¿Cuánto se ocupa un departamento en invierno?
Los dos paneles públicos de alquiler corto coinciden en la forma y no en el nivel. BNBCalc, con unos 14.458 anuncios de Airbnb y VRBO, da una ocupación promedio de 26% en el año y una diaria de R$ 589, con el pico de ingreso en enero y febrero y el piso en junio y agosto (12 meses a septiembre de 2026). Airbtics, con 17.440 anuncios activos, da una ocupación mediana de 57%, unas 208 noches por año, y una diaria de R$ 352 (noviembre de 2024 a octubre de 2025). Cada panel cuenta anuncios distintos; por eso los niveles no coinciden.
Lo que no cambia es la forma: en el mes más flojo, el anuncio típico factura R$ 3.142, y en el mejor, R$ 11.533 (Airbtics). Los gastos fijos, en cambio, son los mismos los doce meses. Julio, con vacaciones de invierno en Brasil y en la Argentina, suele moverse más que junio y agosto. Qué atrae gente en esos meses, en Florianópolis en invierno.
¿Airbnb o Booking? ¿Cuánto cobra cada uno?
| Plataforma | Comisión al anfitrión | Detalle |
|---|---|---|
| Airbnb, tarifa única | 16% en Brasil | Se descuenta de tu pago. Airbnb está pasando a todos los anfitriones a este modelo |
| Airbnb, tarifa dividida | 4% en Brasil, más 14,1% a 16,5% que paga el huésped | Se discontinúa con la migración |
| Booking | La de tu contrato; 18% desde el 01/07/2026, según la prensa del sector hotelero | Entidades hoteleras lo llevaron al Cade, el organismo de defensa de la competencia, en junio de 2026 |
Airbnb: centro de ayuda, consultado en octubre de 2026. Booking: Panrotas, 26/05 y 01/07/2026. Confirmá el porcentaje de tu cuenta antes de hacer la cuenta.
Muchas administradoras publican en las dos plataformas con un calendario único, para no tener dos reservas en la misma fecha. En los meses flojos, estar en las dos suma visibilidad. La comisión de la plataforma es la primera línea de la cuenta: después vienen la limpieza, la administradora, los gastos fijos y el impuesto.
¿Qué reglas hay que mirar: edificio y municipio?
- La convención del edificioEn 2026 el Superior Tribunal de Justicia decidió que, en un condominio residencial, el alquiler de corta estadía necesita autorización expresa de la convención, votada por dos tercios de los propietarios, y suspendió los procesos para fijar una regla para todo el país. Ver el STJ y el Airbnb en condominios.
- La ley de alquileresEl alquiler por temporada es de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48). Sirve para el verano y también para estadías de uno a tres meses en invierno.
- El municipioUn proyecto de ley presentado en 2025 en la Cámara de Vereadores de Florianópolis propone un registro municipal de anfitriones e inmuebles, un permiso de funcionamiento y el cobro de ISS por las plataformas. Hasta octubre de 2026 no encontramos votación. Antes de publicar, preguntá en la Prefeitura si hay alguna exigencia vigente.
El impuesto sobre lo que cobrás está en alquiler temporario: la cuenta neta. Confirmalo con tu abogado o contador para tu caso.
¿Cómo se baja la vacancia fuera de temporada?
- Estadías de uno a tres mesesPara quien trabaja a distancia o viene por un trabajo, dentro del límite de 90 días. Ver nómade digital en Florianópolis.
- Precio por temporadaDiaria más baja y mínimo de noches más largo en invierno; más alta en los fines de semana largos. Ver feriados en Brasil.
- Modelo híbridoTemporada en verano y contrato más largo el resto del año. Ver alquiler anual, temporario o híbrido.
- Departamento listo para el fríoAire acondicionado frío y calor, y ropa de cama de invierno: en julio la reseña depende de eso.
