O que é multipropriedade e como funciona a cota?
Multipropriedade é um condomínio em que cada dono tem uma fração de tempo, de no mínimo 7 dias por ano, com uso exclusivo do imóvel inteiro naquele período (Lei 13.777/2018).
A Lei 13.777/2018 incluiu no Código Civil os artigos 1.358-B a 1.358-U, que tratam do condomínio em multipropriedade. Em vez de dividir o imóvel em partes, divide-se o tempo: cada proprietário é dono de uma fração de tempo, que dá o uso exclusivo do imóvel inteiro (com instalações, equipamentos e mobiliário) durante o seu período (art. 1.358-C e 1.358-D).
- Duração: cada fração tem, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E).
- Formato do período: pode ser fixo (as mesmas datas todo ano), flutuante (as datas variam, conforme as regras do condomínio) ou misto.
- Registro: além da matrícula do imóvel, cada fração de tempo tem a sua matrícula (Lei 6.015/1973, art. 176, §10).
Fonte: Lei 13.777/2018, Código Civil, arts. 1.358-B a 1.358-U, e Lei 6.015/1973, art. 176 (consulta de 15/10/2026).
Multipropriedade vale a pena? Para quem a cota faz sentido?
A cota faz sentido para quem quer tempo de uso fixo em um lugar que já conhece; para construir patrimônio e renda, o apartamento inteiro responde a uma pergunta diferente.
A cota entrega, antes de tudo, tempo de uso: a semana ou as semanas de férias garantidas todo ano, sem precisar de reserva. O titular pode também alugar ou emprestar a sua fração (art. 1.358-I, II).
Quando a cota combina
- Você já sabe que vai ao mesmo lugar nas mesmas semanas.
- Prefere pagar uma vez e ter o direito de uso, sem cuidar de um imóvel inteiro.
- Entende que o objetivo é usar, e não gerar renda.
Quando vale olhar o apartamento inteiro
- O objetivo é patrimônio e renda de aluguel.
- Você quer o imóvel disponível o ano todo.
- Quer decidir quando usar, alugar por diária ou por meses.
Em qualquer caso, a conta honesta compara o que você paga com o que você usa ou ganha, e não só com o preço da cota.
Quais são os custos fixos de uma cota de multipropriedade?
O dono da fração paga a contribuição condominial mesmo sem usar o imóvel (art. 1.358-J), mais a conservação e, conforme a lei do município, o IPTU da fração.
A lei lista o que o multiproprietário deve fazer, entre outros pontos (art. 1.358-J):
- pagar a contribuição condominial, mesmo que não use o imóvel;
- responder pelos danos que causar, ou que causarem as pessoas que ele autorizar;
- comunicar sem demora os defeitos que perceber;
- usar o imóvel só no seu período e desocupá-lo no horário, sob pena de multa diária;
- permitir obras e reparos urgentes.
Os reparos pelo desgaste normal são divididos entre todos; os causados por uso anormal ficam com quem os provocou. Quanto ao IPTU, cada fração pode ter inscrição imobiliária própria, conforme a lei do município (Lei 6.015/1973, art. 176, §11): peça à administração o valor por fração. Também confirme com o cartório e a prefeitura como ficam o ITBI e a escritura da cota.
Fonte: Código Civil, art. 1.358-J; Lei 6.015/1973, art. 176. Os valores de condomínio e de fundo de reserva estão na convenção de cada empreendimento.
Dá para vender a cota de multipropriedade e o que acontece se eu não pagar?
A lei permite vender, doar ou onerar a fração sem a anuência dos demais, mas o comprador depende de haver interessado naquele imóvel; a fração inadimplente pode ser adjudicada ao condomínio.
O proprietário pode vender, transmitir por herança ou doação e dar a fração em garantia, informando o administrador (art. 1.358-I, III). A transferência não depende da concordância dos demais donos, e não há direito de preferência, a menos que a convenção ou o ato de instituição o preveja (art. 1.358-L).
Dois pontos merecem atenção. Primeiro, na venda, o interessado é quem quer aquele imóvel naquele período: os índices de preço que usamos neste site, como o FipeZap, medem o metro quadrado de imóveis residenciais, e a cota não tem metro quadrado próprio. Peça o histórico de preços de cotas do mesmo empreendimento. Segundo, se a contribuição não for paga, a fração pode ser adjudicada ao condomínio (art. 1.358-S), e a renúncia só é aceita em favor do condomínio e com tudo quitado (art. 1.358-T).
Ao comprar uma cota de outra pessoa, peça comprovante de que não há débitos de condomínio ou de impostos sobre aquela fração.
