Quem paga ganho de capital na venda de imóvel?
Paga o ganho de capital quem vende o imóvel por mais do que pagou; a regra vale também para a cessão de direitos de um imóvel ainda em obra.
Paga a pessoa física que vende um bem por valor maior que o custo de aquisição. O ganho é essa diferença positiva. O custo é o que consta na declaração de bens e direitos e, em regra, não é atualizado a preço de mercado (pergunta 587): só muda com construção, ampliação ou reforma comprovadas por nota fiscal ou recibo.
Entram na regra a compra e venda, a permuta, a doação em certos casos e também a cessão ou a promessa de cessão de direitos sobre o imóvel (pergunta 573). Ou seja, a revenda de um imóvel durante a obra, por cessão de direitos, segue a mesma conta do ganho de capital.
Fonte: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, perguntas 573 e 587, consulta em outubro de 2026.
Quais são as alíquotas do ganho de capital de imóvel?
A alíquota é de 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, com 17,5%, 20% e 22,5% nas faixas acima.
Desde 2017, a alíquota é progressiva e incide só sobre a parcela do ganho em cada faixa:
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Fonte: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 574 (Lei 13.259/2016), consulta em outubro de 2026.
Na prática, a maior parte das vendas de imóvel de pessoas físicas se encaixa na primeira faixa. Se o mesmo bem for vendido em partes, a partir da segunda venda, feita até o fim do ano seguinte ao da primeira, os ganhos são somados para definir a alíquota.
Como funciona a isenção de ganho de capital do imóvel de até R$ 440 mil?
O ganho na venda do único imóvel por até R$ 440 mil é isento, se o contribuinte não vendeu outro imóvel nos últimos cinco anos.
É isento o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possui, por valor de até R$ 440.000,00, desde que ela não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23). Vale para casa, apartamento ou terreno, urbano ou rural. Quando o imóvel é de várias pessoas em condomínio, o limite vale para a parte de cada uma; no casal (casamento ou união estável sem contrato escrito), vale para o valor do imóvel inteiro.
Quem já tem um imóvel e firma contrato de compra de outro, construído ou na planta, passa a ter dois imóveis a partir do contrato, e por isso não usa esta isenção na venda de um deles (pergunta 665). A saída, nesse caso, é a regra dos 180 dias, logo a seguir.
Fonte: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, perguntas 575, 665 e 683 (Lei 9.250/1995, art. 23), consulta em outubro de 2026.
Como funciona a isenção de ganho de capital ao comprar outro imóvel em 180 dias?
Vender um imóvel residencial e comprar outro em até 180 dias isenta o ganho, de forma proporcional ao valor reinvestido e uma vez a cada cinco anos.
Quem vende imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias corridos, contados da data do contrato de venda, fica isento do imposto sobre o ganho (Lei 11.196/2005, art. 39).
- Vale para imóvel na plantaA Receita confirma que a isenção alcança a venda e a compra de imóvel residencial em construção ou na planta, mas não de terreno (pergunta 577).
- Reinvestir parte tributa o restoSe só parte do dinheiro for aplicada, a isenção é proporcional ao valor reinvestido.
- Uma vez a cada cinco anosO benefício pode ser usado uma única vez em cinco anos, contados do contrato da venda.
- O dinheiro precisa ser para comprarNão vale se o dinheiro for para construir outro imóvel, reformar ou comprar apenas uma vaga de garagem.
- Prazo é prazoPerdido o prazo de 180 dias, cobra-se o imposto, com juros e multa (pergunta 580).
Fonte: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026 (versão de 23/04/2026), perguntas 575 a 578 e 580 (Lei 11.196/2005, art. 39), consulta em outubro de 2026.
Como e quando pagar o imposto sobre o ganho de capital?
O ganho é apurado no GCAP e o imposto é pago por Darf 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, com registro na declaração anual.
- Apure o ganho no GCAPO programa Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal, calcula o ganho, aplica as isenções e gera o Darf.
- Pague o Darf, código 4600O pagamento é feito até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do valor da venda.
- Informe na declaração anualA venda aparece na declaração de Imposto de Renda do ano. Quem opta pela isenção dos 180 dias também precisa entregar a declaração (é uma das hipóteses de obrigatoriedade).
O imposto é apurado na venda de cada bem, no mês do recebimento. Guarde o contrato de compra, os comprovantes de pagamento e as notas de obras: é a prova do custo de aquisição.
Fonte: Receita Federal, Ganhos de Capital (gov.br) e Perguntas e Respostas IRPF 2026, consulta em outubro de 2026.
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Fazer a conta com o meu valorDá para atualizar o valor do imóvel no Imposto de Renda de 2026?
Pela regra geral, não: o custo do imóvel fica no que foi pago; a atualização a 4% só valeu numa janela especial que já fechou em fevereiro de 2026.
