¿Qué obras de Ceni & Southier están en marcha y qué historial tienen?
Ceni & Southier entregó 12 obras desde 2005, con cero atrasos en 20 años, y tiene en obra el Vitória Régia (entrega prevista en marzo de 2027), el Serene Beach (marzo de 2028) y el Zenith (marzo de 2029), además del Mar do Norte Studios y el Beriyth.
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Obras entregadas | 12: ocho en Ingleses, dos en Cachoeira do Bom Jesus y dos en el Norte de la Isla | Lista oficial de obras de Ceni & Southier |
| Primera obra entregada | Casa Condomínio Miramar, 2005 | Lista oficial de obras |
| Atrasos de entrega | Cero en 20 años | Ceni & Southier |
| Vitória Régia, Cachoeira do Bom Jesus | Entrega prevista: marzo de 2027 | Página de lanzamientos |
| Serene Beach, Canasvieiras | Entrega prevista: marzo de 2028 | Página de lanzamientos |
| Zenith, Jurerê | Entrega prevista: marzo de 2029 | Página de lanzamientos |
| Distancia Buenos Aires–Florianópolis por ruta | Unos 1.600 km | Ruta0 |
| Atención en español | Lunes a viernes, de 9 a 17, la misma hora que en Buenos Aires | Ceni & Southier |
Ceni & Southier, octubre de 2026: obras entregadas y lanzamientos.
El historial es el mejor punto de partida para seguir una obra, porque muestra lo que la constructora ya hizo. Las doce obras entregadas tienen dirección: se pueden visitar, mirar cómo envejecieron y hablar con quien vive o alquila ahí.
Seguir la obra a distancia no reemplaza ese historial; lo complementa. Con el historial sabés cómo entrega quien construye. Con el seguimiento ves, mes a mes, cómo avanza tu edificio.
¿Qué conviene tener por escrito antes de firmar?
Tres papeles y un canal: el cronograma por etapas con fechas, el número del registro de la incorporación en la matrícula del terreno, el memorial descriptivo de tu unidad y el nombre de quien te va a responder, por qué medio y en qué horario.
| Qué tener | Qué es | Dónde se confirma |
|---|---|---|
| Cronograma por etapas | La lista de etapas con el mes previsto de cada una, hasta la entrega | En el contrato o como anexo |
| Registro de la incorporación | La inscripción del proyecto en la matrícula del terreno; sin ella no se puede vender (Ley 4.591/1964, art. 32) | Matrícula del terreno, en el Registro de Inmuebles |
| Memorial descriptivo | Materiales y terminaciones de tu unidad | Anexo del contrato |
| Fotos del avance | Cómo te van a llegar y por qué medio | Lo hablás antes de firmar |
| Canal de contacto | Nombre, medio y horario de quien responde | Por escrito |
Ley 4.591/1964, en Planalto, consultada el 31/10/2026; criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
El cronograma es la regla contra la que vas a medir cada foto. No alcanza con «entrega en 2028»: tiene que decir en qué mes se espera terminar la fundación, la estructura, los cerramientos, las instalaciones y las terminaciones. Guardalo junto al contrato, porque lo vas a abrir cada vez que llegue una foto nueva.
El registro de la incorporación es el papel que dice que el proyecto existe ante la ley. La incorporación es el acto de lanzar un edificio para vender sus unidades antes de terminarlo, y la ley exige registrarla en la matrícula del terreno antes de vender. Con ese número, cualquier persona puede pedir la matrícula y ver el registro, como se explica más abajo.
El memorial descriptivo es la referencia de las terminaciones: dice qué piso, qué revestimiento y qué aberturas lleva tu unidad. Cuando lleguen las fotos de terminaciones, y después en la revisión de entrega, es la lista contra la que se compara.
Pedir estos papeles antes de firmar es una buena prueba en sí misma. Una constructora seria no se incomoda con las preguntas. Lo que se consigue fácil antes de firmar, se consigue fácil después.
¿En qué etapas avanza un edificio y qué se ve en cada una?
