¿Qué regula la ley de alquileres de Brasil y a qué contratos se aplica?
La Ley 8.245/1991, llamada Ley del Inquilinato, regula los alquileres de inmuebles urbanos en todo Brasil: de vivienda, por temporada y comerciales. Quedan afuera, y siguen el Código Civil, los inmuebles públicos, las cocheras sueltas, los espacios de publicidad y los apart-hoteles que prestan servicios regulares.
| Tipo de alquiler | Regla principal | Artículos |
|---|---|---|
| Vivienda, escrito, de 30 meses o más | Termina al vencer, sin aviso | 46 |
| Vivienda, de menos de 30 meses o verbal | Se prorroga por tiempo indeterminado; el dueño recupera el inmueble solo en casos puntuales o a los cinco años | 47 |
| Temporada, hasta 90 días | Residencia temporaria por ocio, cursos, salud u obras; cobro por adelantado | 48 a 50 |
| Comercial | Con derecho a renovación si cumple los requisitos | 51 a 57 |
| Fuera de la ley | Inmuebles públicos, cocheras sueltas, publicidad, apart-hoteles con servicios regulares, leasing: Código Civil y leyes especiales | 1, párrafo único |
Ley 8.245/1991 (Planalto, texto compilado, consultado el 02/11/2026).
Es una ley federal: vale igual en Florianópolis, en São Paulo y en cualquier ciudad de Brasil. No hay leyes provinciales ni municipales de alquiler que cambien sus reglas. En lo que la ley no dice, se aplican el Código Civil y el Código de Proceso Civil (art. 79).
La exclusión de los apart-hoteles tiene un límite: vale para los que prestan servicios regulares a los usuarios y están autorizados a funcionar como tales (art. 1, párrafo único). Un departamento en un edificio residencial, alquilado por su dueño, sigue dentro de la ley, aunque se alquile por noche.
Para el inversor argentino, esto simplifica las cosas: una sola ley, con artículos numerados, define el contrato en cualquier barrio de la Isla. El texto oficial está en el portal Planalto, de la Presidencia de Brasil, actualizado con cada reforma.
¿Qué derechos tiene el inquilino en Brasil?
Usar el inmueble en paz y en condiciones, recibir recibo de cada pago, pagar solo las expensas ordinarias, irse antes pagando una multa proporcional, no pagar multa si lo trasladan por trabajo, comprar con preferencia si el dueño vende, y que no le cobren por adelantado ni le pidan dos garantías.
| Derecho del inquilino | Qué significa | Artículo |
|---|---|---|
| Uso pacífico | El dueño garantiza el uso del inmueble durante todo el contrato y mantiene su forma y destino | 22, II y III |
| Inmueble en condiciones | Lo recibe apto para el uso; el dueño responde por los defectos anteriores | 22, I y IV |
| Descripción del estado | Puede pedir al entrar una descripción detallada del inmueble, con los defectos | 22, V |
| Recibo detallado | Un recibo que discrimine cada importe; está prohibido el recibo genérico | 22, VI |
| Plazo protegido | Durante el plazo del contrato, el dueño no puede pedir el inmueble | 4 |
| Salida anticipada | Puede devolverlo antes, pagando la multa pactada en proporción al tiempo que falta | 4 |
| Traslado por trabajo | No paga multa si su empleador lo traslada a otra ciudad y avisa por escrito con 30 días | 4, párrafo único |
| Preferencia de compra | Si el dueño vende, se lo tiene que ofrecer primero, en las mismas condiciones | 27 y 28 |
| Mejoras | Le pagan las mejoras necesarias y las útiles autorizadas, salvo que el contrato diga otra cosa | 35 |
| Revisión del alquiler | Después de tres años sin acuerdo, puede pedir al juez llevarlo al precio de mercado | 19 |
Ley 8.245/1991 (Planalto, consultada el 02/11/2026).
El derecho de preferencia se ejerce con plazo: el inquilino tiene 30 días para aceptar la propuesta entera (art. 28). Si el dueño vende sin ofrecérselo, el inquilino puede reclamar daños, o quedarse con el inmueble depositando el precio, si el contrato estaba inscripto en la matrícula 30 días antes de la venta (art. 33).
