O que muda com a reforma tributária para quem tem imóvel como pessoa física?
Para a maioria, pouco: o aluguel e a venda da pessoa física seguem no Imposto de Renda, e o IBS e a CBS só entram para quem passa dos limites de receita e de número de imóveis do art. 251 da Lei Complementar 214/2025.
A reforma troca cinco impostos sobre o consumo (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para o dono de imóvel, a pergunta é se ele passa a ser contribuinte desses dois. A lei diz que só em certos casos: a pessoa física é contribuinte quando as operações com imóveis chegam a um tamanho que lembra atividade econômica (LC 214/2025, art. 251). Abaixo desse tamanho, o dono segue como hoje: declara o aluguel no Imposto de Renda, pelo carnê-leão e pela declaração anual, e não recolhe IBS nem CBS.
Isso vale para o investidor comum, com um ou dois apartamentos. A reforma muda o ambiente, mas a decisão de investir continua sendo pela rentabilidade total: renda mais valorização do imóvel.
Quem passa a pagar IBS e CBS sobre o aluguel: o limite de R$ 240 mil e de três imóveis?
A pessoa física vira contribuinte do aluguel quando a receita de locação do ano anterior passa de R$ 240 mil e há mais de três imóveis alugados, ou quando a receita do próprio ano passa de R$ 288 mil.
| Situação | Vira contribuinte do IBS e da CBS? |
|---|---|
| Até três imóveis alugados | Não, pelo critério do ano anterior (é preciso ter mais de três) |
| Receita de aluguel de até R$ 240 mil no ano anterior | Não, mesmo com mais de três imóveis |
| Mais de R$ 240 mil no ano anterior E mais de três imóveis alugados | Sim (art. 251, §1º) |
| Mais de R$ 288 mil de aluguel no próprio ano | Sim, já naquele ano (art. 251, §2º); confirme o seu caso com o contador |
Fonte: Lei Complementar 214/2025, art. 251, texto compilado no Planalto, consulta em 15/10/2026. O limite de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA (§5º).
Para ter uma ideia de tamanho, R$ 240 mil por ano são R$ 20 mil de aluguel por mês, somando todos os imóveis. As duas condições do primeiro critério valem ao mesmo tempo: ter muitos imóveis com receita baixa, ou receita alta com poucos imóveis, não faz da pessoa física uma contribuinte pelo critério do ano anterior.
Quem entra tem alíquota reduzida em 70% na locação (art. 261) e, no aluguel residencial, deduz um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel da base de cálculo (art. 260, com a redação da Lei Complementar 227/2026, que deixou claro o “por mês”). O cálculo do seu caso, com o contador.
A reforma tributária muda a venda e a compra de imóvel para pessoa física?
A venda por pessoa física só entra no IBS e na CBS se ela vender mais de três imóveis no ano ou mais de um imóvel que ela mesma construiu nos últimos cinco anos; quem vende um imóvel de vez em quando segue só no Imposto de Renda.
O art. 251 trata a venda de forma parecida com o aluguel. A pessoa física vira contribuinte quando vende mais de três imóveis no ano (contando os que ficaram menos de cinco anos no patrimônio) ou mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores. Quem vende o apartamento de vez em quando fica de fora: o lucro da venda segue no ganho de capital, com as isenções de sempre.
A compra também continua com o que já existe. O ITBI, imposto municipal sobre a transferência do imóvel, não é substituído pela reforma. Em Florianópolis ele é de 2% (Prefeitura). E o Imposto de Renda sobre o aluguel e sobre o ganho da venda segue na lei de hoje.
O aluguel por diária conta nos limites da reforma tributária?
Conta: a locação residencial de até 90 dias soma-se aos limites do art. 251 e, para quem passa deles, segue as regras de hotelaria (art. 253); para quem fica abaixo dos limites, o Imposto de Renda continua sendo o imposto do aluguel por temporada.
O art. 253 da lei (com os parágrafos incluídos pela Lei Complementar 227/2026) diz que a locação de imóvel residencial por até 90 dias feita por contribuinte do regime regular segue as regras de hotelaria (é o contrato de temporada da Lei 8.245/1991, art. 48), e que esses aluguéis também contam para os limites do art. 251. Ou seja: a receita da diária e a do aluguel por meses somam-se na mesma régua dos R$ 240 mil e dos três imóveis.
