As diárias de referência, com fonte
| Bairro | Diária na temporada (R$ por noite) | Fonte |
|---|---|---|
| Canasvieiras | 550 (mediana de janeiro de 2027) | Booking, levantamento próprio de 08/10/2026 (um quarto, 10 a 17/01/2027) |
| Ingleses | 527 (mediana) | idem |
| Cachoeira do Bom Jesus | 541 (mediana) | idem |
São diárias anunciadas no verão, não médias do ano. Fora do verão, o apartamento é alugado por meses para quem vem trabalhar uma temporada (até 90 dias, Lei 8.245/1991, art. 48); no Norte da Ilha, os Ingleses são o bairro com mais demanda anual (ver a guia dos Ingleses).
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →Quanto fatura por ano um apartamento de temporada em Florianópolis?
Na média da cidade, um dormitório faturou R$ 42 mil no ano e dois dormitórios, R$ 48 mil, antes dos custos (BNBCalc, 12 meses até set/2026).
Os medidores de aluguel de curta duração acompanham milhares de anúncios do Airbnb e do VRBO e dão a ordem de grandeza do faturamento bruto, antes da comissão, da limpeza, da gestão e dos impostos:
| Tamanho | Faturamento médio no ano | Estadia média | Taxa de limpeza média |
|---|---|---|---|
| 1 dormitório | R$ 42 mil | 7,3 noites | R$ 31 |
| 2 dormitórios | R$ 48 mil | 8,3 noites | R$ 43 |
| 3 dormitórios | R$ 69 mil | 7,4 noites | R$ 52 |
| 4 ou mais | R$ 128 mil | 6,5 noites | R$ 78 |
(BNBCalc, 12 meses até setembro de 2026, 14.458 anúncios ativos.)
A média esconde a distância entre quem administra bem e quem não administra: os anúncios de melhor desempenho faturaram cerca de R$ 184 mil no ano, e os de pior, R$ 22 mil. Mesma cidade, mesma estação, oito vezes de diferença. É por isso que a administradora pesa mais que a diária.
O ano também não é igual: o faturamento chega ao pico em janeiro e fevereiro, e os meses mais fracos são junho e agosto. Já o condomínio e o IPTU são os mesmos nos doze meses. Que tipologia aluga também fora do verão está na guia investir nos Ingleses.
A conta, linha por linha
| Linha | Como se calcula | Referência (2026) |
|---|---|---|
| Receita bruta | Diária × noites ocupadas no ano | Diária do seu bairro; ocupação: peça a uma administradora da região, por escrito |
| Comissão da plataforma | % sobre a receita | Airbnb: 16% (taxa única) ou 4% (dividida, o hóspede paga à parte); Booking: de 13% a 18% conforme o tipo de conta |
| Limpeza | Valor fixo × número de estadias | Conforme metragem; costuma ser repassada em parte ao hóspede |
| Administradora | % sobre a receita | De 15% a 30% do recebido: perto de 15% com anúncio, preço e repasse; 20% ou mais com limpeza, manutenção e enxoval (PBTur, 2026, e tabela de honorários do CRECI de São Paulo). Peça três propostas por escrito |
| Condomínio | Valor mensal × 12 | Peça por escrito; prédio com piscina e portaria cobra mais |
| IPTU | Valor anual | Prefeitura de Florianópolis; depende do valor venal |
| Manutenção e reposição | Reserva anual | Móveis, eletrodomésticos, pintura: uma reserva evita surpresa |
| Imposto sobre o aluguel | Sobre o recebido | Carnê-leão mensal e declaração anual |
| Renda líquida | Receita bruta − todas as linhas | O seu número, não o do anúncio |
Tarifas das plataformas: comunicação pública do Airbnb (estrutura vigente desde outubro de 2025) e do Booking.com para anfitriões no Brasil, consultadas em setembro de 2026. Mudam; confira ao montar a sua conta.