La multa proporcional se calcula sobre el tiempo que falta. Con un contrato de 30 meses y una multa de tres alquileres, el inquilino que se va en el mes 20 paga un tercio de la multa, porque le falta un tercio del plazo: un alquiler.
¿Qué obligaciones tiene el inquilino?
Pagar el alquiler y los gastos a tiempo, hasta el sexto día hábil del mes siguiente si el contrato no fija otra fecha; pagar las expensas ordinarias, la luz, el agua y el gas; cuidar el inmueble y devolverlo como lo recibió; no hacer obras ni subalquilar sin permiso escrito, y cumplir la convención del edificio (Ley 8.245/1991, arts. 13 y 23).
- Pagar a tiempo el alquiler y los gastos; si el contrato no dice la fecha, hasta el sexto día hábil del mes siguiente (art. 23, I).
- Usar el inmueble para lo pactado y cuidarlo como si fuera propio (art. 23, II).
- Devolverlo como lo recibió, salvo el desgaste normal (art. 23, III).
- Avisar de inmediato los daños que le toque arreglar al dueño (art. 23, IV), y reparar los que cause él, su familia o sus visitas (art. 23, V).
- No cambiar la forma interna o externa sin permiso previo y escrito (art. 23, VI).
- Pagar los servicios de la unidad: teléfono, luz, gas, agua y desagüe (art. 23, VIII).
- Permitir las visitas del dueño, combinando día y hora, y las de interesados si el inmueble se vende (art. 23, IX).
- Cumplir la convención del condominio y el reglamento interno (art. 23, X).
- Pagar el seguro fianza, si esa es la garantía (art. 23, XI), y las expensas ordinarias (art. 23, XII).
- No subalquilar, ceder ni prestar el inmueble sin consentimiento previo y escrito del dueño; la demora del dueño en oponerse no vale como permiso (art. 13).
Las expensas ordinarias tienen una lista en la ley: sueldos de los empleados del edificio, agua y luz de las áreas comunes, limpieza, mantenimiento de ascensores y equipos, pequeños arreglos y la reposición del fondo de reserva usado en esos gastos (art. 23, párrafo 1). El inquilino puede pedir en cualquier momento el presupuesto y el prorrateo que las justifican (art. 23, párrafo 2).
Para el dueño que alquila un departamento pensado para la renta, la regla del art. 13 es central: sin su permiso escrito, el inquilino no puede convertir el alquiler en un subalquiler por noches.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el dueño?
El dueño cobra el alquiler y elige una garantía; a cambio, entrega el inmueble en condiciones, garantiza su uso, paga las expensas extraordinarias, la administración y la intermediación, y los impuestos del inmueble, salvo que el contrato los pase al inquilino (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 37).
Lo que el dueño puede
- Fijar libremente el alquiler, en reales (art. 17).
- Elegir una garantía: depósito de hasta tres alquileres, fiador, seguro fianza o cuotas de un fondo (arts. 37 y 38).
- Pedir otra garantía si la que tenía se pierde, con 30 días para presentarla (art. 40).
- Cobrar por adelantado en la temporada, o en el residencial si no hay garantía (arts. 42 y 49).
- Inspeccionar el inmueble, combinando día y hora (art. 23, IX).
- Reajustar una vez por año por el índice pactado (Ley 10.192/2001, art. 2).
- Recuperar el inmueble al vencer un contrato de 30 meses o más (art. 46).
Lo que el dueño debe
- Entregar el inmueble apto para el uso y mantener su forma y destino (art. 22, I y III).
- Responder por los defectos anteriores al alquiler (art. 22, IV).
- Dar recibo detallado de cada pago (art. 22, VI).
- Pagar la administración y la intermediación, incluido el análisis del inquilino (art. 22, VII).
- Pagar los impuestos y el seguro contra incendio, salvo pacto en contrario (art. 22, VIII).
- Pagar las expensas extraordinarias: obras de estructura, fachada, equipos, paisajismo y fondo de reserva (art. 22, X).
