Como verificar uma construtora, em cinco passos
- O CNPJ, na Receita FederalNa consulta pública da Receita Federal você vê se a empresa está ativa, desde quando existe e qual é a atividade declarada. Uma construtora com vinte anos tem data de abertura de vinte anos atrás — não de dois.
- O responsável técnico, no CREAToda obra tem um engenheiro ou arquiteto responsável, inscrito no conselho profissional (CREA ou CAU). O registro é público. Peça o nome e o número; se hesitarem em dar, você já tem a resposta.
- A obra, no Registro de ImóveisPara vender na planta, a lei exige registrar o memorial de incorporação na matrícula do terreno. É o documento que diz que o projeto existe legalmente, quem constrói e o que será entregue. Peça o número da matrícula e do registro; consulta-se no cartório da região.
- A estrutura jurídica, explicada por escritoMuitos projetos se organizam numa SPE (sociedade de propósito específico: uma empresa criada só para aquela obra, com CNPJ próprio). O que importa é que expliquem o que você assina, o que protege seu dinheiro durante a obra e o que não protege. Se a explicação é vaga, a proteção também.
- As obras anteriores, com endereço e dataÉ o passo que nenhuma promessa substitui. Uma construtora que entrega tem prédios com nome, rua e ano de entrega — e você pode ir ver, conversar com quem mora lá, buscar o endereço no mapa. Se só mostram desenhos do projeto, não há histórico.
Como saber se a construtora tem dívidas ou pendências?
Duas certidões gratuitas e online, a de débitos federais e a trabalhista (CNDT), e a consulta de processos no Tribunal de Justiça respondem em minutos.
Dívidas e processos não aparecem no folheto de vendas. Dá para olhar de casa, de graça:
- Débitos federaisA certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União sai no site da Receita Federal, só com o CNPJ.
- Débitos trabalhistasA Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) é emitida de graça, pela internet, no site do Tribunal Superior do Trabalho (Lei 12.440/2011). Ela mostra se a empresa deixou de pagar condenações da Justiça do Trabalho.
- ProcessosA consulta pelo CNPJ no Tribunal de Justiça de Santa Catarina mostra as ações em andamento. Olhe o assunto de cada uma, não só a quantidade.
- O CNPJ certoSe o projeto tem uma SPE, consulte o CNPJ da SPE e o da construtora. São duas empresas.
Há um atalho: para registrar a incorporação, a lei exige que o incorporador entregue ao Registro de Imóveis certidões negativas de impostos, de protesto e de ações cíveis e criminais (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea b). E o cartório dá cópia desses documentos a quem pedir (art. 32, § 4º). Com o número do registro na mão, você vê o que foi apresentado.
Quando avançar — e quando parar
Bom sinal
- Entregam CNPJ, CREA e matrícula antes de você pedir.
- As obras entregues têm endereço e ano: você pode conferir.
- Explicam o que não está protegido, não só o que está.
- Os sócios têm nome e rosto, e atendem pessoalmente.
Sinal de alerta
- Urgência: “últimas unidades”, “o preço sobe amanhã”.
- Prometem um número que não conseguem mostrar numa obra já entregue.
- Ninguém diz quem é o responsável técnico.
- As “obras entregues” não têm endereço, ou são de outra empresa.
Como conferir se o prédio entregue é o que foi vendido?
Leve à visita o memorial descritivo e o cálculo das áreas daquela obra, que ficam registrados no cartório, e confira item por item (Lei 4.591/1964, art. 32).
Visitar uma obra entregue é o melhor teste de uma construtora, desde que você vá com o papel certo. Todo prédio vendido na planta tem registrados no cartório o memorial descritivo, com os materiais prometidos, e o cálculo das áreas de cada unidade (Lei 4.591/1964, art. 32, alíneas e e g). Peça os dois de uma obra já entregue e confira:
| O que conferir | Onde está o prometido | Como ver na visita |
|---|---|---|
| Área privativa | Cálculo das áreas | Peça a planta ao morador ou meça um cômodo |
| Pisos, esquadrias, louças | Memorial descritivo | Olhe as marcas e os modelos |
| Áreas comuns | Projeto aprovado e memorial | Piscina, garagem e hall estão como no desenho? |
| Prazo | Contrato da época | Pergunte ao morador quando recebeu as chaves |
A conversa com quem mora ali vale tanto quanto a régua: pergunte também como a construtora atendeu depois da entrega. Aqui, nenhuma unidade é entregue sem a vistoria da Marlene, sócia fundadora; os endereços das doze obras estão na página de obras entregues, para você fazer esse teste com a gente.