Para o dono de um apartamento, isso quer dizer que o Airbnb e o aluguel por temporada seguem tributados como hoje no Imposto de Renda, até a receita se aproximar desses limites. Um apartamento com o aluguel organizado por diária no verão e por meses no resto do ano fica longe da faixa de quem entra no IBS e na CBS; o que pesa na decisão é a rentabilidade total.
Qual o calendário da reforma tributária para imóveis, de 2026 a 2033?
A reforma entra aos poucos: 2026 é ano de teste da CBS e do IBS, a CBS passa a valer em 2027, o IBS substitui o ICMS e o ISS de 2029 a 2032 e o sistema novo fica completo em 2033.
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, sem recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias |
| 2027 | A CBS passa a valer; PIS e Cofins deixam de existir |
| 2029 a 2032 | O IBS sobe aos poucos e o ICMS e o ISS caem na mesma proporção |
| 2033 | ICMS e ISS extintos; IBS e CBS em alíquota plena |
Fonte: Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025, conferidos em outubro de 2026. Datas e alíquotas de transição podem ser ajustadas pela regulamentação: confira no site da Receita Federal.
Para a pessoa física dentro dos limites, nada disso vira boleto novo. Para quem passa dos limites, a lei prevê regras próprias de transição para contratos de locação antigos; é um ponto para o contador, com o contrato na mão.
Quem compra apartamento na planta paga IBS e CBS?
Não como pessoa física: quem recolhe o IBS e a CBS na venda de imóveis e na construção é a empresa contribuinte do regime regular; o comprador pessoa física, dentro dos limites do art. 251, não recolhe IBS nem CBS sobre a compra.
As operações com imóveis sujeitas ao IBS e à CBS incluem a venda, inclusive a de unidades de incorporação, e os serviços de construção civil (art. 252, incisos I e V). Quem recolhe é a empresa contribuinte do regime regular, com as alíquotas reduzidas em 50% (art. 261). O comprador pessoa física, dentro dos limites do art. 251, não faz declaração nem recolhimento de IBS ou CBS por comprar o apartamento.
Nos projetos da Ceni & Southier, a compra é por pagamento direto à construtora durante a obra, a preço de custo. A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Casos reais, em reais (contrato × anúncio): +228% no Solar de Lótus, +200% no Solar da Cachoeira e +120% no Solar de Bougainville. São 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. A conta com o seu valor está na calculadora.
Antes de decidir com a reforma tributária em mente
- Quantos imóveis você tem alugados e quanto soma o aluguel por ano?
- A receita de aluguel do ano passou de R$ 240 mil?
- Você vendeu ou pretende vender mais de três imóveis no ano?
- O seu contador já olhou o art. 251 da Lei Complementar 214/2025 para o seu caso?
- Você compara o imóvel pela rentabilidade total, e não só pelo imposto?
Perguntas frequentes
A reforma tributária muda o aluguel para pessoa física?
Para quem tem poucos imóveis, não: o aluguel segue no Imposto de Renda. Só vira contribuinte do IBS e da CBS quem passa de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior com mais de três imóveis, ou de R$ 288 mil no próprio ano (LC 214/2025, art. 251).
Reforma tributária imóveis alugados: quem paga IBS e CBS?
A pessoa física que passa dos limites do art. 251. A alíquota na locação é reduzida em 70% e, no aluguel residencial, há um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (arts. 260 e 261).
A reforma tributária cria imposto sobre a venda de imóvel?
Só para quem vende mais de três imóveis no ano ou mais de um imóvel que construiu nos últimos cinco anos. Quem vende de vez em quando segue só no ganho de capital do Imposto de Renda.
A reforma tributária mexe no ITBI?
Não. O ITBI, imposto municipal sobre a transferência do imóvel, continua; em Florianópolis é de 2% (Prefeitura).
O Airbnb vai pagar mais imposto com a reforma?
A locação residencial de até 90 dias por contribuinte do regime regular segue as regras de hotelaria e conta nos limites do art. 251. Abaixo dos limites, o Imposto de Renda continua sendo o imposto do aluguel por temporada.
Quando a reforma tributária começa a valer para imóveis?
2026 é ano de teste (CBS de 0,9% e IBS de 0,1%); a CBS passa a valer em 2027; o IBS substitui o ICMS e o ISS de 2029 a 2032; o sistema fica completo em 2033.
Preciso mudar algo no meu apartamento por causa da reforma?
Para quem fica abaixo dos limites, não. Se a receita de aluguel se aproxima de R$ 240 mil por ano ou você tem mais de três imóveis, vale falar com o contador antes de 2027.
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