¿Cuánto deja una noche de enero en el Norte de la Isla, neta?
En Ingleses, diez noches de enero a la mediana de R$ 527 suman R$ 5.270; después de Airbnb (16%) y de una administradora de 15% a 30%, te quedan de R$ 2.846 a R$ 3.636, unos US$ 570 a US$ 729. Es lo que llega a tu cuenta antes de los gastos fijos del departamento y del impuesto.
| Diez noches de enero en Ingleses | Administradora de 15% | Administradora de 30% |
|---|---|---|
| Lo que paga el huésped (10 × R$ 527) | R$ 5.270 (US$ 1.056) | R$ 5.270 (US$ 1.056) |
| Airbnb, tarifa única del anfitrión (16%) | − R$ 843 | − R$ 843 |
| Administradora | − R$ 791 | − R$ 1.581 |
| Te queda | R$ 3.636 (US$ 729) | R$ 2.846 (US$ 570) |
| Por cada R$ 100 cobrados | R$ 69 | R$ 54 |
Mediana: relevamiento propio en Booking del 08/10/2026, departamentos enteros de un dormitorio, del 10 al 17 de enero de 2027. Airbnb: tarifa única del anfitrión en Brasil. Administradora: PBTur (2026) y Tabla Referencial de Honorarios del CRECI de São Paulo. Las dos comisiones sobre el total. Cuenta nuestra al cambio del sitio, R$ 4,9892 por dólar (PTAX del 09/10/2026).
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →Los otros dos barrios del Norte dan casi lo mismo. En Canasvieiras, la mediana de enero fue R$ 550 (US$ 110) y en Cachoeira do Bom Jesus, R$ 541 (US$ 108). Con las mismas comisiones, la noche neta va de R$ 297 a R$ 380 en Canasvieiras y de R$ 292 a R$ 373 en Cachoeira.
Son medianas: la mitad de los anuncios pide más y la otra mitad, menos. Un departamento frente al mar, con cochera o con buena puntuación se ubica arriba de la mediana; uno lejos de la playa o sin equipar, abajo. Por eso tu número sale de los anuncios comparables a tu unidad, en tu cuadra.
Qué hacer: buscá en Booking y en Airbnb tus fechas de enero, con tu tipología y tu barrio, y anotá diez precios. Su mediana es tu punto de partida para todas las cuentas que siguen.
¿Qué costos salen de lo que cobrás en la temporada?
Ocho líneas: la comisión de la plataforma, la administradora, la limpieza, las expensas, el IPTU, la luz y el internet, una reserva para mantenimiento y el impuesto sobre el alquiler. Las tres primeras dependen de las reservas; las demás se pagan todos los meses, y en la temporada son tuyas.
| Línea | Cómo se calcula | Referencia de 2026 |
|---|---|---|
| Plataforma | Porcentaje de cada reserva | Airbnb: 16% con la tarifa única; Booking: de 13% a 18% según el contrato (septiembre de 2026) |
| Administradora | Porcentaje de lo cobrado | De 15% a 30%: cerca de 15% con anuncio, precio y cobro; 20% o más con limpieza, mantenimiento y ropa de cama (PBTur, 2026, y CRECI-SP) |
| Limpieza | Valor fijo por estadía | Suele ir como tarifa aparte en el anuncio, que paga el huésped |
| Expensas | Valor mensual × 12 | Pedí la última boleta del edificio; en la temporada son tuyas |
| IPTU | Porcentaje del valor venal, por año | Lo dice la boleta, en una cuota o en hasta 10 (Prefeitura de Florianópolis, 2026) |
| Luz, agua e internet | Mensual | Tarifa mínima mensual más el consumo |
| Mantenimiento y reposición | Reserva anual | Ropa de cama, vajilla, electrodomésticos, pintura |
| Impuesto sobre el alquiler | Sobre lo cobrado | Se paga en Brasil y se declara en la Argentina: confirmalo con tu contador |
Airbnb y Booking.com (tarifas para anfitriones en Brasil, consultadas en septiembre de 2026); PBTur (2026); Tabla Referencial de Honorarios del CRECI de São Paulo; Prefeitura de Florianópolis (IPTU 2026).
La primera diferencia con el alquiler anual está en quién paga. En el anual, el inquilino paga las expensas ordinarias y los servicios, y el IPTU si el contrato lo dice (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23). En la temporada, todo eso sale de lo que cobrás en las reservas.
Un ejemplo de la guía del impuesto: con un valor venal de R$ 400.000 y alícuota de 0,3%, el IPTU es R$ 1.200 por año, unos US$ 241. Ver IPTU en Brasil y expensas en Brasil.
Qué hacer: pedí por escrito la boleta de expensas, el IPTU del año y la propuesta de la administradora antes de hacer tu cuenta. Con esos tres papeles, el resto son multiplicaciones.
¿Cuánto rinde en el año un departamento con el alquiler híbrido?
Alquilado por año, un departamento de 50 m² en Ingleses deja de R$ 24.922 a R$ 26.054 netos, 4,8% a 5,0% del precio. Con el híbrido, los nueve meses por contrato más 19 a 40 noches por diaria en el verano igualan ese número, según la administradora; cada noche por encima de ese punto es renta adicional.
