O que é habite-se e para que serve?
O habite-se é o documento da Prefeitura que atesta obra concluída conforme o projeto aprovado e apta ao uso; sem ele, a construção não é averbada na matrícula.
Também chamado de carta de habite-se ou certificado de conclusão de obra (o nome varia conforme o município), é emitido depois de uma vistoria da Prefeitura que confere se o edifício foi construído como o projeto aprovado. Ele serve para: 1) liberar o uso do imóvel; 2) permitir a averbação da construção na matrícula do cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973); 3) permitir a abertura da matrícula de cada apartamento.
Os documentos e o passo a passo do pedido na Prefeitura de Florianópolis ficam com a construtora, responsável pela obra, mas você pode conferir o andamento no site da Prefeitura (pmf.sc.gov.br).
Fonte: Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) e Lei 4.591/1964. Procedimento do pedido: confirme no site da Prefeitura de Florianópolis.
Habite-se: quanto custa, como consultar e se imóvel antigo ou usado tem?
A taxa e o pedido do habite-se são da Prefeitura, e o que prova que o imóvel tem habite-se é a averbação da construção na matrícula.
Quanto custa: a taxa do habite-se é fixada pelo município e muda conforme a área e o tipo da obra, por isso confirme o valor atual no site da Prefeitura de Florianópolis. Em obra nova de prédio, o pedido é da construtora. Como consultar: peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis; se a construção foi averbada, ela aparece na matrícula (Lei 6.015/1973), e a Prefeitura pode informar o andamento do processo.
Imóvel antigo ou usado: alguns não têm habite-se, e isso aparece na matrícula, sem a construção averbada. Como o banco costuma pedir o documento para financiar, confira antes de comprar. Já o imóvel na planta ainda não tem habite-se: ele sai ao fim da obra, antes da entrega das chaves, e a incorporação precisa estar registrada antes das vendas (Lei 4.591/1964, art. 32).
Fonte: Lei 6.015/1973; Lei 4.591/1964, arts. 32 e 44 (Planalto); Prefeitura de Florianópolis (taxas e procedimento, a confirmar no site).
Em que ordem acontece a entrega: habite-se, averbação, chaves e escritura?
A ordem é habite-se, averbação e individualização das unidades, vistoria, chaves e, por fim, escritura e registro; só o registro faz você dono (Código Civil, art. 1.245).
- 1. Habite-seA Prefeitura vistoria a obra concluída e emite o documento. Veja como acompanhar uma obra à distância.
- 2. Averbação e individualizaçãoA construção é averbada na matrícula do terreno, com a certidão da Receita Federal sobre a obra (Lei 8.212/1991, art. 47), e cada apartamento ganha matrícula própria (Lei 4.591/1964, art. 44).
- 3. VistoriaVocê percorre o apartamento com a construtora e anota por escrito o que precisa de ajuste: pisos, esquadrias, tomadas, pressão da água, ralos e medidas.
- 4. ChavesVocê assina o termo de entrega, com as observações, e recebe o manual do proprietário.
- 5. Escritura e registroConforme a forma de compra, falta escriturar a unidade ou registrar a unidade pronta. Só o registro faz você proprietário (Código Civil, art. 1.245).
Quando sai o habite-se e a entrega das chaves?
A data prevista consta do contrato; o habite-se vem ao fim da obra, e nas obras da Ceni & Southier as chaves saíram sem atraso em 20 anos.
O prazo de entrega é o que está no contrato, e o habite-se depende de a obra estar concluída e vistoriada. Exemplos de obras da Ceni & Southier: o Solar de Lótus (Ingleses) foi entregue em 2021, e o Solar da Cachoeira (Cachoeira do Bom Jesus) em dezembro de 2023, antes do prazo contratual de março de 2024. No total, são 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. Os projetos em andamento e as previsões de entrega a gente mostra pelo WhatsApp.
O que se paga depois que o apartamento é entregue?
Depois das chaves, você paga o condomínio desde a posse (STJ, Tema 886), o IPTU da unidade quando ela é registrada como construída, e ITBI e registro na escritura.
| Gasto | Desde quando | Base |
|---|---|---|
| Condomínio | Desde que você recebe as chaves | STJ, Tema 886: responde quem tem a posse, mesmo com a escritura ainda não registrada |
| IPTU da unidade | Quando a Prefeitura registra o apartamento como construído | Veja quanto custa comprar um imóvel além do preço |
| ITBI e registro | Na escritura ou no registro, se não foram pagos antes | Prefeitura de Florianópolis: ITBI de 2% |
| Luz e gás | Ao pedir a ligação em seu nome | Concessionária local |
| Mobília | Antes de morar ou alugar | O apartamento é entregue sem móveis, salvo disposição do contrato |
Fonte: STJ, Tema 886; Prefeitura de Florianópolis (ITBI). Para alugar já no primeiro verão, some mobília e enxoval ao cronograma.
Qual é a garantia do apartamento novo depois da entrega?
A construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618), e os defeitos aparentes se reclamam em até 90 dias (CDC, art. 26).
- Solidez e segurança: 5 anosA construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra, dos materiais e do solo; a ação deve ser proposta em até 180 dias contados do aparecimento do defeito (Código Civil, art. 618).
