Como funciona uma obra a preço de custo?
Na obra a preço de custo, os compradores pagam o custo real da construção em parcelas, mais uma taxa de administração definida em contrato, em vez de um preço fechado que embute a margem de quem vende o prédio pronto.
A Lei 4.591/1964 prevê dois jeitos de contratar a construção de um prédio: pelo regime de empreitada, em que o preço é combinado de antemão, e pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo” (art. 58). Na administração, os compradores pagam o que a obra efetivamente custa, e a construtora conduz a obra recebendo uma taxa de administração.
| Preço fechado (empreitada) | Preço de custo (administração) | |
|---|---|---|
| O que você paga | Um valor combinado de antemão | O custo da obra mais a taxa de administração |
| Margem de quem constrói | Embutida no preço | Só a taxa de administração, definida em contrato |
| Notas e recibos | Ficam com a construtora | Em nome do grupo de compradores (art. 58) |
| Quem confere as contas | A construtora presta contas conforme o contrato | Uma comissão de representantes dos compradores (art. 61) |
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Receber o estudo com R$ 100.000Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Ver a calculadora completa →Para ver o modelo do ponto de vista de quem compra, com o passo a passo do que se assina e quando se paga, leia apartamento na planta pelo custo real da obra.
O que entra no custo de uma obra a preço de custo, e quanto a construtora cobra?
Entram terreno, materiais, mão de obra, impostos, projetos e seguros; a construtora recebe uma taxa de administração fixada em contrato, que é a sua remuneração pela condução da obra.
| Componente | O que é |
|---|---|
| Terreno | A compra do lote em que o prédio será construído. |
| Materiais | Concreto, aço, tijolos, esquadrias, revestimentos, elevador. |
| Mão de obra | Equipes próprias e empreiteiros, com os encargos trabalhistas. |
| Projetos e aprovações | Arquitetura, engenharia, alvarás, registros e seguros. |
| Impostos | Os que incidem sobre a obra e os materiais. |
| Taxa de administração | O que a construtora recebe por conduzir a obra: percentual sobre o custo, escrito no contrato. |
Descrição geral do regime de administração, conforme a Lei 4.591/1964, art. 58. O percentual da taxa de administração é definido em contrato, obra por obra.
Quanto custa a taxa, sobre qual base ela incide e quando é paga são pontos que ficam no contrato e que você pode pedir por escrito antes de assinar.
Como as parcelas são reajustadas: CUB ou INCC?
As parcelas de uma obra a preço de custo são corrigidas por um índice de custo da construção, o CUB (Sinduscon de cada estado) ou o INCC (FGV); o contrato diz qual índice e com que frequência.
Uma obra dura dois ou três anos, e nesse período materiais e mão de obra mudam de preço. Por isso a parcela é corrigida por um índice. O CUB é calculado pelo sindicato da construção de cada estado, em reais por metro quadrado; o INCC é calculado pela FGV para o Brasil todo, em percentual. O contrato precisa dizer qual deles vale e a cada quantos meses a parcela é corrigida.
| Índice | O que mede | Último dado | Em 12 meses |
|---|---|---|---|
| CUB residencial médio (Sinduscon Grande Florianópolis) | Custo de construir um m² de referência em Santa Catarina | R$ 3.171,96 por m² (setembro de 2026) | +5,75% |
| INCC-M (FGV) | Custo da construção no Brasil | Setembro de 2026 | +6,6% |
| FipeZap, venda em Florianópolis | Preço pedido do m² de apartamentos | R$ 13.607 por m² (setembro de 2026) | +8,3% |
Fontes: Sinduscon Grande Florianópolis (CUB de setembro de 2026, para uso em outubro), FGV (INCC-M de setembro de 2026) e FipeZap (setembro de 2026); consulta em 15/10/2026.
Na prática, se o contrato corrige pelo CUB, uma parcela de R$ 5.000 teria passado a cerca de R$ 5.288 em um ano. No mesmo período, o m² de apartamento pronto na cidade subiu mais do que o custo de construir: essa distância entre o que custa fazer um m² e o que se paga por ele pronto é a que fica com quem entra a preço de custo. Se o custo real terminar abaixo do orçado, a diferença também é dos compradores.
Quem fiscaliza as contas de uma obra a preço de custo?
No regime de administração, a Lei 4.591/1964 prevê contas e notas em nome do grupo de compradores (art. 58) e uma comissão de representantes, eleita por eles, que examina os balanços da obra (art. 61).