Gestão de temporada em Jurerê Internacional e no Norte da Ilha
Gestão de temporada é o serviço da administradora que cuida do apartamento por você: anúncio no Airbnb e no Booking, preço da diária dia a dia, conversa com o hóspede, entrada e saída, limpeza, enxoval, pequenos consertos e o repasse do dinheiro. Cobra de 15% a 30% do que recebe, conforme o que inclui, além da limpeza por estadia, que costuma ir para o hóspede.
| Bairro | Diária em janeiro, apartamento de 2 ambientes (R$ por noite) | Fonte |
|---|---|---|
| Jurerê Internacional | 900 – 1.800 | Booking/Airbnb, buscas para janeiro de 2027 feitas em setembro de 2026 |
| Canasvieiras e Ingleses | 527 – 550 (mediana, um quarto) | Booking, levantamento próprio de 08/10/2026 |
Em Jurerê Internacional a diária é a mais alta do Norte da Ilha e o hóspede é mais exigente: a gestão pesa mais no resultado do que em qualquer outro bairro. Antes de contratar, peça três coisas por escrito: a ocupação mês a mês de um apartamento parecido que ela já administra, o que está incluído no percentual (limpeza, enxoval, manutenção, impostos do repasse) e o contrato, com prazo e multa de saída. E confira a convenção do condomínio: desde a decisão do STJ no REsp 1.819.075, o condomínio pode proibir a locação por poucos dias.
Fontes: faixa de 15% a 30%, boletim da PBTur, da Paraíba, sobre gestoras de temporada (2026), e tabela de honorários do CRECI de São Paulo (30% sobre o valor recebido); em Florianópolis não há tabela pública de preços das gestoras; diárias, Booking/Airbnb (setembro de 2026); STJ, REsp 1.819.075. O preço e o perfil do bairro estão na guia investir em Jurerê.
O que move a conta mais que a diária
- A ocupação fora do verãoJaneiro aluga sozinho. A diferença entre um apartamento que rende e um que não rende está em abril, julho e outubro. Tipologia de dois dormitórios com vaga, em bairro com vida o ano todo, aluga mais meses.
- Quem administraUma administradora boa sobe a ocupação e cuida do apartamento; uma ruim come os 15% e deixa o trabalho com você. Peça referências de outros proprietários, não do anúncio.
- O condomínioÉ o custo fixo que não depende da ocupação. Um prédio com muitas áreas de lazer e poucas unidades pode custar mais do que a temporada paga.
- Temporada ou anualAluguel anual: menos receita bruta, quase zero gestão, sem vacância. Temporada: mais receita bruta no verão, mais custo e mais trabalho. Muitos proprietários combinam: temporada de dezembro a março, anual no resto. A conta diz o que compensa no seu caso.
O que a lei diz sobre o aluguel por temporada?
A Lei do Inquilinato chama de temporada o aluguel de até 90 dias e permite receber tudo adiantado (Lei 8.245/1991, arts. 48 e 49).
No Brasil, o aluguel por temporada tem regra própria na Lei do Inquilinato. Quatro pontos interessam a quem compra para alugar:
- Até 90 diasTemporada é a locação para lazer, cursos, tratamento de saúde ou outra razão passageira, contratada por no máximo noventa dias, com o imóvel mobiliado ou não (art. 48).
- A lista dos móveis no contratoSe o apartamento é mobiliado, o contrato precisa descrever os móveis e utensílios e o estado em que estão (art. 48, parágrafo único). É o que protege você se algo quebrar.
- Pagamento adiantadoO proprietário pode receber de uma vez, e antes, o aluguel e os encargos, e ainda pedir uma garantia para o resto do contrato (art. 49).
- O prazo tem que ser cumpridoSe o inquilino fica no imóvel mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição sua, o contrato passa a ser por prazo indeterminado, e a retomada fica bem mais lenta (art. 50).
As plataformas resolvem boa parte disso com as próprias regras de reserva. Mas a convenção do condomínio pode limitar as estadias curtas, como já decidiu o STJ: leia a convenção antes de comprar para alugar. Confirme com seu advogado para o seu caso.
Antes de comprar “para alugar”
Bom sinal
- Dão a ocupação por escrito, por mês, de um apartamento comparável.
- Condomínio e IPTU aparecem na primeira conversa.
- A administradora tem contrato, seguro e referências de proprietários.
Sinal de alerta
- Prometem um número que não conseguem mostrar numa obra já entregue.
- “Aluga o ano inteiro” sem dizer a quanto em julho.