Un edificio residencial avanza en cinco etapas que se ven en fotos: fundación, estructura, cerramientos e instalaciones, terminaciones y entrega. Cada una deja algo que se puede mostrar y fechar, y en cada foto se puede reconocer en cuál está la obra.
| Etapa | Qué se ve en la foto | Qué preguntar |
|---|---|---|
| 1. Fundación | Excavación, pilotes o bases de hormigón; casi nada asoma del suelo | ¿Se terminó la fundación en el mes previsto? |
| 2. Estructura | Columnas, vigas y losas que suben piso por piso | ¿Cuántas losas se hicieron este mes y cuántas faltan? |
| 3. Cerramientos e instalaciones | Paredes, caños y cables antes de cerrar | ¿Hay fotos de las instalaciones de mi unidad antes de revocar? |
| 4. Terminaciones | Pisos, revestimientos, aberturas, pintura | ¿Los materiales son los del memorial descriptivo? |
| 5. Entrega | La unidad lista, el habite-se y la inspección de entrega | ¿Cuándo está prevista la inspección de mi unidad? |
Criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
La fundación es la etapa que menos se ve y la que más tarda en mostrar resultados. En las fotos parece que la obra no avanza, aunque se trabaja todos los días bajo el nivel del suelo. Por eso conviene preguntar, junto con las fotos, qué se hizo en el mes.
La estructura es la más fácil de seguir: cada losa nueva es un piso más. En las fotos de la fachada se cuentan las losas hechas y se ve cuántas faltan para cerrar la estructura.
Las etapas explicadas con más detalle, para el inversor, en cómo se construye un edificio: las etapas de obra.
¿Qué recibís durante la obra y cómo lo ordenás?
En Ceni & Southier, el inversor recibe el cronograma de la obra y fotos del avance. Del lado tuyo, conviene guardarlas por fecha, compararlas con el cronograma y, cuando viajás, ver en persona lo que mostraron.
| Lo que recibís | Qué hacer con eso | Qué preguntar |
|---|---|---|
| El cronograma de la obra | Marcá la etapa prevista para cada mes | ¿Cuál es el mes previsto de la próxima etapa? |
| Fotos del avance | Guardalas en una carpeta con la fecha y compará un mes con otro | ¿Qué se hizo desde la foto anterior? |
| Fotos de la estructura | Contá las losas hechas | ¿Cuántas losas faltan para cerrar la estructura? |
| Fotos de terminaciones | Comparalas con el memorial descriptivo | ¿Estos son los materiales del memorial? |
| La revisión de tu unidad | Preparala con el memorial en la mano | ¿Cuándo está prevista la revisión de mi unidad? |
Ceni & Southier, octubre de 2026.
Una foto sin fecha no informa nada: no sabés si es de este mes o del anterior. Por eso, al guardarla, anotá el día en que llegó. Las fotos desde ángulos parecidos permiten comparar un mes con otro de un vistazo.
Si querés ver tu parte del edificio, preguntá por tu piso. Es la forma más directa de seguir lo tuyo, además de la fachada.
Con la carpeta ordenada, al final de la obra tenés la historia completa de tu departamento, desde la fundación hasta las llaves. Sirve para el día de la entrega y para mostrarle a un comprador, si un día vendés.
¿Cómo se lee el avance de la obra en las fotos?
Con tres preguntas: en qué etapa está la obra, si esa etapa coincide con la que el cronograma prevé para ese mes y qué viene después. Una foto suelta dice poco; varias seguidas, con fecha, muestran el ritmo de la obra.
- 1. Ubicá la etapaFundación, estructura, cerramientos e instalaciones, terminaciones o entrega. Con la tabla de etapas, la foto te lo dice.
- 2. Compará con el cronograma¿La etapa de hoy es la que el cronograma prevé para este mes? Marcala en tu copia.
- 3. Contá lo que se veEn la estructura, las losas; en los cerramientos, los pisos con paredes; en las terminaciones, los ambientes con piso y revestimiento.
- 4. Leé la tendenciaUna foto suelta dice poco. Tres meses seguidos muestran el ritmo de la obra.