El IPTU, el impuesto municipal del inmueble, es del dueño por ley, pero casi todos los contratos lo pasan al inquilino. Si querés que lo pague él, tiene que estar escrito (art. 22, VIII). Cómo se calcula en Florianópolis, en IPTU en Brasil.
La garantía dura hasta que el inquilino devuelve el inmueble, aunque el contrato se prorrogue, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 39). El depósito en dinero va a una caja de ahorro, y su rendimiento es del inquilino al final (art. 38, párrafo 2).
¿Qué no puede hacer el dueño en un alquiler en Brasil?
No puede pedir el inmueble durante el plazo, pedir dos garantías, cobrar algo fuera del alquiler y de los gastos permitidos, cobrar por adelantado en el residencial con garantía, fijar el alquiler en dólares ni reajustarlo más de una vez por año. Algunas de esas conductas son contravención penal (Ley 8.245/1991, art. 43).
| Prohibido | Consecuencia | Artículo |
|---|---|---|
| Pedir el inmueble durante el plazo pactado | No se puede, salvo las causas de la ley | 4 |
| Exigir más de una garantía | Nulo y contravención penal | 37 y 43, II |
| Cobrar valores fuera del alquiler y los gastos permitidos | Contravención penal | 43, I |
| Cobrar por adelantado en el residencial con garantía | Contravención penal; está permitido en la temporada y si no hay garantía | 20, 42 y 43, III |
| Fijar el alquiler en moneda extranjera o atarlo al dólar o al salario mínimo | Prohibido | 17 |
| Reajustar más de una vez por año | Cláusula nula | Ley 10.192/2001, art. 2 |
| Cláusulas que quiten derechos de la ley | Nulas, como las que impidan la prórroga del art. 47 | 45 |
| Dar recibo genérico | Prohibido: el recibo discrimina cada importe | 22, VI |
Ley 8.245/1991 y Ley 10.192/2001 (Planalto, consultadas el 02/11/2026).
La contravención penal del art. 43 se castiga con prisión simple de cinco días a seis meses, o con una multa de tres a doce alquileres que va para el inquilino. No es un detalle de forma: es la razón por la que una inmobiliaria seria nunca pide dos garantías ni cobra por adelantado en un anual.
Para el inversor, estas reglas también protegen: el contrato que las respeta es difícil de discutir. Un modelo de contrato revisado por un abogado de Brasil evita cláusulas nulas desde el principio.
¿Cómo funcionan el plazo, la prórroga y la salida del contrato?
El contrato puede tener cualquier plazo. Con 30 meses o más, termina al vencer; si el inquilino sigue más de 30 días sin oposición, pasa a tiempo indeterminado y el dueño lo puede pedir con 30 días. Con menos de 30 meses, se prorroga solo y el dueño lo recupera en casos puntuales o a los cinco años (Ley 8.245/1991, arts. 46 y 47).
- 1. Al firmarCualquier plazo (art. 3). Si es de 10 años o más, necesita la firma del cónyuge del dueño (art. 3).
- 2. Durante el plazoEl dueño no puede pedir el inmueble; el inquilino puede irse pagando la multa proporcional (art. 4).
- 3. Al vencer un contrato de 30 meses o másTermina sin aviso. Si el inquilino sigue más de 30 días sin oposición, pasa a tiempo indeterminado; desde ahí el dueño lo pide cuando quiera, con 30 días para desocupar (art. 46).
- 4. Al vencer uno de menos de 30 mesesSe prorroga solo. El dueño lo recupera por uso propio o de un familiar sin vivienda, por obras aprobadas, por falta del inquilino o cuando el alquiler suma cinco años seguidos (art. 47).
- 5. En tiempo indeterminadoEl inquilino puede irse avisando por escrito con 30 días; si no avisa, el dueño puede cobrarle un mes de alquiler (art. 6).
Por eso el plazo de 30 meses es el estándar del mercado: le da al dueño una fecha cierta de fin y al inquilino dos años y medio de estabilidad. Un contrato más corto parece más flexible, pero deja al dueño atado a los casos del art. 47.
