Quanto custa o m² em Florianópolis, em São Paulo e no Rio de Janeiro?
No FipeZap de setembro de 2026, o m² médio é de R$ 13.607 em Florianópolis, R$ 12.206 em São Paulo e R$ 11.302 no Rio de Janeiro: a Ilha tem o m² mais alto das três.
| Florianópolis | São Paulo | Rio de Janeiro | |
|---|---|---|---|
| m² médio de venda | R$ 13.607 | R$ 12.206 | R$ 11.302 |
| Habitantes (IBGE, 2022) | 537.211 | 11.451.999 | 6.211.223 |
| Área (IBGE, 2022) | 674,8 km² | 1.521,2 km² | 1.200,3 km² |
Fontes: FipeZap, informe de setembro de 2026 (preço pedido em anúncios, 56 cidades); IBGE, Censo 2022 (SIDRA, tabela 4714).
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →O m² médio esconde diferenças entre bairros: compare sempre bairro com bairro, por metro quadrado privativo, e não a média da cidade.
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
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Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Qual das três cidades valorizou mais: 12 meses, 5 e 10 anos?
Pela série do FipeZap até setembro de 2026, Florianópolis subiu 8,3% em 12 meses, 64,2% em 5 anos e 113,8% em 10; São Paulo, 3,6%, 26,9% e 43,9%; Rio, 5,6%, 17,9% e 9,5%.
| Variação do m² até set/2026 | 12 meses | 5 anos | 10 anos |
|---|---|---|---|
| Florianópolis | +8,3% | +64,2% | +113,8% |
| São Paulo | +3,6% | +26,9% | +43,9% |
| Rio de Janeiro | +5,6% | +17,9% | +9,5% |
Fonte: série histórica do Índice FipeZap de venda residencial (Fipe/OLX), médias móveis de três meses; cálculo próprio de setembro de 2021 e de setembro de 2016 a setembro de 2026. Variações nominais, em reais, sobre o preço pedido em anúncios.
A conta que importa para quem investe é patrimônio: quanto o m² do imóvel subiu no período. Para os fatores que sustentam essa alta em Florianópolis, veja Investir em Florianópolis: bairros, m² e como comprar.
Por que a Ilha se comporta diferente da metrópole?
Florianópolis é uma ilha de 674,8 km² com 537 mil habitantes, polo tecnológico que pesa 21% do PIB da cidade e verão com turistas, enquanto São Paulo e Rio são metrópoles de trabalho com dezenas de vezes mais gente.
São Paulo e Rio são cidades de trabalho, estudo e negócios, com milhões de moradores durante o ano todo. Florianópolis soma a essa demanda duas coisas: o polo tecnológico, que pesa 21% do PIB da cidade (Observatório ACATE, 27/08/2026), e o turismo de verão, com visitantes de todo o país e da Argentina.
Isso muda o uso do imóvel. Em Florianópolis, o mesmo apartamento pode ser alugado por diária no verão e por meses no resto do ano, para quem vem trabalhar uma temporada, em contratos de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48). É o aluguel híbrido, que deixa o apartamento alugado o ano inteiro. Detalhes em Investir para alugar por temporada em Florianópolis.
ITBI e compra: o que muda entre São Paulo e Florianópolis?
O ITBI, imposto municipal pago pelo comprador, é de 3% em São Paulo e de 2% em Florianópolis; o processo de compra é o mesmo nas duas cidades.
O ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é cobrado pela prefeitura quando o imóvel muda de dono. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3% (Prefeitura de São Paulo, Secretaria da Fazenda, consulta de 13/10/2026); em Florianópolis, 2% (Lei Complementar municipal 007/1997). Cada prefeitura define a sua regra, e o cálculo do seu caso fica com o contador.
Os custos da compra além do preço, em Florianópolis, estão em Quanto custa comprar um imóvel em Florianópolis além do preço.
Dá para ter um segundo endereço na Ilha morando em São Paulo ou no Rio?
Dá: de São Paulo a Florianópolis são cerca de 690 km de carro e a Ilha tem aeroporto internacional; muita gente começa com um apartamento para temporadas, que fica alugado quando não está em uso.
De São Paulo a Florianópolis são cerca de 690 km, umas 9 h 30 min de carro pela BR-116 e pela BR-101, sem paradas (OpenStreetMap, 13 e 15/10/2026), e a cidade tem aeroporto internacional. Muita gente de São Paulo e do Rio começa pelo segundo endereço: compra um apartamento, usa em temporadas e deixa alugado nas outras épocas.
Se a ideia é morar de vez, veja o custo de vida e os bairros em Quanto custa morar em Florianópolis? Custo de vida 2026 e Morar em Florianópolis: norte ou sul?.
Como entrar no preço da Ilha vindo de São Paulo ou do Rio?
Comprar na planta, com pagamento direto à construtora durante a obra, é o caminho da Ceni & Southier para entrar antes da alta de preço: a referência é de 20% ao ano durante a obra.
Para quem já tem patrimônio em São Paulo ou no Rio e quer diversificar para a Ilha, a compra na planta é o jeito de entrar mais cedo: a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Entre as obras que já entregamos, o Solar de Lótus valorizou 228%, o Solar da Cachoeira 200% e o Solar de Bougainville 120% (contrato × anúncio, em reais).
Como funciona a compra à distância, documento por documento, está em Como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis. Se quiser montar a conta para o seu valor, use a calculadora.
Antes de comparar as três cidades
- Comparou o m² do bairro exato, e não a média da cidade?
- Olhou a valorização de 5 e 10 anos, além da de 12 meses?
- Sabe se o apartamento será seu endereço, seu lugar de temporada ou um patrimônio?
- Conferiu o ITBI e os custos da compra de cada cidade?
- Pediu o registro da obra e as obras entregues da construtora?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Florianópolis ou São Paulo para investir em imóvel?
Florianópolis tem m² de R$ 13.607 e subiu 8,31% em 12 meses; São Paulo, R$ 12.206 e 3,64% (FipeZap, setembro de 2026). São Paulo é a maior cidade do país, com 11,45 milhões de habitantes; Florianópolis, uma ilha de 537 mil com praia, polo tecnológico e temporada.
Florianópolis ou Rio de Janeiro: qual valorizou mais?
Em 12 meses, Florianópolis (+8,31%) contra o Rio (+5,57%); em 10 anos, +113,8% contra +9,5% (FipeZap, até setembro de 2026, variações nominais).
Dá para ter um apartamento em Florianópolis morando em São Paulo?
Dá. A compra na planta pode ser acompanhada à distância, a Ilha fica a cerca de 690 km de carro (OpenStreetMap, 15/10/2026) e tem aeroporto internacional. Muitos começam com um segundo endereço para temporadas.
Qual o ITBI de São Paulo e de Florianópolis?
3% em São Paulo (Prefeitura de São Paulo, consulta de 13/10/2026) e 2% em Florianópolis (LC municipal 007/1997). Confirme o cálculo do seu caso com o contador.
Quantos habitantes têm São Paulo, Rio e Florianópolis?
São Paulo, 11.451.999; Rio de Janeiro, 6.211.223; Florianópolis, 537.211 (IBGE, Censo 2022).
Vale a pena investir em Florianópolis vindo de São Paulo?
Para quem busca diversificar, o m² da Ilha é o mais alto das três cidades e foi o que mais subiu em 5 e 10 anos. Na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
