¿Qué tiene que decir un contrato de alquiler anual en Brasil?
- Plazo de 30 meses o másCon 30 meses, el contrato termina solo al final del plazo, sin aviso (art. 46). Si es más corto, se prorroga sin fecha y solo podés pedir el departamento en casos puntuales o después de cinco años seguidos de alquiler (art. 47). Durante el plazo vos no podés pedirlo; el inquilino sí puede irse pagando la multa del contrato, reducida en proporción al tiempo que ya cumplió (art. 4).
- Alquiler en reales y reajuste anualLa ley prohíbe fijarlo en dólares o atarlo al tipo de cambio o al salario mínimo (art. 17). El reajuste no puede ser más seguido que una vez por año (Ley 10.192/2001, art. 2º) y sigue el índice que diga el contrato: el IGP-M de la FGV subió 3,34% en los 12 meses a septiembre de 2026 y el IPCA del IBGE, 4,58%.
- Informe de entrada con fotosUn acta del estado del departamento, firmada por los dos. El inquilino tiene que devolverlo igual, salvo el desgaste normal (art. 23, III). Sin ese papel, discutir un daño es palabra contra palabra.
¿Cuánto te queda por mes de un alquiler anual en Florianópolis?
Con el promedio de la ciudad (R$ 61,19 por m², FipeZap, ago/2026), un departamento de 50 m² se alquila por unos R$ 3.060 por mes; después de 8% a 12% de administración te quedan entre R$ 2.690 y R$ 2.815.
La cuenta del dueño en un alquiler anual es corta, porque casi todos los gastos del día a día los paga el inquilino. Un ejemplo con números públicos:
| Línea | Por mes | De dónde sale |
|---|---|---|
| Alquiler de 50 m² | R$ 3.060 | Promedio de la ciudad: R$ 61,19 por m² (FipeZap, agosto de 2026) |
| Administración | R$ 245 a R$ 367 (8% a 12%) | Regente, julio de 2026 |
| Expensas ordinarias e IPTU | R$ 0 si el contrato los pasa al inquilino | Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23 |
| Te queda | R$ 2.690 a R$ 2.815 | Antes del impuesto sobre la renta |
¿Y si el departamento fuera tuyo? En el Norte de la Isla se puede alquilar por día en el verano y por meses el resto del año. Preguntar cuánto rendiría →
Una sola vez, al firmar, la inmobiliaria cobra la intermediación: de 50% a 100% de un alquiler (Regente, julio de 2026). Quedan a tu cargo las expensas extraordinarias, como obras y fondo de reserva, y los meses vacíos entre un inquilino y otro. El alquiler por m² cambia por barrio y por edificio: compará avisos de la misma cuadra.
Cómo se declara lo que cobrás, con tu contador en los dos países. Si querés compararlo con la temporada, la cuenta de cuántas noches igualan un año está en alquiler anual, temporario o híbrido.
¿Qué garantía pedir: fiador, depósito o seguro fianza?
| Garantía | Cómo funciona | Qué te cubre si no paga |
|---|---|---|
| Fiador | Una persona responde con su patrimonio por la deuda del inquilino | Lo que logres cobrarle al fiador: sirve si tiene bienes |
| Depósito (caução) | Hasta tres alquileres en una caja de ahorro; el rendimiento es del inquilino (art. 38) | Hasta tres meses, con la plata ya depositada |
| Seguro fianza | El inquilino contrata y paga una póliza a una aseguradora (art. 23, XI) | Lo que diga la póliza: leé coberturas y límites |
| Cuotas de un fondo | El inquilino cede cuotas de un fondo de inversión | El valor de las cuotas |
Una sola por contrato: pedir dos es nulo (art. 37). Sin ninguna garantía, podés cobrar el mes por adelantado, hasta el sexto día hábil (art. 42), y, si deja de pagar, el desalojo puede ser más rápido (ver abajo). El lado del inquilino está en alquilar para vivir; anual o temporada, en alquiler anual, temporario o híbrido.