Pela regra geral, o custo de aquisição do imóvel na declaração não é atualizado para o valor de mercado: só muda com construção, ampliação ou reforma comprovadas (Receita Federal, perguntas e respostas do IRPF 2026).
A exceção foi o regime especial Rearp Atualização (Lei 15.265/2025). Ele permitia a pessoas físicas atualizar bens adquiridos até 31/12/2024, com a diferença tributada a 4% de forma definitiva. A opção tinha de ser feita pela Deap, no e-CAC, até 19/02/2026, com o pagamento da quota única ou da primeira quota até 27/02/2026; sem isso, a opção ficava sem efeito (Receita Federal, janeiro e fevereiro de 2026).
Em 16/10/2026 esse prazo já passou, e não encontramos nova janela nas páginas da Receita. Quem não aderiu segue a regra geral, com o custo declarado. Para saber se compensa no seu caso, ou se há nova janela, consulte seu contador. Como declarar o imóvel em si está em como declarar imóvel na planta no Imposto de Renda.
Fonte: Receita Federal, notícias “Receita Federal disponibiliza a Deap” (janeiro de 2026) e “Receita Federal alerta sobre proximidade do fim do prazo para atualização de bens” (fevereiro de 2026); Lei 15.265/2025 e Instrução Normativa RFB 2.302/2025; perguntas e respostas do IRPF 2026. Consulta em 16/10/2026.
Como o ganho de capital se encaixa no investimento na planta?
O ganho de capital é cobrado só na venda, e quem reinveste em imóvel residencial pode usar a isenção de 180 dias; confirme o seu caso com o contador.
Quem investe na planta busca o ganho que vem durante a obra. A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega. O imposto é cobrado só sobre o ganho que se realiza quando há venda, e já existe caminho legal de isenção para quem reinveste em imóvel residencial. Conhecer a regra antes ajuda a planejar a saída com tranquilidade.
A conta final depende do custo que você declarou, da data da venda e da sua situação. Por isso, antes de vender ou de ceder os direitos, leve o contrato e a declaração ao seu contador.
Fonte: referência da Ceni & Southier (20% ao ano durante a obra); Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, consulta em outubro de 2026.
Antes de vender um imóvel
- Você sabe o custo de aquisição declarado e tem os comprovantes?
- Você vendeu outro imóvel nos últimos cinco anos?
- Vai comprar outro imóvel residencial em até 180 dias?
- O Darf 4600 será pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento?
- Seu contador conferiu o ganho no GCAP?
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega.
No mesmo prazo, num prazo fixo em dólares (1,25% ao ano) seriam US$ 20.750; guardados, comprariam o que hoje compram US$ 17.987 (inflação dos EUA de 3,6% ao ano).
Quero o estudo com US$ 20.000 Ver a calculadora completa →Perguntas frequentes
Pago imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel?
Paga, quando o imóvel é vendido por mais do que o custo de aquisição. A alíquota é de 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, com faixas maiores acima disso.
Qual a isenção de ganho de capital do imóvel de R$ 440 mil?
É isento o ganho na venda do único imóvel por até R$ 440 mil, se a pessoa não vendeu outro imóvel nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23).
Como funciona a isenção de ganho de capital de imóvel em 180 dias?
Quem vende imóvel residencial e compra outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento do ganho, de forma proporcional ao valor reinvestido, uma vez a cada cinco anos (Lei 11.196/2005, art. 39).
Imposto de renda na venda de imóvel e compra de outro: a regra vale para imóvel na planta?
Vale. A Receita confirma que a isenção alcança a venda e a compra de imóvel residencial em construção ou na planta, mas não de terreno.
A isenção de imposto de renda na compra de outro imóvel vale para reforma ou construção?
Não. O dinheiro precisa ser aplicado na compra de imóvel residencial; construir, reformar ou comprar apenas vaga de garagem não entra.
Como pagar o imposto de renda sobre venda de imóvel em 2026?
Apura-se o ganho no programa GCAP, paga-se o Darf com o código 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento e informa-se a venda na declaração anual.
Quem tem imóvel na planta e vende outro pode usar a isenção do único imóvel?
Não, porque o contrato de compra, mesmo de imóvel em construção, já conta como segundo imóvel (pergunta 665 do IRPF 2026). A regra dos 180 dias continua disponível.
Quanto é o imposto de renda sobre a venda de imóvel?
Depende do ganho. A tabela vai de 15% a 22,5% por faixa, e o valor final varia com o custo, a data e as isenções. Confirme o seu caso com o contador.
Posso atualizar o valor do imóvel no Imposto de Renda de 2026?
Pela regra geral, não: o custo fica no valor pago, mais obras e reformas comprovadas. A atualização com imposto de 4% (Lei 15.265/2025) tinha prazo até 19/02/2026 e já encerrou. Confirme com seu contador.
“Não invista em outro lugar! Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). Não compre imóveis em nenhum outro lugar; a Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