O que olhar, onde verificar, e o que nós mostramos
| Sinal de confiança | Como se verifica | Onde | Ceni & Southier |
|---|---|---|---|
| Empresa ativa e com histórico | Consulta pública do CNPJ: data de abertura, situação, atividade | Receita Federal (online, gratuito) | ✓ Mais de vinte anos de atividade · CNPJ público |
| Responsável técnico | Nome e número de inscrição no conselho profissional | CREA-SC / CAU (online) | A pedido, pelo WhatsApp |
| Obra registrada | Matrícula do terreno + memorial de incorporação registrado | Registro de Imóveis de Florianópolis | A pedido, pelo WhatsApp |
| Estrutura jurídica clara | Explicação escrita do que você assina e do que protege seu dinheiro | Contrato e minuta, antes de assinar | A pedido, antes da assinatura |
| Histórico de entregas | Prédios com nome, endereço e ano; visitáveis | No local, no mapa, com os vizinhos | ✓ 12 obras, 2005–2025, todas com endereço |
| Sem processos por falha de entrega | Consulta de processos judiciais pelo CNPJ | Tribunal de Justiça de Santa Catarina (online) | ✓ Zero processos por falha de entrega |
Os dados da Ceni & Southier são declarações da empresa, verificáveis nas fontes públicas indicadas; as obras estão na página Obras entregues.
Como escolher uma boa construtora?
Escolha a construtora pelo que ela já entregou: obras prontas que você pode visitar, prazo cumprido e registro da incorporação em dia.
A boa construtora se prova em obra entregue. Visite um prédio pronto, converse com quem mora, confira se a incorporação foi registrada antes das vendas (Lei 4.591/1964, art. 32) e peça a lista de obras com endereço. A Ceni & Southier constrói desde 2005, tem 12 obras entregues e zero atraso em 20 anos. Para comparar várias empresas lado a lado, veja como comparar e escolher construtoras em Florianópolis.
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32 (Planalto).
Como decidir
- Tenho o CNPJ, o CREA e a matrícula em mãos — e verifiquei eu mesmo?
- Vi uma obra entregue desta construtora, nem que seja pelo mapa e com o endereço?
- Me explicaram por escrito o que assino e o que protege meu dinheiro durante a obra?
- Falei com alguém que já recebeu as chaves?
- Alguém me apressou? Se sim, espere uma semana. Uma obra séria continua lá.
Perguntas frequentes
E se não entregarem? Como sei que não é golpe?
Verificando o que não se inventa: o registro da obra no cartório, o CNPJ com data de abertura, o responsável técnico e as obras anteriores com endereço. Um golpe não tem vinte anos de prédios visitáveis. Além disso, numa compra séria você pode assinar e pagar presencialmente, em Florianópolis, vendo a obra.
Dá para verificar tudo isso de outra cidade, sem viajar?
Sim. CNPJ, CREA e processos judiciais se consultam online. A matrícula você pede à construtora ou a um cartório. As obras entregues você vê no mapa e pode falar com vizinhos. Viajar serve para o resto: conhecer de quem você está comprando.
O que é uma SPE e por que importa?
É uma sociedade criada exclusivamente para um empreendimento, com CNPJ próprio, separada das outras obras da construtora. Importa porque diz como o projeto está organizado e como o dinheiro da obra é administrado. O que protege e o que não protege depende do contrato: peça por escrito.
Uma construtora que vende direto é mais segura que uma imobiliária?
Não é questão de mais ou menos: são papéis diferentes. A imobiliária intermedeia; a construtora executa a obra. O que importa é que quem constrói tenha histórico verificável e que quem atende consiga mostrá-lo.
Como saber se uma construtora entrega no prazo?
Peça por escrito, antes de assinar, a data de entrega e o cronograma da obra. E olhe o histórico: uma construtora que entregou doze obras no prazo — ou antes — mostra cada uma com o endereço.
Construtora familiar: o que muda para quem investe?
Na construtora familiar, quem assina a obra responde por ela de perto. A Ceni & Southier é uma construtora de família, em atividade desde 2005, com 12 obras entregues.
Como saber se a construtora tem dívidas trabalhistas?
Emita a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas no site do Tribunal Superior do Trabalho, só com o CNPJ. É gratuita e online (Lei 12.440/2011); se houver condenação não paga, ela sai positiva.
Posso pedir ao cartório os documentos da obra?
Pode. O Registro de Imóveis dá certidão ou cópia dos documentos da incorporação a quem pedir: projeto aprovado, cálculo das áreas, memorial descritivo e certidões (Lei 4.591/1964, art. 32, § 4º). Basta o número do registro.
Como sei se o projeto foi aprovado pela prefeitura?
O projeto aprovado faz parte dos documentos que a lei exige no registro da incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea d). Se a obra está registrada, o projeto aprovado está no cartório.
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega. Ver a calculadora completa →
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
