¿Cuánto cuesta un departamento frente al mar en Pinamar, Cariló o Villa Gesell?
En Pinamar los departamentos publicados promedian unos US$ 2.060 por m² y los lanzamientos en pozo salen de US$ 2.700 a 3.000; en un proyecto de Cariló van de US$ 4.000 a 5.500 y en Villa Gesell los publicados promedian unos US$ 1.230 (Roomix, 11/10/2026; La Nación, 03/02/2026); frente al mar no hay un índice propio.
| Lugar | Departamentos publicados: mediana, US$ por m² | Proyectos nuevos (lanzamiento o preventa): US$ por m² |
|---|---|---|
| Pinamar | ~2.060 (1.072 avisos) | 2.700 a 3.000 en el centro; preventa a 2.800 en Loom Forest Village |
| Cariló | ~2.860 (77 avisos) | 4.000 a 5.500 en un proyecto nuevo a 200 m de la playa |
| Villa Gesell | ~1.230 (632 avisos) | No encontramos uno publicado con fecha |
| Monte Hermoso | ~1.830 (94 avisos) | No encontramos uno publicado con fecha |
| Necochea | ~1.260 (46 avisos) | No encontramos uno publicado con fecha |
Departamentos publicados: Índice Roomix, mediana en dólares por m² de los avisos con superficie informada, corte del 11/10/2026; son precios de publicación, no de cierre; los de Cariló, Monte Hermoso y Necochea, con menos de 100 avisos, sirven como orden de magnitud. Proyectos nuevos: La Nación, «Pinamar y Cariló: cuánto cuesta una propiedad y qué renta deja alquilarla», 03/02/2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →Frente al mar no hay un índice propio: ninguna de estas fuentes separa la primera línea. La tabla muestra el promedio de los avisos de cada lugar y, en los proyectos nuevos, el precio de lanzamiento. La vista al mar suma: en Northbeach, un proyecto a 14 km al norte de Pinamar, en el Partido de la Costa, un tres ambientes se vende desde US$ 300.000 y los que dan al mar, a US$ 370.000 (La Nación, 03/02/2026). Para comparar, pedí el precio por m² propio de la unidad concreta, sin áreas comunes, y confrontalo con avisos de la misma cuadra.
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
¿Cómo se compra un departamento en pozo en la Costa Atlántica, en Pinamar, Villa Gesell, Monte Hermoso o Necochea?
En la Costa Atlántica el pozo se paga con un anticipo y cuotas ajustadas por el CAC, el índice de costo de la construcción argentino: en Northbeach, un anticipo de 35% y 36 cuotas en los edificios en pozo, que arrancan en US$ 250.000 (La Nación, 03/02/2026); para Villa Gesell, Monte Hermoso o Necochea no encontramos lanzamientos con precio y fecha.
En el pozo de la Costa, el precio se publica en dólares, se paga un anticipo y el resto en cuotas que se ajustan por el CAC, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Un ejemplo con fecha: en Northbeach, los edificios en pozo arrancan en US$ 250.000 y se pagan con un anticipo del 35% y 36 cuotas ajustadas por CAC; los departamentos con vista al mar (US$ 370.000), con el mismo 35% de anticipo y 12 cuotas (La Nación, 03/02/2026).
Para Villa Gesell, Monte Hermoso y Necochea no encontramos lanzamientos en pozo con precio y fecha en una fuente que podamos citar: lo que hay son los departamentos publicados de la tabla anterior. En cualquier compra, antes de dar una seña, pedí el título del terreno y los certificados del Registro de la Propiedad.
En Florianópolis, el pozo sigue la misma lógica de entrada y cuotas, con dos diferencias: en obra, las cuotas suelen ajustarse por el INCC, el índice de costo de la construcción de la FGV, y el proyecto tiene que estar registrado antes de vender (Ley 4.591/1964, art. 32). Si el edificio se hace a precio de costo, se paga lo que cuesta construir (art. 58) y cada proyecto tiene su propia empresa, la SPE. Cuánto de entrada y en cuántas cuotas, lo vemos por WhatsApp según el proyecto. Cómo protege el pozo cada país, en Florianópolis, Montevideo o Mar del Plata; cuándo entrar, en pozo, obra o terminado.
¿Cuánto cuesta el m² en el Norte de Florianópolis, comparado con Pinamar?