Si se vende el inmueble durante el contrato, el comprador puede pedirlo con 90 días para desocupar, avisando dentro de los 90 días del registro de la compra. La excepción es el contrato con plazo fijo, cláusula de vigencia en caso de venta e inscripción en la matrícula (art. 8). Los pasos de vender un departamento alquilado, en alquiler anual en Brasil para el propietario.
¿Cómo se fija y cómo se ajusta el alquiler?
El valor es libre, en reales, y el índice de ajuste lo elige el contrato; la ley solo exige que el ajuste no sea más seguido que una vez por año (Ley 10.192/2001, art. 2). En los 12 meses a octubre de 2026, el IGP-M subió 5,25%, y en los 12 meses a septiembre, el IPCA subió 4,58% (Banco Central de Brasil).
| Regla | Qué dice | Norma |
|---|---|---|
| Valor | Libre, en reales; prohibido en moneda extranjera o atado al dólar o al salario mínimo | Ley 8.245/1991, arts. 17 y 85 |
| Índice | El que pacten las partes: IGP-M, IPCA u otro índice de precios | Ley 10.192/2001, art. 2 |
| Periodicidad | Como máximo una vez por año; la cláusula con periodicidad menor es nula | Ley 10.192/2001, art. 2, párrafo 1 |
| Nuevo valor por acuerdo | Las partes pueden acordar otro valor o cambiar la cláusula de ajuste cuando quieran | Ley 8.245/1991, art. 18 |
| Revisión judicial | Sin acuerdo, después de tres años de contrato, cualquiera puede pedir llevarlo al precio de mercado | Ley 8.245/1991, art. 19 |
Ley 8.245/1991; Ley 10.192/2001; Banco Central de Brasil, series 189 (IGP-M) y 433 (IPCA), consultadas el 02/11/2026.
Un ejemplo con un alquiler de R$ 2.360, el de 50 m² en Ingleses según el FipeZap Locação (agosto de 2026), con una renta bruta de cerca de 5,4% al año sobre el precio. Con el IGP-M de los 12 meses a octubre de 2026, pasaría a unos R$ 2.484; con el IPCA a septiembre, a unos R$ 2.468.
El IGP-M, de la Fundación Getulio Vargas, es el índice tradicional de los alquileres y varía más; el IPCA, del IBGE, es la inflación oficial y varía más parejo. Para el inquilino, la ley garantiza que no haya aumentos a mitad de año. Para el dueño, el ajuste mantiene el alquiler al día con los precios en reales.
¿Qué dice la ley del alquiler por temporada?
El alquiler por temporada dura hasta 90 días, amueblado o no, para residencia temporaria por ocio, cursos, salud u obras en la casa propia. Se puede cobrar todo por adelantado con una garantía; si está amueblado, el contrato lista los muebles. Si el inquilino se queda más de 30 días después del final sin oposición, pasa a tiempo indeterminado (arts. 48 a 50).
| Punto | Qué dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Finalidad | Residencia temporaria: ocio, cursos, tratamiento de salud, obras en la casa propia y otros hechos de duración determinada | 48 |
| Plazo | Hasta 90 días, amueblado o no | 48 |
| Muebles | Si está amueblado, el contrato describe los muebles y utensilios y su estado | 48, párrafo único |
| Cobro | Todo de una vez y por adelantado, más una garantía del art. 37 | 49 |
| Si el inquilino se queda | Más de 30 días sin oposición: tiempo indeterminado, sin cobro adelantado; el dueño lo pide a los 30 meses o en los casos del art. 47 | 50 |
| Si no sale a tiempo | Con la acción iniciada dentro de los 30 días del vencimiento, orden de desocupar en 15 días, con caución de tres alquileres | 59, párrafo 1, III |
Ley 8.245/1991 (Planalto, consultada el 02/11/2026).
Es el contrato que sostiene el alquiler híbrido, la lógica de alquiler de Ceni & Southier en el Norte de la Isla: por noche en verano, en Airbnb o Booking, y por meses el resto del año, con contratos de hasta 90 días a quien viene a trabajar una temporada. Florianópolis tiene un polo tecnológico que es el 21% de su PIB (Observatorio ACATE, 27/08/2026), y el Sapiens Parque queda en Cachoeira do Bom Jesus. Así el departamento queda alquilado el año entero.