Fonte: Código Civil, arts. 1.358-I, 1.358-L, 1.358-S e 1.358-T (Lei 13.777/2018).
Multipropriedade ou apartamento inteiro: qual combina com quem investe?
A cota compra tempo de uso; o apartamento inteiro compra patrimônio, com valorização, aluguel por diária no verão e por meses no resto do ano.
| Cota de multipropriedade | Apartamento inteiro | |
|---|---|---|
| O que você compra | Uso do imóvel por uma fração de tempo (mínimo 7 dias por ano) | O imóvel, o ano todo |
| Custo recorrente | Contribuição condominial, mesmo sem usar | Condomínio e IPTU do imóvel |
| Renda | Pode alugar a sua fração | Aluguel híbrido: diária no verão e meses no resto do ano |
| Valorização | Sem índice próprio para cotas | FipeZap acompanha o m² de Florianópolis (R$ 13.607, set/2026, +8,31% em 12 meses) |
Fonte: Código Civil, arts. 1.358-C a 1.358-U; FipeZap, setembro de 2026.
Com o apartamento inteiro, o imóvel é seu o ano todo e pode trabalhar durante o ano: o aluguel híbrido: por diária no verão (em janeiro, um dormitório no Norte da Ilha fica em R$ 527 a R$ 550 por noite, mediana do Booking para 10 a 17/01/2027, busca de 08/10/2026) e por meses no resto do ano, em contrato de temporada de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48), para quem vem trabalhar uma temporada: o polo tecnológico responde por 21% do PIB da cidade (ACATE, 27/08/2026). A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Casos reais, em reais (contrato × anúncio): +228% no Solar de Lótus, +200% no Solar da Cachoeira e +120% no Solar de Bougainville. São 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. A conta com o seu valor está na calculadora.
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O que conferir antes de comprar uma cota de multipropriedade?
Confira a matrícula da fração, a convenção, o formato do período, o administrador, o fundo de reserva, as regras de venda e se não há débitos.
- Matrícula da fraçãoPeça a matrícula atualizada da fração e do imóvel; a lei prevê uma matrícula para cada fração de tempo.
- Convenção e instituiçãoLeia as regras de uso, multas, quórum e se há restrições ou direito de preferência (a convenção pode até limitar a multipropriedade, art. 1.358-U).
- Fixa, flutuante ou mistaSaiba exatamente em quais datas você tem direito ao imóvel e como as datas flutuantes são distribuídas.
- Administrador e fundo de reservaVeja quem administra, o valor da contribuição, o fundo de reposição de mobiliário e as contas dos últimos anos.
- DébitosPeça comprovante de que a fração não tem dívidas de condomínio nem de imposto.
Antes de comprar uma cota de multipropriedade
- A matrícula da fração e a convenção foram lidas por inteiro?
- Sabe o valor da contribuição condominial e do fundo de reserva?
- O período de uso é fixo, flutuante ou misto, e atende ao seu calendário?
- Conferiu o IPTU e o ITBI da fração com a prefeitura e o cartório?
- Comparou o custo da cota com o do apartamento inteiro, pela rentabilidade total?
Perguntas frequentes
Multipropriedade vale a pena?
Depende do objetivo. Vale para quem quer tempo de uso fixo e aceita os custos fixos; para patrimônio e renda, compare com o apartamento inteiro.
Comprar multipropriedade vale a pena?
Compare o que você paga (cota e contribuição condominial) com o que você usa ou ganha. Leia a matrícula da fração e a convenção antes de assinar.
Cota de multipropriedade vale a pena?
A cota compra uso por uma fração de tempo, de no mínimo 7 dias por ano. Não tem metro quadrado próprio nem índice de valorização público.
Apartamento em multipropriedade vale a pena?
É um apartamento dividido em frações de tempo. Para quem quer o imóvel o ano todo e a renda do aluguel, o apartamento inteiro é outra conta.
Multipropriedade em resort vale a pena?
Depende do uso: se você vai sempre ao mesmo lugar, pode fazer sentido. Confira os custos fixos e as regras de revenda na convenção.
Hotel multipropriedade vale a pena?
O formato é o mesmo: fração de tempo com uso exclusivo naquele período. Confira o que é cobrado mesmo sem uso.
Posso alugar a minha cota de multipropriedade?
Sim, a lei permite alugar ou emprestar a fração (art. 1.358-I). A convenção pode trazer regras adicionais.
O que acontece se eu não pagar o condomínio da cota?
A fração pode ser adjudicada ao condomínio (art. 1.358-S). Não deixe as cobranças acumularem: converse com a administração.
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