O que é o memorial descritivo do imóvel e de obra?
É o documento que descreve, item por item, os materiais, os acabamentos e os sistemas da obra: do piso ao elevador, do revestimento da fachada às instalações.
A planta mostra onde fica cada coisa. O memorial descritivo mostra do que ela é feita. É nele que você encontra o tipo de piso, a marca ou a linha dos metais, o revestimento da fachada, as esquadrias, os sistemas de elétrica e hidráulica e o que será entregue nas áreas comuns.
| Documento | Responde |
|---|---|
| Planta | Como é o apartamento: cômodos, medidas, posição |
| Memorial descritivo | Do que é feito: materiais, acabamentos, sistemas |
| Contrato | Quanto custa, quando se paga e quando se entrega |
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32; consulta de 15/10/2026.
Para avaliar a planta com olhar de investidor, veja como avaliar a planta de um apartamento.
Memorial de incorporação e memorial descritivo são a mesma coisa?
Não: o memorial descritivo é um dos documentos do conjunto que se chama, no dia a dia, de memorial de incorporação, o dossiê arquivado no cartório para registrar a obra e poder vender as unidades.
Entre os documentos que a construtora ou incorporadora deposita no cartório de registro de imóveis para registrar a incorporação está o memorial descritivo das especificações da obra (Lei 4.591/1964, art. 32). O conjunto todo, com projetos, orçamento e documentos legais, costuma ser chamado de “memorial de incorporação”.
O dossiê jurídico e técnico arquivado no cartório. Mostra que a obra está regularizada para ser vendida.
Uma das peças do dossiê, a que descreve materiais e acabamentos. É a parte que o comprador mais usa para comparar.
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32; consulta de 15/10/2026.
O memorial descritivo vincula a construtora: o que a oferta e a publicidade dizem obriga quem vende (CDC, art. 30). Peça a cópia e guarde junto com o contrato.
O que é padrão de acabamento e o que significam baixo, normal e alto na construção civil?
A NBR 12721 classifica os projetos-padrão em três padrões de acabamento, baixo, normal e alto, para que os Sinduscons calculem o CUB; é uma categoria de custo, não um selo de qualidade.
A NBR 12721, norma técnica que define como se avaliam os custos de construção para incorporação, trabalha com projetos-padrão, em três padrões de acabamento: baixo, normal e alto. Os Sindicatos da Construção (Sinduscons) usam esses projetos para calcular todo mês o CUB, o custo unitário básico por metro quadrado.
| Padrão | Projetos-padrão da NBR 12721 |
|---|---|
| Baixo | Residência unifamiliar (R1), prédio popular (PP-4), residência multifamiliar de 8 pavimentos (R8) e projeto de interesse social |
| Normal | R1, PP-4, R8 e residência multifamiliar de 16 pavimentos (R16) |
| Alto | R1, R8 e R16 |
Fonte: ABNT NBR 12721:2006 (em vigor desde 01/02/2007), conforme Sinduscon-PR e Sinduscon-MG (tabela CUB março/2025), consulta de 15/10/2026.
Na propaganda, “alto padrão” é um adjetivo; na NBR, “alto” é uma categoria de custo. Por isso o memorial, com a lista dos materiais, diz mais do que o adjetivo. O custo da obra por metro quadrado está em custo de construção por m² em Florianópolis: CUB/SC.
Memorial descritivo, exemplo: o que conferir antes de assinar?
Confira piso, revestimentos, esquadrias, louças e metais, instalações, áreas comuns e fachada, e se o memorial diz “marca ou similar”: quanto mais específico o texto, mais comparável é o lançamento.
Ao receber o memorial de um lançamento, leia com esta lista:
| Item | O que olhar |
|---|---|
| Pisos e revestimentos | Material, formato e onde é usado em cada ambiente |
| Esquadrias | Material do perfil, tipo de vidro e vedação |
| Louças e metais | Linha ou marca indicada, ou a expressão “marca ou similar” |
| Instalações | Elétrica, hidráulica, gás, ar-condicionado (infraestrutura ou equipamento) |
| Áreas comuns | Elevadores, piscina, academia, entregues equipadas ou não |
| Fachada e cobertura | Revestimento, impermeabilização e acabamento externo |
| Forma de entrega | Se o apartamento vem com tudo instalado ou só a base |
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32; CDC, art. 30; consulta de 15/10/2026.
Compare dois lançamentos lado a lado com o roteiro de como escolher um lançamento imobiliário. Quem escreve o memorial com detalhe geralmente mostra que sabe o que vai entregar.
Por que o padrão de acabamento importa para quem investe?
O acabamento pesa no aluguel e na revenda: um padrão bem definido no memorial ajuda a alugar o ano inteiro, por diária no verão e por meses no resto do ano, e a comparar o imóvel com outros.
Para o investidor, o apartamento é um produto que será alugado ou vendido. O hóspede de temporada e o inquilino de meses comparam anúncios, e o comprador de amanhã compara o seu imóvel com os outros do bairro. Um memorial claro, com materiais conhecidos, ajuda a explicar o produto e a mantê-lo alugado o ano inteiro: por diária na alta temporada, por meses para quem vem trabalhar uma temporada, em contrato de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48).
Por isso o memorial é parte da conta, ao lado do preço e da localização. Para ver como montar a renda, veja aluguel anual, por temporada ou híbrido.
Fonte: Lei 8.245/1991, art. 48; consulta de 15/10/2026.
Antes de assinar, com o memorial na mão
- Recebi a cópia do memorial descritivo e do contrato?
- Os materiais de piso, louças, metais e esquadrias estão descritos, e não só “padrão da obra”?
- Vi se aparece “marca ou similar” e o que isso permite trocar?
- Sei se o apartamento é entregue com tudo instalado ou só a base?
- As áreas comuns do memorial batem com as do folheto?
Perguntas frequentes
O que é memorial descritivo de obra?
É o documento que descreve, por escrito, os materiais, os acabamentos e os sistemas que a construtora vai usar e entregar. Faz parte do dossiê arquivado no cartório para registrar a incorporação.
Memorial descritivo, exemplo: como é?
Uma lista por ambiente e por sistema: pisos, paredes, forros, esquadrias, louças e metais, instalações, fachada e áreas comuns, cada item com o material e, quando é o caso, a marca ou a linha.
Memorial de incorporação e memorial descritivo: qual a diferença?
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos arquivados no cartório; o memorial descritivo é uma das peças desse conjunto e descreve materiais e acabamentos (Lei 4.591/1964, art. 32).
Padrão de acabamento: o que significa baixo, normal e alto?
São os três padrões de acabamento dos projetos-padrão da NBR 12721, usados pelos Sinduscons para calcular o CUB. É uma categoria de custo, e não um selo de qualidade.
Padrão de acabamento na construção civil: onde está definido?
Na ABNT NBR 12721, que define como se avaliam os custos de construção para incorporação imobiliária.
Padrão de acabamento e CUB: qual a ligação?
O CUB é calculado a cada mês pelos Sinduscons para os projetos-padrão da NBR 12721 em cada padrão de acabamento. Ele indica o custo por metro quadrado da construção.
O que acontece se o apartamento for diferente do memorial?
O memorial integra a oferta, e o que a oferta diz vincula o fornecedor (CDC, art. 30). Por isso, guarde o memorial junto com o contrato e confira na vistoria de entrega.
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