- Ninguém diz quanto a administradora cobra nem o que inclui.
Para quem não é comprar para alugar por temporada
Não é para quem quer a mesma renda todo mês sem acompanhar nada, pode precisar do dinheiro em doze meses ou quer alugar antes das chaves; em troca, com o aluguel híbrido, o apartamento fica alugado o ano inteiro.
- Quem quer a mesma renda todo mês sem acompanhar nada. Temporada pede administradora e calendário; em troca, o aluguel híbrido (diária no verão e contratos de até 90 dias no resto do ano, Lei 8.245/1991, art. 48) deixa o apartamento alugado o ano inteiro.
- Quem pode precisar do dinheiro em doze meses. Apartamento para alugar é patrimônio de longo prazo; em troca, rende o aluguel e acompanha a valorização da cidade (FipeZap: +8,31% em Florianópolis nos doze meses até setembro de 2026).
- Quem compra na planta e quer alugar já no próximo verão. O aluguel começa com as chaves; em troca, no modelo da Ceni & Southier você entra pelo custo da obra e o apartamento chega novo à primeira temporada.
Se nada disso pesa para você, faça a conta com os seus números nas cinco perguntas logo abaixo.
Antes de comprar para alugar: cinco perguntas
- Tenho a diária do meu bairro com fonte e data, e a ocupação por mês de um apartamento comparável?
- Coloquei as sete linhas de custo na conta, com os números de 2026?
- Sei quanto a administradora cobra e o que inclui?
- Tenho condomínio e IPTU por escrito?
- A tipologia é a que aluga doze meses ou só em janeiro?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Quanto cobra uma gestão de temporada em Jurerê Internacional?
De 15% a 30% do valor recebido, conforme o que inclui, mais a limpeza por estadia (em geral paga pelo hóspede). Em Jurerê Internacional, onde a diária de um apartamento de 2 ambientes em janeiro vai de R$ 900 a R$ 1.800 (Booking/Airbnb, set/2026), peça a ocupação mês a mês por escrito antes de assinar.
Quanto rende um apartamento em Florianópolis por temporada?
Depende da diária, da ocupação fora do verão, da administradora e dos custos fixos; por isso esta guia dá a conta e não uma porcentagem. Com a planilha e os seus números, o resultado sai em dez minutos.
Airbnb ou Booking?
Os dois. O Airbnb cobra do anfitrião 16% (ou 4% com taxa dividida, que o hóspede vê à parte); o Booking, de 13% a 18% conforme a conta. Muitas administradoras publicam nos dois e usam um calendário único.
Dá para administrar de outra cidade?
Parcialmente: publicar e responder, sim; chaves, limpeza e problemas do dia, não. Uma administradora local resolve isso por uma porcentagem. Sem ela, o apartamento vazio entre hóspedes é problema seu, a distância.
Vale mobiliar para temporada?
Sim, e é um custo inicial que entra na conta: móveis, roupa de cama, eletrodomésticos. Um apartamento bem equipado tem diária melhor e avaliações melhores.
Que imposto pago sobre o aluguel?
Pessoa física recolhe mensalmente (carnê-leão) e declara no ajuste anual; as alíquotas, vale conferir com um contador.
Qual é a taxa de ocupação de um Airbnb em Florianópolis?
A mediana medida pela Airbtics foi de 57%, cerca de 208 noites por ano, com diária média de R$ 352 (nov/2024–out/2025); nos Ingleses, também 57%. Outros medidores chegam a números diferentes conforme os anúncios que contam: peça à administradora a ocupação real, mês a mês, de um apartamento parecido.
Qual bairro do Norte da Ilha tem a diária média mais alta no ano?
A Cachoeira do Bom Jesus, com R$ 419, seguida dos Ingleses, com R$ 398; a média de Florianópolis é R$ 352 (Airbtics, nov/2024–out/2025). Em janeiro, Jurerê Internacional cobra mais, como mostra a tabela de gestão desta guia.
Quais são os meses mais fortes e os mais fracos da temporada?
O faturamento chega ao pico em janeiro e fevereiro; os meses mais fracos são junho e agosto (BNBCalc, 12 meses até set/2026). Por isso a ocupação fora do verão é o que decide a conta.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