- 5. Anotá la próxima etapaCon el cronograma sabés qué tenés que ver en las fotos siguientes.
| Lo que anotás | Ejemplo | Qué te dice |
|---|---|---|
| Etapa en la foto | Estructura: losa del 4º piso | Dónde está la obra hoy |
| Etapa del cronograma para este mes | Estructura, entre el 4º y el 5º piso | Si va en el ritmo previsto |
| Losas que faltan | Cuatro, en un edificio de ocho pisos | Cuánto le queda a la estructura |
| Próxima etapa | Losa del 5º piso | Qué tenés que ver en las fotos siguientes |
Ejemplo ilustrativo de Ceni & Southier: no corresponde a ninguna obra.
Al principio el avance se ve despacio: la fundación lleva tiempo y casi no asoma del suelo. En la estructura se ve más rápido, porque cada losa es un piso más. En las terminaciones vuelve a parecer lento desde afuera, porque el trabajo pasa adentro de cada unidad. Por eso importa la tendencia y no la foto de un mes.
Para el investidor que sigue la obra desde la Argentina, esta lectura cambia la relación con la distancia. No hace falta creer en una promesa: cada foto se pone al lado del cronograma y se confirma sola.
¿Cómo se ve la calidad de la obra desde lejos?
En tres lugares: en las fotos de cada etapa, antes de que las instalaciones queden detrás de las paredes; en las obras ya entregadas, que muestran cómo envejece lo que construye la empresa; y en la revisión de cada unidad antes de las llaves.
| Dónde se ve | Qué muestra | Qué hacer |
|---|---|---|
| Fotos de la estructura | Las losas llenas de hormigón (la concretagem), piso por piso | Seguir el orden de las losas con el cronograma |
| Fotos de instalaciones | Caños y cables antes de revocar | Preguntar si hay fotos de tu piso en esa etapa |
| Fotos de terminaciones | Pisos, revestimientos y aberturas | Compararlas con el memorial descriptivo |
| Obras ya entregadas | Cómo quedaron con los años la fachada, las áreas comunes y las unidades | Visitar dos o tres y hablar con quien compró |
| Revisión de entrega (vistoria) | La unidad terminada, ambiente por ambiente, antes de las llaves | Estar presente o mandar a alguien de confianza |
Criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Mostrar el proceso vale más que pedir confianza en una promesa. Una buena ubicación no corrige una obra mal ejecutada, y por eso la calidad de cada etapa importa tanto como el barrio.
Las obras entregadas son la prueba que no se puede preparar para una visita: muestran cómo envejeció lo que la constructora hizo hace cinco, diez o quince años. Mirá la fachada, las áreas comunes y, si podés, una unidad por dentro. Y preguntá a quien vive o alquila ahí cómo fue la entrega.
En Ceni & Southier, cada obra la sigue de cerca Márcio, uno de los dueños: el proceso, el plazo y el costo. Antes de entregar las llaves, Marlene, una de las dueñas, revisa cada departamento.
¿Qué podés confirmar vos mismo desde la Argentina?
Tres cosas, sin depender de la constructora: la matrícula del terreno con el registro de la incorporación, que se pide en línea a cualquier Registro de Inmuebles de Brasil; la dirección de las obras ya entregadas; y el barrio de la obra, en el mapa.
- 1. La matrícula del terrenoSe pide en línea en registradores.onr.org.br, el portal de los Registros de Inmuebles de Brasil. Con la matrícula ves el registro de la incorporación y quién es el dueño del terreno. Tiene un costo por tabla.
- 2. Las obras entregadasCon la dirección de cada una, en Google Maps o en una visita, ves los edificios terminados y cómo envejecieron.
- 3. El barrioDesde el mapa, la ubicación de la obra frente al mar, al comercio y a las rutas de acceso.
Ninguno de esos pasos necesita que viajes. Son la base de lo que en la Argentina harías con un escribano: confirmar que el proyecto existe en los papeles y que el terreno es el que dice el contrato.
La matrícula es la «partida» del inmueble en el Registro. En una obra en pozo, la del terreno muestra el registro de la incorporación; cuando el edificio se termina, cada unidad recibe su propia matrícula, y ahí se registra tu escritura.
El estudio completo de los papeles, con qué certificado se pide en cada lugar, está en verificar un departamento antes de comprar en Brasil. Cómo evaluar a quien construye, en cómo saber si la constructora es confiable.
