
Fonte: FipeZap, setembro/2026.
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Como é a conta de comprar na planta para alugar, com um exemplo?
Com a referência de 20% ao ano durante a obra, a valorização de R$ 100 mil investidos seria de R$ 30 mil em 18 meses e de R$ 60 mil em 36 meses, antes de somar o aluguel; o exemplo é ilustrativo, sem relação com o valor de uma unidade.
Para ver a lógica, um exemplo com um valor redondo, que não é o preço de nenhuma unidade. Pela a referência da Ceni & Southier, de 20% ao ano durante a obra, em juros simples:
| Prazo de obra | Valorização de referência | R$ 100 mil viram |
|---|---|---|
| 18 meses | +30% | R$ 130 mil |
| 36 meses | +60% | R$ 160 mil |
Fonte: Ceni & Southier, referência de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega), a mesma da calculadora do site. Exemplo ilustrativo.
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →E o que já aconteceu, em reais, do contrato ao anúncio: Solar de Lótus +228%, Solar da Cachoeira +200% e Solar de Bougainville +120%. O Paulo Dalla Côrt comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão. Sobre isso entra o aluguel depois da entrega. Para simular com o seu valor, use a calculadora.
Comprar pronto ou na planta para alugar: onde está o ganho?
No imóvel pronto você paga o preço do dia e o ganho vem do aluguel e da valorização do m²; na planta a preço de custo, parte do ganho vem da valorização durante a obra e o aluguel começa com as chaves.
Imóvel pronto
- Você paga o preço de mercado de hoje.
- O aluguel começa logo.
- O ganho vem da renda e da valorização do m² da região.
Na planta, a preço de custo
- Você paga o custo da obra, em parcelas, diretamente à construtora.
- Parte do ganho vem da valorização até a entrega.
- O aluguel começa com as chaves, já com o imóvel valorizado.
Como funciona o pagamento da obra está em apartamento na planta: o custo real da obra.
Como o apartamento fica alugado depois da entrega?
Com o aluguel híbrido: por diária de dezembro ao Carnaval e, no resto do ano, por meses, em contratos de temporada de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48), para quem vem trabalhar uma temporada em Florianópolis; o apartamento fica alugado o ano inteiro.
Depois da entrega, o apartamento entra no calendário híbrido: diária no verão, quando o turista paga mais por noite, e contratos de um a três meses no resto do ano, para profissionais, nômades digitais e quem vem fazer um curso. Em janeiro de 2027, um dormitório no Norte da Ilha tem mediana de R$ 527 a R$ 550 por noite (Booking.com, 08/10/2026). O desenho completo do ano está em aluguel anual, por temporada ou híbrido.
Fonte: Booking.com, levantamento próprio de 08/10/2026 (1 dormitório, 10 a 17/01/2027, medianas); Lei 8.245/1991, art. 48.
Comprar casa ou apartamento para alugar: qual a diferença para quem investe?
No apartamento, portaria, limpeza das áreas comuns e manutenção do prédio são rateados no condomínio; na casa, tudo isso é do dono, o que pesa mais para quem mora longe.
Casa e apartamento podem gerar aluguel, mas dão trabalhos diferentes. No apartamento, o condomínio rateia portaria, limpeza das áreas comuns, elevador e manutenção do prédio, e a rotina do dono é menor, o que ajuda quem investe de outro estado. Na casa, o terreno, o telhado, o jardim e cada reparo são do dono. Para o investidor que mora longe, o apartamento perto da praia costuma ser o caminho mais simples de administrar.
É possível comprar apartamento para alugar morando em outro estado?
Sim: na planta com a Ceni & Southier o pagamento é direto à construtora durante a obra, o andamento é acompanhado por fotos e relatórios, e depois da entrega uma administradora cuida do aluguel.
É o caso de quase todos os nossos investidores de São Paulo, do Paraná e do Rio Grande do Sul. Na obra, o pagamento é direto à construtora e o andamento chega por fotos e relatórios, como mostra a guia como acompanhar uma obra à distância. Para o passo a passo da compra sem morar na cidade, veja como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis. Depois da entrega, uma administradora de temporada cuida de hóspedes, limpeza e chaves.
Cinco perguntas antes de comprar um apartamento para alugar
- Fiz a conta com valorização e aluguel, e não só com o aluguel do mês?
- Sei quanto o imóvel valoriza do lançamento à entrega, com fonte e data?
- Tenho um calendário de aluguel para o ano inteiro?
- Conheço o custo de manter o apartamento: condomínio, IPTU e administração?
- Combinei com meu contador como declarar o aluguel?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
Para comparar com a renda fixa: R$ 100 mil no CDI, de dez/2017 a out/2026, viraram R$ 216 mil, antes do imposto (Banco Central); no Solar de Lótus, o mesmo valor na planta vale hoje R$ 328 mil.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Comprar apartamento para alugar é um bom investimento?
É um investimento em patrimônio: o imóvel valoriza e rende aluguel. Em Florianópolis, o m² subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026).
Comprar apartamento para alugar é bom negócio?
Depende de olhar o conjunto: preço de compra, valorização, aluguel e custo de manutenção. Peça sempre os números por escrito.
Vale a pena comprar apartamento e colocar para alugar?
Sim, quando há um plano de aluguel para o ano inteiro: diária no verão e meses, em contratos de até 90 dias, no resto do ano.
Comprar casa ou apartamento para alugar: qual é melhor?
Para quem investe de longe, o apartamento perto da praia costuma ser mais simples de administrar, porque o condomínio rateia portaria, limpeza e manutenção do prédio.
Comprar apartamento para alugar no Airbnb funciona?
Funciona como parte do plano: diária no verão e meses no resto do ano. A guia sobre o Airbnb explica como começar.
Quanto tempo leva para o investimento valorizar na planta?
A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega; nos casos entregues, o ganho foi de +120% a +228% em reais.
Investir em imóveis para alugar em 2026 ainda é um bom negócio?
Em Florianópolis, o preço de venda subiu 8,31% em 12 meses até setembro de 2026 (FipeZap), acima do IPCA de 4,58% (IBGE). A conta completa soma valorização e aluguel, como mostrado nesta guia.
Investir em imóveis na praia para alugar compensa?
A conta soma valorização e aluguel. Em janeiro de 2027, um dormitório no Norte da Ilha tem diária mediana de R$ 527 a R$ 550 (Booking.com, levantamento de 08/10/2026), e fora do verão entram os contratos de meses.
Investir em imóveis para locação: qual a diferença entre aluguel por temporada e residencial?
A locação por temporada é a de até 90 dias, para lazer, curso ou trabalho temporário (Lei 8.245/1991, art. 48). A residencial tem prazo maior. O aluguel híbrido combina a diária no verão com contratos de meses nos outros períodos.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