En Ingleses, en el Norte de la Isla, el m² promedia R$ 10.455, unos US$ 2.100, cerca de la mediana de los departamentos publicados en Pinamar (unos US$ 2.060), y en toda Florianópolis, R$ 13.607, unos US$ 2.730 (FipeZap, septiembre de 2026; Roomix, 11/10/2026); en enero, un departamento de un dormitorio en el Norte se alquila a una mediana de R$ 527 a R$ 550 la noche, unos US$ 106 a 110 (Booking.com, relevamiento del 08/10/2026).
| Barrio | La playa | m² de venta (FipeZap) | Enero, 1 dormitorio, por noche |
|---|---|---|---|
| Ingleses | Mar abierto, con olas | R$ 10.455 (~US$ 2.100) | R$ 527 (US$ 106) |
| Canasvieiras | Bahía, agua mansa | Sin índice por barrio | R$ 550 (US$ 110) |
| Cachoeira do Bom Jesus | Bahía, agua mansa | Sin índice por barrio | R$ 541 (US$ 108) |
| Florianópolis, promedio | Más de 40 playas | R$ 13.607 (~US$ 2.730) | — |
m²: FipeZap, septiembre de 2026; Ingleses do Rio Vermelho es el único barrio de playa del Norte que el informe publica. Alquiler: relevamiento propio en Booking.com, búsqueda del 08/10/2026 para el 10 al 17 de enero de 2027, departamentos de un dormitorio, mediana por noche sin impuestos ni tasas. Dólares al PTAX del Banco Central do Brasil del 09/10/2026 (R$ 4,9892).
Un departamento de 50 m² al promedio de Ingleses son unos US$ 104.800 y al promedio de la ciudad, unos US$ 136.400. La primera línea de cada barrio está por encima de su promedio; cuánto más, en departamento frente al mar en Florianópolis: precio y renta. Cada barrio, mirado para invertir: Canasvieiras, Ingleses y Cachoeira do Bom Jesus.
¿Cómo se alquila un departamento de playa durante el año?
En Pinamar los departamentos se alquilan por semana y las casas por quincena, y un desarrollo de Northbeach arma su cuenta sobre «los dos meses de verano y algunos fines de semana largos del año»; en Florianópolis hay dos temporadas: por noche en enero y febrero, y por meses el resto del año, con contratos de temporada de hasta 90 días.
Cada costa se alquila a su manera. En Pinamar, los departamentos se alquilan por semana y las casas por quincena (iProfesional, 14/11/2025), y un desarrollador de Northbeach arma su cuenta de renta sobre «los dos meses de verano y algunos fines de semana largos del año» (La Nación, 03/02/2026).
En Florianópolis, el departamento tiene dos temporadas. En el verano, por noche, en Airbnb o Booking: en enero, la mediana de un dormitorio en el Norte va de R$ 527 a R$ 550 la noche. El resto del año, por meses, para quien viene a trabajar una temporada: contratos de temporada de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48) para profesionales del polo tecnológico, que pesa 21% del PIB de la ciudad (Observatorio ACATE, 27/08/2026), con el Sapiens Parque en Cachoeira do Bom Jesus, y para nómades digitales. Es el alquiler híbrido: el departamento queda alquilado todo el año. Las cuentas, en alquiler anual, temporario o híbrido y en cuánto rinde la temporada, neto.
¿Cuándo conviene la Costa Atlántica y cuándo Florianópolis?
Pinamar queda a 340 km de la Ciudad de Buenos Aires y Florianópolis a unas dos horas de vuelo directo; la Costa Atlántica queda en la Argentina, con precios publicados en dólares, y Florianópolis es otro país, con contrato en reales; la elección depende de cuántas veces vas a ir, en qué moneda querés el patrimonio y cuántos meses al año querés que el departamento se alquile.
