O que pedir antes de assinar: quatro coisas por escrito
- Cronograma com etapas e datasNão “entrega em 2028”: uma lista de etapas (fundações, estrutura, alvenaria, instalações, revestimentos, acabamentos, entrega) com o mês previsto de cada uma. É a régua com que você vai medir cada relatório.
- Relatório periódico com fotos datadasCombine a frequência (mensal é o razoável) e o formato: fotos com data visível, dos mesmos ângulos a cada vez, e, quando der, vídeo ou drone. Foto sem data não informa nada.
- Os documentos da obraNúmero do registro no Registro de Imóveis (memorial de incorporação), nome e CREA do responsável técnico e — se comprar pelo custo real da obra — o detalhe do gasto e do previsto. Peça antes de assinar; se custa conseguir agora, vai custar mais depois.
- Um canal direto, com nomeQuem responde, por qual meio e em quanto tempo. Que seja alguém da construtora, não um intermediário. Se a resposta é “qualquer dúvida, com o vendedor”, você já tem um dado.
Quais documentos da obra você pode pedir ao cartório, de longe?
Com o número do registro da incorporação, o Registro de Imóveis dá cópia, a quem pedir, do projeto aprovado, do cálculo das áreas, do memorial descritivo e do custo global da obra (Lei 4.591/1964, art. 32).
Para acompanhar uma obra à distância, o relatório da construtora é a primeira fonte. A segunda é pública e não depende de ninguém: o registro da incorporação. Antes de vender na planta, a construtora registra no Registro de Imóveis um conjunto de documentos, e o cartório dá cópia deles a quem pedir (Lei 4.591/1964, art. 32 e § 4º). Os que mais servem para acompanhar a obra:
| Documento registrado | Para que serve no acompanhamento |
|---|---|
| Projeto aprovado (alínea d) | Saber o que a prefeitura autorizou construir |
| Cálculo das áreas (alínea e) | Conferir a área da sua unidade e das partes comuns |
| Memorial descritivo (alínea g) | Conferir, nos acabamentos, os materiais prometidos |
| Avaliação do custo global, com o custo de cada unidade (alínea h) | Ter a referência do orçamento da obra |
| Minuta da convenção de condomínio (alínea j) | Saber as regras de uso do prédio, inclusive para alugar |
Peça o número do registro e o nome do cartório antes de assinar. Com eles, a certidão se pede pela internet, de qualquer lugar, desde que a Lei 14.382/2022 criou o sistema eletrônico dos registros. Guarde as cópias: são a régua para ler cada relatório de obra e para a vistoria de entrega. Para o fim da obra, veja o habite-se e a entrega das chaves, passo a passo.
Como ler um relatório de obra
Um relatório serve se deixa você responder três perguntas: em que etapa está, se está na data prevista e o que vem no mês seguinte. As etapas típicas de um prédio residencial, em ordem, são:
| Etapa | O que se vê na foto | O que perguntar |
|---|---|---|
| Fundações | Escavação, estacas ou bases de concreto | O solo pediu mudanças em relação ao projeto? |
| Estrutura | Pilares, vigas e lajes subindo andar por andar | Quantos andares por mês? Bate com o cronograma? |
| Alvenaria e cobertura | Paredes fechando, telhado pronto | Já dá para ver a planta da sua unidade? |
| Instalações | Tubos e cabos antes de fechar as paredes | Há fotos das instalações da sua unidade antes do reboco? |
| Revestimentos e acabamentos | Pisos, azulejos, pintura, esquadrias | Os materiais são os do memorial descritivo? |
| Entrega | Limpeza final, vistoria, habite-se | Quando é a vistoria? Posso ir ou mandar alguém? |
Uma diferença importante: atraso é quando uma etapa passa da data prevista sem explicação; reprogramação é quando avisam antes, dizem por quê (chuva, troca de fornecedor, licença) e dão a data nova. A segunda é normal em qualquer obra; a primeira é a que precisa ser vigiada.
As visitas: quando vale viajar
Não é preciso ir a Florianópolis para comprar nem para acompanhar a obra. Mas há dois momentos em que a visita rende mais do que qualquer relatório:
Antes de assinar
- Ver o terreno e o bairro a pé, com a construtora.
- Ver obras entregues da mesma empresa e conversar com quem mora lá.
- Conhecer quem vai responder a você por dois anos.
Na etapa de acabamentos
- Revisar sua unidade antes da entrega, na vistoria.
- Escolher ou confirmar detalhes que o memorial deixa em aberto.
- Se for alugar: conhecer administradoras e deixar o apartamento pronto.
Se não puder viajar, qualquer uma dessas visitas pode ser feita por uma pessoa de confiança com uma procuração simples, ou por videochamada de dentro da obra.
O que acontece na entrega: vistoria, habite-se e escritura?
Depois do habite-se, a construção é averbada na matrícula, e você só vira dono no papel com o registro da escritura no seu nome (Lei 4.591/1964, art. 44; Código Civil, art. 1.245).