- Administradora con clientes todo el añoPedile la ocupación por mes de un departamento comparable, por escrito. Ver administrar desde Argentina.
¿Y después de la entrega?Te contamos cómo se alquila y se administra una unidad entregada, con números de enero y de todo el año.
Preguntar por el alquiler¿Cuánto más factura un anuncio bien preparado para el año entero?
Con el mismo invierno para todos, los anuncios que mejor funcionan facturaron unos R$ 184 mil por año y los más flojos, R$ 22 mil: ocho veces menos (BNBCalc, 12 meses a septiembre de 2026).
El invierno es igual para todos los anuncios de la ciudad; lo que cambia es cómo lo atraviesa cada uno. El panel BNBCalc, con unos 14.458 anuncios de Airbnb y VRBO, muestra la distancia: en los 12 meses a septiembre de 2026, los anuncios que mejor funcionaron facturaron unos R$ 184 mil, y los más flojos, R$ 22 mil. Parte de esa diferencia es tamaño y ubicación; el resto se trabaja.
- Reservas más cerca de la fecha. En promedio se reserva con 26 días de anticipación, 12% menos que un año antes. En los meses flojos conviene un precio que se ajuste a medida que se acerca la fecha, en vez de una tarifa fija para toda la temporada baja.
- Equipamiento que aparece en los filtros. Los anuncios con hidromasaje facturan 71% más; con pileta, 68%; con televisor, 55% (misma fuente). En invierno suma, además, el aire acondicionado con calor.
- Una administradora que trabaje los doce meses. Pedile la facturación mes por mes de un departamento comparable, no solo la de enero.
Al comprar para alquilar, la pregunta no es solo cuánto se cobra en enero, sino quién va a administrar los otros once meses. Ver administrar desde Argentina y la cuenta neta de la temporada.
Antes de comprar para alquilar por temporada
- ¿La convención del edificio permite el alquiler de corta estadía?
- ¿Tenés la ocupación por mes de un departamento comparable, no solo la de enero?
- ¿Hiciste la cuenta de julio con todos los gastos fijos?
- ¿Vas a publicar en Airbnb y Booking con calendario único?
- ¿El departamento está preparado para el invierno?
Un departamento en el Norte de la Isla se puede alquilar por día en el verano y por meses el resto del año, a quien viene a trabajar una temporada. Aparte de esa renta está la valorización: poné tu monto y mirá la referencia de 20% al año durante la obra.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Cuánto se ocupa un Airbnb en Florianópolis en invierno?
Bastante menos que en verano: el piso del año está en junio y agosto. Para un anuncio típico, el peor mes factura cerca de un cuarto del mejor (Airbtics, 2024–2025).
¿Qué conviene, Airbnb o Booking?
Muchos usan los dos con un calendario único. Airbnb cobra 16% al anfitrión en Brasil; en Booking, la comisión es la de tu contrato.
¿Cuánto cobra Airbnb al propietario en Brasil?
16% con la tarifa única, descontado de tu pago. Con la tarifa dividida, 4% al anfitrión y entre 14,1% y 16,5% al huésped.
¿Está prohibido el Airbnb en Florianópolis?
No. En edificios residenciales, el STJ exige que la convención lo autorice con dos tercios. Un proyecto municipal de 2025 propone registro y permiso, sin votación hasta octubre de 2026.
¿Cuál es la temporada baja en Florianópolis para alquilar?
Para el alquiler corto, el piso del año está en junio y agosto, con la diaria más baja en agosto; el pico está en enero y febrero (BNBCalc, 12 meses a septiembre de 2026). Julio se mueve más por las vacaciones de invierno en Brasil y en la Argentina.
¿Con cuánta anticipación se reserva un Airbnb en Florianópolis?
En promedio, 26 días antes de la llegada, 12% menos que un año antes (BNBCalc, 12 meses a septiembre de 2026). Por eso, fuera del verano, conviene revisar el precio a medida que se acerca la fecha.
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