| Costa Atlántica (Pinamar, Cariló, Villa Gesell) | Florianópolis (Norte de la Isla) | |
|---|---|---|
| Cómo se llega desde Buenos Aires | Por ruta: Pinamar queda a 340 km de la Ciudad de Buenos Aires | Unas dos horas de vuelo directo, todo el año; 36 vuelos semanales de Aerolíneas Argentinas en el verano 2027 |
| Precio publicado del m² | Pinamar, ~US$ 2.060; en pozo, US$ 2.700 a 3.000 | Ingleses, ~US$ 2.100; la ciudad, ~US$ 2.730 |
| País y moneda | Argentina; los precios se publican en dólares | Brasil; el contrato es en reales y se paga con tus dólares al cambio del día |
| Cómo se paga el pozo | Anticipo y cuotas ajustadas por el CAC; en Northbeach, 35% de anticipo y de 12 a 36 cuotas | Entrada y cuotas en obra, que suelen ajustarse por el INCC; a precio de costo, se paga la obra mientras avanza |
| Cómo se alquila | Departamentos por semana y casas por quincena; verano y fines de semana largos | Por noche en verano y por meses el resto del año, con contratos de hasta 90 días |
Pinamar: pinamar.tur.ar (13/10/2026), Roomix (11/10/2026), La Nación (03/02/2026), iProfesional (14/11/2025). Florianópolis: FipeZap (septiembre de 2026), Infonegocios (28/08/2026), Ley 4.591/1964, Ley 8.245/1991. Dólar PTAX del 09/10/2026 (R$ 4,9892).
Un departamento en la Costa Atlántica queda en la Argentina; uno en Florianópolis, en otro país y en otra moneda. Para quien busca diversificar país, esa es la diferencia de fondo. Si elegís el real, mirá antes en qué moneda se paga un departamento en Brasil.
Nuestra propuesta es una casa de playa que trabaja. En el Norte de la Isla, a pocas cuadras del mar, el departamento se alquila por noche en el verano y por meses el resto del año, en un edificio que se compra al costo de obra. La referencia de Ceni & Southier es de 20% al año durante la obra (del precio de lanzamiento al de entrega): en el Solar da Cachoeira, la unidad comprada en pozo en 2020 por US$ 44 mil vale hoy unos US$ 130 mil, +197% en dólares (dólar de cada fecha; el de hoy, al del 01/10/2026).
Antes de comprar frente al mar
- ¿Pediste el precio por m² propio de la unidad concreta y no el promedio del lugar?
- ¿Comparaste precios de la misma fecha y en la misma moneda?
- ¿Sabés cuántas cuadras hay de verdad hasta la arena?
- ¿Sabés en cuántas cuotas se paga el pozo y con qué índice se ajustan?
- ¿Sabés cómo se alquila el departamento fuera de enero y febrero?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Pinamar?
Entre US$ 2.700 y US$ 3.000 por m² en los lanzamientos del centro de Pinamar y US$ 2.800 en la preventa de Loom Forest Village; en Northbeach, los edificios en pozo arrancan en US$ 250.000, con un anticipo del 35% y 36 cuotas ajustadas por CAC (La Nación, 03/02/2026).
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Villa Gesell, Monte Hermoso o Necochea?
No encontramos lanzamientos con precio y fecha. Los departamentos publicados promedian unos US$ 1.230 por m² en Villa Gesell, US$ 1.830 en Monte Hermoso y US$ 1.260 en Necochea (Roomix, 11/10/2026).
¿Conviene comprar frente al mar en Pinamar o en Florianópolis?
Depende de dónde querés tener el patrimonio y cómo lo vas a usar. Pinamar queda en la Argentina, a 340 km de la Ciudad de Buenos Aires (pinamar.tur.ar, 13/10/2026); Florianópolis queda en otro país, a unas dos horas de vuelo directo, con contrato en reales y alquiler por noche en verano y por meses el resto del año.
¿Es más barato veranear en Brasil que en la Costa Atlántica?
Depende de la fecha, del tamaño y de la distancia al mar. En Florianópolis, una semana de enero en un departamento de un dormitorio del Norte sale unos US$ 740 a 770 (mediana de Booking.com, 08/10/2026), más el pasaje, desde unos US$ 251 en las promociones de 2026 (Aerolíneas Argentinas, septiembre de 2026). Compará la misma semana, el mismo tamaño y la misma distancia al mar: en Pinamar, los departamentos se alquilan por semana y las casas por quincena.
¿A qué distancia queda Pinamar de Buenos Aires?
A 340 km de la Ciudad de Buenos Aires (pinamar.tur.ar, 13/10/2026). Florianópolis queda a unos 1.200 km en línea recta (cálculo propio, desde Aeroparque) y a unas dos horas de vuelo directo.
¿Cuánto cuesta un departamento en Cariló?
Los departamentos publicados en Cariló tienen una mediana de unos US$ 2.860 por m² (77 avisos; Roomix, 11/10/2026) y un proyecto nuevo a 200 metros del acceso a la playa se ofrece de US$ 4.000 a 5.500 por m² (La Nación, 03/02/2026). No hay un índice de primera línea: pedí el precio por m² propio de la unidad concreta.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