¿Qué pasa si el inquilino no paga y cuánto tarda un desalojo?
- La demandaDesde el primer alquiler impago podés iniciar la acción de desalojo (ação de despejo) por falta de pago (art. 9º) y sumar el cobro de la deuda en el mismo juicio (art. 62).
- Contrato sin garantíaEl juez puede ordenar que desocupe en 15 días, sin escucharlo antes, si vos dejás en el juzgado una caución de tres alquileres (art. 59). Con garantía, el juicio es el común y cobrás de ella.
- El inquilino puede frenarloPagando todo lo que debe en 15 días desde la citación, con multas, intereses y honorarios. Lo puede hacer una vez cada 24 meses (art. 62).
- La sentenciaEn el desalojo por falta de pago, la orden le da 15 días para irse (art. 63).
La ley no fija cuánto dura el juicio: depende del juzgado y de si el inquilino se defiende. Por eso pesan más la garantía y una administradora que reclame desde el primer atraso. Ver administrar un departamento desde Argentina. Es la regla general: confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Y después de la entrega?Te contamos cómo se alquila y se administra una unidad entregada, con números de enero y de todo el año.
Preguntar por el alquiler¿Puedo vender el departamento si está alquilado?
Sí, con dos reglas. La primera es la preferencia: antes de vender a otro, tenés que ofrecérselo al inquilino en las mismas condiciones, con una notificación que diga precio, forma de pago y dónde ver los papeles (art. 27). Tiene 30 días para aceptar (art. 28). Si lo salteás, puede reclamarte daños o, si el contrato estaba inscripto en la matrícula del inmueble 30 días antes de la venta, depositar el precio y quedarse con el departamento dentro de los seis meses del registro (art. 33).
La segunda es qué pasa con el contrato: el comprador puede pedir el departamento con 90 días para desocupar, y tiene que avisarlo dentro de los 90 días del registro de la compra (art. 8º). La excepción es un contrato con plazo fijo, con cláusula de vigencia en caso de venta e inscripto en la matrícula: ahí el comprador lo tiene que respetar. Pensalo antes de firmar: esa cláusula sirve a quien compra para alquilar y complica a quien compra para vivir. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
Antes de firmar un alquiler anual
- ¿El contrato es de 30 meses o más?
- ¿Pediste una sola garantía y sabés qué cubre?
- ¿El índice de reajuste está escrito: IGP-M o IPCA?
- ¿Hiciste el informe de entrada con fotos, firmado por los dos?
- ¿Sabés cómo se declara la renta en Brasil y en Argentina? Preguntale a tu contador.
¿Querés saber cuánto se alquila por año un departamento como los nuestros y quién lo puede administrar en el barrio? Te lo contamos por WhatsApp.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler anual en Brasil?
Lo habitual es 30 meses: así termina al final del plazo sin aviso (Ley 8.245/1991, art. 46). Si es más corto, se prorroga solo.
¿Cuánto depósito se le puede pedir al inquilino en Brasil?
Hasta tres meses de alquiler, en una caja de ahorro cuyo rendimiento es del inquilino (art. 38). Y una sola garantía por contrato.
¿Cuánto tarda un desalojo por falta de pago en Brasil?
La ley no fija un plazo para el juicio. Si el contrato no tiene garantía, el juez puede ordenar desocupar en 15 días; el inquilino puede frenarlo pagando todo.
¿Se puede vender un departamento alquilado en Brasil?
Sí. Primero se le ofrece al inquilino en las mismas condiciones, con 30 días para aceptar, y el comprador puede pedir que desocupe en 90 días, salvo cláusula de vigencia inscripta.
¿Puedo cobrar el alquiler en dólares en Brasil?
No: el alquiler se fija en reales y no se puede atar al dólar, al tipo de cambio ni al salario mínimo (Ley 8.245/1991, art. 17). Lo recibís en reales en una cuenta en Brasil; desde 2025 existe la cuenta de no residente para quien vive afuera.
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