¿Cuándo conviene viajar y qué ver en cada visita?
Dos visitas valen más que muchas fotos: una antes de firmar, para ver el terreno, el barrio y las obras ya entregadas, y otra en la entrega, para la inspección de tu unidad. Una tercera, durante la estructura, sirve para ver el edificio de pie.
| Visita | Cuándo | Qué ver |
|---|---|---|
| Antes de firmar | Antes del contrato | El terreno, el barrio a pie, dos o tres obras entregadas y la oficina de la constructora |
| Durante la obra | Con la estructura avanzada | El edificio de pie y tu piso |
| En la entrega | En la inspección de tu unidad | Cada ambiente con el memorial en la mano, y el manual del propietario |
Criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
La oficina de Ceni & Southier está en la Av. Luiz Boiteux Piazza, 2108, en el Norte de la Isla. Desde ahí se recorren las obras entregadas y las que están en marcha en una mañana.
Para entrar a una obra hay que coordinar la visita: se recorre acompañado y con el equipo de seguridad que pide la norma de la construcción (casco y calzado cerrado). Avisá con unos días y pedí ver tu piso.
Si no podés viajar, cualquiera de esas visitas la puede hacer una persona de tu confianza, o un ingeniero o arquitecto de Florianópolis con registro en el CREA-SC o en el CAU/SC, que te manda un informe con fotos.
Si venís de vacaciones, podés juntar todo en el mismo viaje: el verano en el Norte de la Isla y la visita a las obras. Cómo llegar, en cómo llegar a Florianópolis desde Argentina.
¿Cómo es la entrega de las llaves y qué se revisa?
Con el edificio terminado, la Prefeitura emite el habite-se, la constructora hace la inspección de cada unidad y te entrega las llaves con el manual del propietario. Desde la entrega corre la garantía de cinco años por la solidez y la seguridad de la obra (Código Civil, art. 618).
- 1. El habite-seEs el certificado de la Prefeitura que dice que el edificio se construyó según el proyecto aprobado y que se puede habitar.
- 2. La inspección de tu unidadSe recorre cada ambiente: pisos, revestimientos, aberturas, enchufes, canillas, desagües. Lo que no está bien se anota y se corrige.
- 3. Las llaves y el manualRecibís las llaves y el manual del propietario (ABNT NBR 14037), que dice cómo usar y mantener cada parte y qué plazo de garantía tiene.
- 4. La escritura y el registroCon la unidad individualizada en la matrícula, se firma la escritura y se registra a tu nombre.
- 5. Desde ahíEmpiezan las expensas y el IPTU, y corre la garantía de cinco años de la obra (Código Civil, art. 618).
| Qué revisar en la inspección | Cómo |
|---|---|
| Pisos y revestimientos | Que no haya piezas sueltas, fisuras ni diferencias de nivel |
| Aberturas | Que puertas y ventanas cierren bien y sellen |
| Electricidad | Cada enchufe y cada llave de luz, con un cargador de celular |
| Agua y desagües | Abrir canillas y ducha, mirar debajo de las piletas |
| Terminaciones | Comparar con el memorial descriptivo |
Criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
En Ceni & Southier, Marlene revisa cada departamento antes de la entrega de las llaves. La guía completa del final de la obra está en entrega de la obra: habite-se, llaves, escritura y garantía.
¿Qué hacer si una respuesta no te alcanza?
Pedí más detalle, en orden: una pregunta concreta por escrito, una foto específica de tu piso con fecha y, si viajás, una visita a la obra. Con el cronograma y el memorial en la mano, cada respuesta se puede confirmar.
- 1. Una pregunta concreta, por escritoPor ejemplo: «¿En qué etapa está mi piso y cuál es el mes previsto de la siguiente?». Queda registrada con la fecha.
- 2. Una foto específicaDe tu piso, desde el ángulo que elijas, con la fecha visible.
- 3. Una visita a la obraSi viajás, coordiná la visita y pedí ver tu piso. Quince minutos en la obra dicen más que muchas fotos.
- 4. El cronograma y el memorialReleelos al lado de la respuesta: son la referencia acordada.