- VistoriaAntes de receber as chaves, você percorre a unidade com a construtora e anota por escrito o que precisa de ajuste. Se não puder vir, mande alguém de confiança com procuração.
- Habite-seA prefeitura atesta que o prédio foi construído conforme o projeto aprovado.
- Averbação da construçãoCom o habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção na matrícula do terreno, e ele responde pela demora; se não fizer, qualquer comprador pode pedir (Lei 4.591/1964, art. 44).
- Escritura no seu nomeA propriedade só passa para você com o registro no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Chave na mão ainda não é escritura: acompanhe este passo como acompanhou a obra.
Depois da entrega, a lei continua do seu lado. Defeitos aparentes se reclamam em até 90 dias (Código de Defesa do Consumidor, art. 26, II), e quem constrói responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618). Reclame sempre por escrito. Se você comprou pelo custo real da obra, o enquadramento jurídico pode ser outro: confirme com seu advogado para o seu caso.
Se algo não fechar: o que fazer, em ordem
- Pergunte por escritoWhatsApp ou e-mail, com data. Uma pergunta concreta: “em que etapa está e qual é a data prevista da próxima?”.
- Peça uma foto específicaDo seu andar, de um ângulo que você escolher, com data. É a forma mais simples de confirmar o que dizem.
- Peça uma reunião por vídeoCom quem dirige a obra, não com vendas. Quinze minutos do canteiro dizem mais que dez relatórios.
- Releia o contratoPrazo de entrega, tolerância (é comum uma cláusula de até 180 dias) e o que acontece se for ultrapassada. É ali que está o que você pode exigir.
- Se continuar sem fechar, escaleCom um advogado, com o contrato e os relatórios em mãos. Quanto antes, mais barato. Não é o habitual: é o último passo, não o primeiro.
Bom sinal
- Avisam de uma reprogramação antes de você perguntar.
- As fotos têm data e repetem os mesmos ângulos.
- Responde alguém com nome, da construtora.
- A obra anterior da empresa foi entregue quando disseram — ou antes.
Sinal de alerta
- Um mês sem relatório e ninguém explica.
- Fotos sempre do mesmo canto pronto, nunca do andamento.
- “Está tudo bem” sem data nem etapa.
- O cronograma muda sem avisarem.
Como nós fazemos
A Ceni & Southier entregou doze obras entre 2005 e 2025, todas no prazo — o Solar da Cachoeira tinha prazo contratual em março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Quem compra nos nossos projetos fala com quem constrói: cronograma, fotos do andamento, registro da obra, responsável técnico e detalhe de custos vão por WhatsApp, a pedido, por escrito. E um consultor de investimentos acompanha você do primeiro contato à entrega.
Antes de assinar: cinco perguntas
- Tenho o cronograma com etapas e datas, por escrito?
- Combinamos a frequência e o formato do relatório (fotos com data, mesmos ângulos)?
- Tenho o número do registro da obra e o nome e CREA do responsável técnico?
- Sei quem me responde, por qual meio e em quanto tempo?
- Li no contrato o prazo, a tolerância e o que acontece se for ultrapassado?
Perguntas frequentes
Com que frequência devo receber notícias da obra?
Um relatório mensal com fotos datadas é o razoável para um prédio residencial; em etapas rápidas (estrutura) pode ser mais frequente. O importante é que a frequência esteja combinada antes de assinar e seja cumprida.
Posso pedir um vídeo ao vivo da obra?
Sim. Uma videochamada de quinze minutos do canteiro, com quem dirige a obra, é um pedido normal e a melhor forma de confirmar o que os relatórios dizem. Se negarem sistematicamente, é um dado.
O que é o habite-se?
É a habilitação que a prefeitura concede quando a obra está concluída conforme o projeto aprovado. Sem habite-se não há entrega formal. Pergunte quando está previsto e peça para ver quando sair.
E se a obra atrasar?
O contrato define prazo, tolerância e consequências; peça esse ponto antes de assinar. E olhe o histórico: uma construtora que entregou doze obras no prazo tem menos chance de atrasar do que uma sem histórico. Nossa guia sobre como verificar uma construtora explica como comprovar.
Preciso de alguém em Florianópolis?
Não é obrigatório. Ajuda ter uma pessoa de confiança para a vistoria de entrega e, se for alugar, uma administradora. Se não tiver ninguém, organizamos com você.
Quanto tempo de garantia tem um apartamento novo?
Quem constrói responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618); defeitos aparentes se reclamam em até 90 dias da entrega (Código de Defesa do Consumidor, art. 26). Peça o manual do proprietário, com os prazos de cada sistema.
Recebi as chaves: o apartamento já é meu?
No papel, ainda não. A propriedade passa com o registro da escritura no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245), depois que a construção é averbada na matrícula.
Como confiro a área da minha unidade?
No cálculo das áreas registrado com a incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea e): o cartório dá cópia a quem pedir. Compare com a planta do contrato antes da vistoria.
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega. Ver a calculadora completa →
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
