La renta neta de un departamento de temporada es la diaria multiplicada por las noches ocupadas, menos siete líneas de costo que casi ningún anuncio muestra: comisión de la plataforma (Airbnb cobra al anfitrión 16% en la estructura única o 4% en la dividida, desde octubre de 2025; Booking, 13% a 16%), limpieza por estadía, administradora (en el mercado, entre 10% y 15% de lo cobrado), condominio, IPTU, mantenimiento y el impuesto sobre el alquiler. Con diarias de referencia en el Norte de la Isla entre R$ 604 y R$ 1.431 por noche en temporada (anuncios de Booking en nuestra presentación comercial de 2026), la cuenta cierra o no cierra según la ocupación fuera del verano y según quién administra. Esta guía te da la planilla; el número final es tuyo.
“Rinde tanto por ciento” es la frase que más se escucha y la que menos se puede verificar. Nosotros no te vamos a dar un porcentaje: te vamos a dar la cuenta, con cada línea y su fuente, para que la hagas con tus números.
Las diarias de referencia, con fuente
| Barrio | Diaria en temporada (R$ por noche) | Fuente |
|---|---|---|
| Canasvieiras | 604 – 1.006 | Anuncios de Booking.com, presentación comercial Ceni & Southier 2026 |
| Ingleses | 717 – 1.293 | ídem |
| Cachoeira do Bom Jesus | 894 – 1.431 | ídem |
Son diarias anunciadas en verano, no promedios del año. Fuera de temporada la diaria baja y la ocupación también; en el Norte de la Isla, Ingleses es el barrio con más demanda anual (ver la guía de Ingleses).
La cuenta, línea por línea
| Línea | Cómo se calcula | Referencia (2026) |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | Diaria × noches ocupadas en el año | Diaria de tu barrio; ocupación: pedila a una administradora de la zona, por escrito |
| Comisión de plataforma | % sobre el ingreso | Airbnb: 16% (tarifa única) o 4% (dividida, el huésped paga aparte); Booking: 13%, hasta 16% en cuentas preferenciales |
| Limpieza | Valor fijo × cantidad de estadías | Según metros; suele trasladarse en parte al huésped |
| Administradora | % sobre el ingreso | En el mercado, 10% a 15% de lo cobrado; incluye llaves, huésped, mantenimiento chico |
| Condominio | Valor mensual × 12 | Pedilo por escrito; edificio con piscina y portería cobra más |
| IPTU | Valor anual | Municipio de Florianópolis; depende del valor venal |
| Mantenimiento y reposición | Reserva anual | Muebles, electrodomésticos, pintura: una reserva evita sorpresas |
| Impuesto sobre el alquiler | Sobre lo cobrado | Para no residentes, retención en la fuente en Brasil; declaración en Argentina. Guía de impuestos en revisión legal |
| Renta neta | Ingreso bruto − todas las líneas | Tu número, no el del anuncio |
Tarifas de plataformas: comunicación pública de Airbnb (estructura vigente desde octubre de 2025) y de Booking.com para anfitriones en Brasil, consultadas en septiembre de 2026. Cambian; verificalas al armar tu cuenta.
Lo que mueve la cuenta más que la diaria
- La ocupación fuera del veranoEnero se alquila solo. La diferencia entre un departamento que rinde y uno que no está en abril, julio y octubre. Tipología de dos dormitorios con cochera, en barrio con vida todo el año, alquila más meses.
- Quién administraUna administradora buena sube la ocupación y cuida el departamento; una mala come el 15% y te deja el trabajo. Pedí referencias de otros propietarios, no del anuncio.
- El condominioEs el costo fijo que no depende de la ocupación. Un edificio con muchas amenidades y pocas unidades puede costar más de lo que la temporada paga.
- Temporada o anualAlquiler anual: menos ingreso bruto, casi cero gestión, sin vacancia. Temporada: más ingreso bruto en verano, más costo y más trabajo. Muchos propietarios combinan: temporada de diciembre a marzo, anual el resto. La cuenta dice cuál conviene en tu caso.
Antes de comprar “para alquilar”
Buena señal
- Te dan la ocupación por escrito, por mes, de un departamento comparable.
- El condominio y el IPTU están en la primera conversación.
- La administradora tiene contrato, seguro y referencias de propietarios.
Señal de alerta
- Rentabilidad prometida en porcentaje, sin la cuenta.
- “Se alquila todo el año” sin decir a cuánto en julio.
- Nadie te dice cuánto cobra la administradora ni qué incluye.
Antes de comprar para alquilar: cinco preguntas
- ¿Tengo la diaria de mi barrio con fuente y fecha, y la ocupación por mes de un departamento comparable?
- ¿Puse las siete líneas de costo en la cuenta, con los números de 2026?
- ¿Sé cuánto cobra la administradora y qué incluye?
- ¿Tengo condominio e IPTU por escrito?
- ¿La tipología es la que alquila doce meses o solo en enero?
¿Querés la planilla lista para completar, con las líneas y las tarifas de 2026? Te la mandamos por WhatsApp, junto con administradoras de la zona.
Pedir la planillaPreguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un departamento en Florianópolis por temporada?
Depende de la diaria, la ocupación fuera del verano, la administradora y los costos fijos; por eso esta guía da la cuenta y no un porcentaje. Con la planilla y tus números, el resultado sale en diez minutos.
¿Airbnb o Booking?
Los dos. Airbnb cobra al anfitrión 16% (o 4% con tarifa dividida, que el huésped ve aparte); Booking 13% a 16%. Muchas administradoras publican en ambas y usan un calendario único.
¿Puedo administrar desde Argentina?
Parcialmente: publicar y responder, sí; llaves, limpieza y problemas del día, no. Una administradora local resuelve eso por un porcentaje. Sin ella, el departamento vacío entre huéspedes es tu problema a 1.500 km.
¿Conviene amueblar para temporada?
Sí, y es un costo inicial que entra en la cuenta: muebles, ropa de cama, electrodomésticos. Un departamento bien equipado tiene mejor diaria y mejores reseñas.
¿Qué impuesto pago sobre el alquiler?
En Brasil, el alquiler de no residente tiene retención en la fuente; en Argentina se declara. Las alícuotas están en la guía de impuestos, en revisión legal. Hasta entonces: contador en los dos países.
La cuenta completa, con tus números.
Te mandamos la planilla, los contactos de administradoras del Norte de la Isla y las direcciones de nuestras obras entregadas — para que hagas la cuenta antes de decidir.
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