Cómo se arma ese calendario, en alquiler anual, temporario o híbrido; cómo se consigue al inquilino de meses, en Airbnb en Florianópolis en invierno.
¿En qué casos se puede pedir el desalojo?
Por mutuo acuerdo, por falta del inquilino a la ley o al contrato, por falta de pago, por reparaciones urgentes ordenadas por el poder público (art. 9), al vencer el plazo en los casos de los arts. 46, 47 y 50, y si se vende el inmueble (art. 8). En todos, la vía es la acción de desalojo (art. 5).
| Causa | Qué dice la ley | Artículos |
|---|---|---|
| Mutuo acuerdo | Si se firmó por escrito con dos testigos y un plazo mínimo de seis meses para salir, orden inicial de 15 días si no se cumple | 9, I, y 59, párrafo 1, I |
| Falta a la ley o al contrato | Causa de fin del contrato en cualquier momento | 9, II |
| Falta de pago | Acción de desalojo con cobro de la deuda; el inquilino puede pagar todo en 15 días, una vez cada 24 meses | 9, III, y 62 |
| Falta de pago sin garantía | Orden inicial de desocupar en 15 días, con caución de tres alquileres | 59, párrafo 1, IX |
| Reparaciones urgentes ordenadas por el poder público | Si no se pueden hacer con el inquilino adentro | 9, IV |
| Fin de la temporada | Acción dentro de los 30 días del vencimiento: orden inicial de 15 días | 59, párrafo 1, III |
| Fin del plazo o casos del art. 47 | Según el plazo del contrato | 46 y 47 |
Ley 8.245/1991 (Planalto, consultada el 02/11/2026).
Con la sentencia, el inquilino tiene 30 días para desocupar voluntariamente. El plazo baja a 15 días si entre la citación y la sentencia pasaron más de cuatro meses, o si el desalojo se basa en el art. 9 o en el art. 46, párrafo 2 (art. 63).
Para el dueño, las piezas que más cuentan están antes de cualquier juicio: un inquilino analizado, una garantía bien elegida y una administradora que actúe desde el primer día. El detalle práctico, en alquiler anual en Brasil para el propietario.
¿En qué se diferencia la ley de alquileres de Brasil de la argentina?
En la Argentina, desde el DNU 70/2023, las partes eligen el plazo, la moneda, el índice y la garantía con mucha libertad (Código Civil y Comercial, arts. 1196 a 1199). En Brasil, la Ley 8.245/1991 fija más reglas: alquiler en reales, ajuste anual, una sola garantía con tope y la temporada de hasta 90 días.
| Tema | Argentina (Código Civil y Comercial, texto vigente) | Brasil (Ley 8.245/1991) |
|---|---|---|
| Plazo | El que pacten; sin plazo, 2 años para vivienda permanente (art. 1198) | Cualquiera (art. 3); con 30 meses o más termina al vencer (art. 46) |
| Moneda | Pesos o moneda extranjera, a elección de las partes (art. 1199) | Solo reales; prohibido atarlo al dólar (art. 17) |
| Ajuste | Libre, con cualquier índice en la misma moneda (art. 1199) | Índice libre, como máximo una vez por año (Ley 10.192/2001) |
| Garantía | Monto y moneda del depósito libres (art. 1196) | Una sola modalidad; depósito de hasta tres alquileres (arts. 37 y 38) |
| Periodicidad del pago | Libre, no menor a mensual (art. 1196) | Mensual; por adelantado solo en la temporada o sin garantía (arts. 20, 42 y 49) |
| Salida anticipada del inquilino | En cualquier momento, pagando 10% del alquiler que falta hasta el final (art. 1221) | Multa pactada, proporcional al tiempo que falta; sin multa si lo trasladan por trabajo (art. 4) |
| Falta de pago | Intimación previa con un plazo de al menos 10 días antes de la demanda (art. 1222) | Acción de desalojo; orden inicial de 15 días si no hay garantía (art. 59) |
| Temporada | Sin plazo pactado, el que fijen los usos del lugar (art. 1198) | Hasta 90 días, con reglas propias (arts. 48 a 50) |
Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado en Infoleg con las reformas del DNU 70/2023 (BO 21/12/2023), consultado el 02/11/2026; Ley 8.245/1991 (Planalto, 02/11/2026).