- Defeitos aparentes: 90 diasOs vícios aparentes de produto durável se reclamam em até 90 dias da entrega (CDC, art. 26). Por isso a vistoria é decisiva.
- Defeitos ocultosO prazo conta de quando o defeito aparece, e a reclamação por escrito à construtora suspende a contagem até a resposta (CDC, art. 26, §§ 2º e 3º).
- Prazos por sistemaA norma ABNT NBR 17170, de dezembro de 2022, recomenda prazos de garantia por sistema (impermeabilização, instalações, acabamentos). Peça que o manual do proprietário os detalhe.
Como pedir ajustes depois de receber as chaves, morando em outra cidade?
Peça por escrito, com fotos, data e protocolo, deixe alguém de confiança com acesso ao apartamento e use o manual do proprietário, que traz os prazos de cada sistema.
- Por escrito, com fotos e dataPor e-mail ou pelo canal de pós-venda, com número de protocolo. O registro é a prova do pedido.
- Quem vai ao apartamentoPara as áreas comuns, o síndico; para a sua unidade, a administradora ou alguém de sua confiança com procuração.
- O manual do proprietárioEle traz os prazos de garantia de cada sistema e a manutenção que cabe ao dono. Guarde junto com o termo de entrega.
- Acompanhe o protocoloAnote a data de cada resposta e de cada visita até o ajuste ficar pronto.
Para acompanhar tudo de longe, veja também como acompanhar uma obra à distância.
Para quem não é comprar na planta e esperar a entrega
Não é para quem precisa morar ou alugar nos próximos meses, pode precisar do dinheiro em doze meses ou não aceita esperar a obra; em troca, você entra pelo custo e recebe um apartamento novo.
- Quem precisa morar ou alugar nos próximos meses. Na planta, as chaves vêm depois do habite-se; em troca, você entra pelo custo da obra e recebe um apartamento novo, com cinco anos de garantia de solidez e segurança (Código Civil, art. 618).
- Quem pode precisar do dinheiro em doze meses. O capital fica no prédio até a entrega; use só a parte do patrimônio que você não vai mexer, que é a que aproveita a valorização de toda a obra.
- Quem não aceita esperar a obra. São de 24 a 36 meses; a Ceni & Southier tem doze obras entregues e zero atraso em 20 anos, e entregou o Solar da Cachoeira em dezembro de 2023, antes do prazo de março de 2024.
Se nada disso pesa para você, o próximo passo é verificar quem constrói: as cinco verificações estão em como saber se a construtora é confiável.
Antes de receber as chaves
- A construtora já tem o habite-se e a construção averbada na matrícula?
- Você fez a vistoria com uma lista escrita, pessoalmente ou por alguém de confiança?
- Você recebeu o manual do proprietário com os prazos de garantia?
- Você sabe desde quando paga condomínio e IPTU?
- Você guarda cada pedido de correção por escrito, com data e protocolo?
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Receber o estudo com R$ 100.000Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Ver a calculadora completa →Perguntas frequentes
Habite-se: o que é?
É o documento da Prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada. Sem ele, a construção não é averbada na matrícula.
Habite-se: o que é necessário para sair?
A obra concluída e vistoriada pela Prefeitura. Documentos e taxas do pedido seguem as regras do município; a construtora cuida do pedido, e o procedimento deve ser confirmado no site da Prefeitura.
O que é a averbação do habite-se?
É o registro da construção concluída na matrícula do imóvel, no cartório, a partir do habite-se. Só depois cada apartamento ganha matrícula própria.
Habite-se parcial: o que é?
É a autorização de uso de uma parte da obra já concluída, quando o município admite. As regras variam por município; confirme com a Prefeitura.
Qual a diferença entre habite-se e escritura?
O habite-se atesta que a obra está pronta para uso. A escritura formaliza a compra, e é o registro dela na matrícula que faz de você o proprietário.
Desde quando pago o condomínio de um apartamento novo?
Desde que você recebe as chaves: o STJ (Tema 886) entendeu que responde quem tem a posse, mesmo com a escritura ainda não registrada.
Quanto tempo dura a garantia de um apartamento novo?
Cinco anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618). Defeitos aparentes se reclamam em até 90 dias da entrega (CDC, art. 26).
A Ceni & Southier já atrasou alguma entrega?
Não: são 12 obras entregues desde 2005 e zero atraso em 20 anos. O Solar da Cachoeira, por exemplo, foi entregue em dezembro de 2023, antes do prazo de março de 2024.
Imóvel na planta tem habite-se?
Só ao fim da obra. Na compra na planta ainda não existe habite-se: a Prefeitura o emite depois de vistoriar o prédio pronto, antes da entrega das chaves.
Habite-se: quanto custa?
A taxa é do município e varia conforme a obra. Confirme o valor atual no site da Prefeitura de Florianópolis; na obra nova de prédio, a construtora cuida do pedido.
Como saber se um imóvel tem habite-se?
Peça a certidão de matrícula atualizada: se a construção está averbada, o habite-se foi apresentado. Confirme também com a Prefeitura.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