- Contas em nome do grupoPela Lei 4.591/1964 (art. 58), no regime de administração as notas e recibos da obra saem em nome do condomínio dos compradores, e as contribuições deles são depositadas em contas abertas em nome desse condomínio.
- Comissão de representantesA mesma lei (art. 61) prevê que os compradores elejam uma comissão que examina os balanços da obra e os aprova ou questiona.
- O que fica no contratoA lei diz que a comissão age “na forma prevista no contrato”: cada obra define no contrato como isso funciona.
Outra forma de separar cada obra é a SPE, uma empresa com CNPJ próprio para um único prédio: entenda em o que é uma SPE. Quem compra de longe pode acompanhar a obra à distância; veja como em como acompanhar uma obra à distância.
Fonte: Lei 4.591/1964, arts. 58 e 61.
Condomínio, incorporação e obra por administração a preço de custo são a mesma coisa?
Não: incorporação é o projeto registrado antes da venda; preço de custo é a forma de pagar a construção; e “obra por administração” também é o nome que se usa na reforma de uma casa.
Incorporação imobiliária
É o projeto do prédio, registrado no cartório de imóveis antes de as unidades serem vendidas (Lei 4.591/1964, art. 32). Ela diz o que será construído e quem são os compradores.
Preço de custo
É o jeito de pagar a construção de uma incorporação: o custo real da obra mais a taxa de administração (art. 58), em vez de um preço fechado.
Por isso se fala em “incorporação a preço de custo” e “construção em condomínio a preço de custo”: o prédio é uma incorporação, e os compradores, juntos, bancam a obra pelo custo. Já “obra por administração” também é o termo usado por quem contrata um engenheiro para construir ou reformar a própria casa, o que é outro assunto. Nesta guia falamos de prédios com várias unidades.
Qual foi o resultado das obras que a Ceni & Southier fez a preço de custo?
Nas três últimas obras entregues, as unidades compradas na planta valem hoje, em reais, de 120% a 228% mais do que no contrato.
| Obra | Valorização em reais |
|---|---|
| Solar de Lótus | +228% |
| Solar da Cachoeira | +200% |
| Solar de Bougainville | +120% |
Valor de compra pelo contrato contra anúncios publicados de unidades do mesmo prédio, 2026.
A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega), e a Ceni entrega obras desde 2005: 12 prédios entregues, nenhum com atraso em 20 anos. O Solar da Cachoeira, por exemplo, foi entregue em dezembro de 2023, antes do prazo de março de 2024.
Entrar a preço de custo, com o seu valor: a calculadora projeta o seu valor a 20% ao ano de obra.
Antes de assinar uma obra a preço de custo
- O contrato diz qual índice corrige as parcelas (CUB ou INCC) e a cada quantos meses?
- A taxa de administração está escrita, com percentual e base de cálculo?
- Você sabe se a obra é de preço fechado ou de preço de custo?
- Você entendeu o que entra no custo da obra?
- A construtora tem obras entregues, com endereço, que você pode conferir?
Perguntas frequentes
O que é construção por administração a preço de custo?
É o regime em que a construtora conduz a obra por conta dos compradores, que bancam o custo real. As notas e recibos ficam em nome do grupo de compradores (art. 58).
A parcela de uma obra a preço de custo é reajustada?
Sim. Como a obra dura anos, ela é corrigida por um índice de custo da construção, o CUB ou o INCC. O contrato diz qual índice e a cada quantos meses.
Quanto a construtora cobra numa obra a preço de custo?
Uma taxa de administração, em percentual sobre o custo, escrita no contrato. É a remuneração da construtora pela condução da obra.
Quem confere as contas de uma obra a preço de custo?
No regime de administração, a Lei 4.591/1964 (art. 61) prevê uma comissão de representantes eleita pelos compradores, que examina os balanços da obra na forma prevista no contrato.
Quanto custa construir o m² em Florianópolis?
O CUB residencial médio do Sinduscon Grande Florianópolis foi de R$ 3.171,96 por m² em setembro de 2026. É um custo de referência: não inclui terreno, fundações especiais, elevadores, impostos, projetos nem a taxa de administração.
Qual a diferença entre CUB e INCC?
O CUB é calculado pelo sindicato da construção de cada estado, em reais por m². O INCC é calculado pela FGV para o Brasil, em percentual. Os dois são usados para corrigir parcelas de obra.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
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Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