La diferencia que más sorprende al argentino es la moneda. En la Argentina se puede alquilar en dólares; en Brasil, no: el alquiler se fija en reales. Para el inversor, eso significa que la renta se cobra en reales y se convierte a dólares al enviarla al exterior, y que el ajuste anual por índice la mantiene al día con los precios en reales.
La segunda es la garantía. Lo que en la Argentina se negocia, en Brasil tiene forma y tope: una sola modalidad y, si es depósito, hasta tres alquileres. Para el dueño, la previsibilidad compensa: las reglas son las mismas para todos los contratos del país.
Si el inmueble está en Brasil, rige la ley brasileña, aunque las dos partes sean argentinas. Para tu caso puntual, confirmalo con un abogado de cada país.
¿Qué leer después si querés alquilar un departamento propio en Florianópolis?
Tres guías para pasar de la ley a la inversión: cómo se administra un departamento desde la Argentina, qué tipología se alquila mejor y el panorama de invertir en Florianópolis, con los barrios, los precios y la compra.
Quién firma, quién cobra y cómo te llega el alquiler sin viajar, en administrar un departamento en Florianópolis desde Argentina. Qué tipología se alquila mejor por noche, por meses o por año, en monoambiente o dos dormitorios. Y el panorama completo, con los barrios del Norte de la Isla, el precio del m² y cómo compra un argentino, en invertir en Florianópolis desde Argentina. Si comprás en pozo, el alquiler empieza con las llaves; durante la obra, la referencia de Ceni & Southier es 20% al año, del lanzamiento a la entrega, con 12 obras entregadas desde 2005 y cero atraso en 20 años.
Antes de firmar un alquiler en Brasil
- ¿El contrato está en reales y fija el índice y el mes del ajuste?
- ¿Pide una sola garantía?
- ¿Dice quién paga el IPTU y cada tipo de expensa?
- Si es de temporada: ¿el plazo es de hasta 90 días y lista los muebles?
- ¿Sabés qué multa se paga si se rescinde antes y cuándo no se paga?
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la ley de alquileres de Brasil?
La Ley del Inquilinato, Ley 8.245/1991, para los inmuebles urbanos de todo el país. Define el alquiler de vivienda, el de temporada de hasta 90 días y el comercial.
¿Cuál es el plazo mínimo de un alquiler en Brasil?
No hay plazo mínimo: el contrato puede tener cualquier duración (art. 3). Con 30 meses o más, por escrito, termina al vencer sin aviso (art. 46).
¿Quién paga el IPTU en un alquiler en Brasil?
Por ley, el dueño, salvo que el contrato lo pase al inquilino (art. 22, VIII). En la práctica, casi todos los contratos de vivienda lo pasan al inquilino, por escrito.
¿El inquilino puede subalquilar el departamento?
Solo con consentimiento previo y por escrito del dueño. La demora del dueño en oponerse no cuenta como permiso (art. 13).
¿Se puede cobrar por adelantado un alquiler en Brasil?
En la temporada, sí, con una garantía (art. 49). En el alquiler de vivienda, solo si el contrato no tiene ninguna garantía, hasta el sexto día hábil del mes que empieza (art. 42).
¿La ley de alquileres se aplica a un apart-hotel?
No a los que prestan servicios regulares y están autorizados a funcionar como tales: siguen el Código Civil (art. 1). Un departamento en un edificio residencial, sí.
¿El alquiler temporario argentino es lo mismo que la temporada brasileña?
No. En Brasil, la temporada es el contrato del art. 48, de hasta 90 días y con finalidad definida. Si el inmueble está en Brasil, rige la ley brasileña.