- 5. Una visita técnicaSi querés una segunda mirada, un ingeniero de tu confianza puede recorrer la obra, coordinando con la constructora.
Buena señal
- Te mandan el cronograma y las fotos del avance.
- Te mandan fotos de tu unidad, no solo de la fachada.
- Te muestran obras entregadas, con dirección.
- Te dan el número del registro de la incorporación sin vueltas.
Señal de alerta
- Solo te habla un vendedor, nunca quien construye.
- Fotos sin fecha o siempre las mismas.
- No hay obras entregadas para visitar.
- Te piden apuro para firmar antes de ver los papeles.
La pregunta que más se repite es si la obra se va a entregar en la fecha. La mejor respuesta es el historial: Ceni & Southier entregó 12 obras desde 2005, con cero atrasos en 20 años, y todas se pueden visitar en la lista de obras entregadas.
¿Cómo se sigue una obra de Ceni & Southier?
Con el cronograma y las fotos del avance, con atención en español de lunes a viernes, de 9 a 17, y con la familia a cargo de cada etapa: Márcio sigue la obra, Pedro atiende a los inversores y Marlene revisa cada departamento antes de las llaves.
| Quién | Qué hace en la obra |
|---|---|
| Márcio, uno de los dueños | Sigue cada obra de cerca: proceso, plazo y costo |
| Pedro, de la segunda generación | Atiende a los inversores y explica el modelo, comparando la Argentina y Brasil |
| Marlene, una de las dueñas | Cuida las finanzas y revisa cada departamento antes de entregar las llaves |
Ceni & Southier, octubre de 2026.
Cada edificio de Ceni & Southier tiene su SPE, una sociedad con CNPJ propio solo para esa obra, y el investidor entra en el grupo que la financia, a precio de costo. Cómo funciona, en qué es una SPE y en qué se parece al fideicomiso al costo.
Seguir la obra es también ver crecer la inversión. La referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega. En dólares, el Solar de Lótus pasó de US$ 70.397 en diciembre de 2017 a US$ 145.932, +107%; el Solar da Cachoeira, +197%; el Solar de Bougainville, +118%; y la venta de Paulo Dalla Côrt en el Bougainville dio +102% (contratos; estudio del 01/10/2026, al dólar del 01/10/2026).
Cuándo conviene entrar en una obra y cuáles son los caminos de salida, en comprar en pozo, en obra o terminado. El panorama completo, en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de firmar, para seguir la obra de lejos
- ¿Tengo el cronograma por etapas, con el mes de cada una?
- ¿Sé cómo me van a llegar las fotos del avance?
- ¿Tengo el número del registro de la incorporación?
- ¿Sé quién me responde, por qué medio y en qué horario?
- ¿Visité, o vi en el mapa, las obras que la constructora ya entregó?
Preguntas frecuentes
¿Qué es el habite-se?
Es el certificado de la Prefeitura que dice que el edificio terminado cumple el proyecto aprobado y se puede habitar. Sin él no hay entrega formal ni escritura de la unidad.
¿Puedo visitar la obra cuando quiera?
Sí, coordinando antes con la constructora. Se recorre acompañado y con casco y calzado cerrado, por seguridad.
¿Puedo mandar a un ingeniero de confianza a ver la obra?
Sí, coordinando la visita. Antes de contratarlo, confirmá su registro en el CREA-SC o en el CAU/SC.
¿Qué es el memorial descriptivo?
Es la lista de materiales y terminaciones de tu unidad: pisos, revestimientos, aberturas, sanitarios. Forma parte del contrato y es la referencia para la inspección de entrega.
¿Pago expensas mientras se construye?
No. Las expensas del edificio empiezan con la entrega de las llaves.
¿Necesito a alguien en Florianópolis?
No es obligatorio. Ayuda tener una persona de confianza para la inspección de entrega y, si vas a alquilar, una administradora.
¿Cómo se dicen en Brasil las palabras de la obra?
El cronograma es el cronograma de obra; el llenado de una losa, la concretagem; la revisión de entrega, la vistoria; y la entrega de las llaves, la entrega das chaves.
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