El alquiler híbrido es la lógica de la casa: por noche en verano, en Airbnb o Booking, y por meses el resto del año, con contratos de temporada de hasta 90 días a quien viene a trabajar una temporada (Ley 8.245/1991, art. 48). Así el departamento queda alquilado el año entero. La cuenta suma las dos partes y las compara con el alquiler anual del mismo departamento.
| Punto de equilibrio (50 m² en Ingleses) | Administradora de 15% | Administradora de 30% |
|---|---|---|
| 1. Lo que deja el alquiler anual (R$ 2.360 × 12, menos 8% a 12%) | R$ 24.922 a R$ 26.054 (US$ 4.995 a US$ 5.222) | R$ 24.922 a R$ 26.054 (US$ 4.995 a US$ 5.222) |
| 2. Nueve meses por contrato (9 × R$ 2.360 = R$ 21.240), netos | R$ 18.054 | R$ 14.868 |
| 3. Lo que falta para igualar al anual (paso 1 − paso 2) | R$ 6.868 a R$ 8.000 | R$ 10.054 a R$ 11.186 |
| 4. Neto de una noche de enero (R$ 527 menos Airbnb y administradora) | R$ 364 (US$ 73) | R$ 285 (US$ 57) |
| 5. Noches por diaria para igualar al anual (paso 3 ÷ paso 4) | De 19 a 22 noches | De 36 a 40 noches |
| 6. Cada noche por encima de ese punto suma | R$ 364 (US$ 73) | R$ 285 (US$ 57) |
Cuenta nuestra al cambio del sitio (R$ 4,9892, PTAX del 09/10/2026). Precio: 50 m² × R$ 10.455 = R$ 522.750 (FipeZap, Ingleses, septiembre de 2026). Anual: R$ 47,2 por m² al mes (FipeZap Locação, Ingleses, agosto de 2026) menos 8% a 12% de administración (Regente, julio de 2026). Meses del híbrido: supuesto de R$ 2.360 por mes, el alquiler residencial del FipeZap Locação, porque no hay un índice público del contrato amueblado por meses; menos la administradora. Noche: mediana de enero de 2027 en Ingleses (Booking, 08/10/2026), menos Airbnb (16%) y la administradora (PBTur, 2026, y CRECI-SP). Noches redondeadas hacia arriba. Antes de expensas, IPTU e impuesto.
Cómo se lee. Cada rango cruza los extremos de la administración del anual, 8% y 12%. La fórmula sirve para tu caso: noches para igualar = (lo que deja el anual − lo que dejan los meses) ÷ neto de una noche. Con las propuestas reales de dos administradoras, la cuenta se hace en un minuto.
La cuenta toma la mediana de enero como referencia para las noches del verano; cada fecha tiene su precio, y las fechas fuertes, como Año Nuevo y Carnaval, se fijan más arriba (ver la sección del precio). La renta bruta del anual, antes de administración, es cerca de 5,4% al año en Ingleses y en la ciudad (FipeZap Locação, agosto de 2026): es el piso previsible con el que se compara el híbrido.
Qué significa para vos: el anual da un número fijo; el híbrido lo alcanza en el punto de equilibrio y, desde ahí, cada noche del verano es renta por encima del anual. La administradora pesa más que el barrio: con la de 30%, el punto de equilibrio pide unas 17 noches más que con la de 15%.
Qué hacer: pedile a la administradora el calendario de reservas del verano pasado de un departamento comparable al tuyo, por escrito, y ponelo al lado del punto de equilibrio de su propia propuesta.
¿Cuánto restan las expensas, el IPTU y el impuesto?
En el híbrido, los gastos fijos que quedan del lado del dueño se concentran en el verano: con expensas de R$ 500 por mes y un IPTU de R$ 1.200, son R$ 2.700 en el año, unas 8 a 10 noches más en el punto de equilibrio. El impuesto sobre el alquiler se confirma con tu contador.
| Gasto fijo del dueño en el híbrido | Valor de ejemplo | Noches que suma, administradora de 15% | Noches que suma, administradora de 30% |
|---|---|---|---|
| Expensas de los tres meses de verano (3 × R$ 500) | R$ 1.500 | 4,1 | 5,3 |
| IPTU del año (valor venal de R$ 400.000 × 0,3%) | R$ 1.200 | 3,3 | 4,2 |
| Total | R$ 2.700 (US$ 541) | 7,4 | 9,5 |
| Punto de equilibrio con estos gastos | — | De 27 a 30 noches | De 45 a 49 noches |
Cuenta nuestra con las premisas de la sección anterior. Los R$ 500 de expensas son un número redondo para mostrar el efecto: pedí la boleta de tu edificio. IPTU: ejemplo de la guía del impuesto, con la alícuota de 0,3% del valor venal (Prefeitura de Florianópolis, 2026). Supuesto: en los nueve meses por contrato, el inquilino paga el alquiler más las expensas y los servicios del período, como se suele pactar en el contrato por meses; dejalo escrito. En el anual, las expensas ordinarias y el IPTU los paga el inquilino si el contrato lo dice (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23).
La tabla deja dos lecturas. Primera: en el híbrido, los gastos fijos del dueño se concentran en las semanas del verano, porque el resto del año los cubre el contrato por meses. Segunda: un edificio con expensas bajas acorta el punto de equilibrio, y uno con muchas áreas comunes lo alarga; por eso la boleta de expensas se pide antes de comprar.
El valor venal del IPTU no es el precio de mercado: lo fija la Prefeitura y figura en la boleta. Si el contrato por meses no incluye las expensas, sumá a la cuenta las de esos meses y repetí la división.
El impuesto es la última línea. El alquiler que cobra un dueño que vive en la Argentina paga impuesto en Brasil, y en la Argentina se declara como renta y como bien del exterior. La alícuota y la forma dependen de tu caso: confirmalas con un contador que conozca los dos países antes de hacer la cuenta final.
Qué hacer: rehacé esta tabla con tus tres papeles: la propuesta de la administradora, la boleta de expensas y el IPTU del año. Con esos números sabés cuántas noches de verano necesita tu departamento para pasar al anual, y cuánto suma cada noche después.
¿Conviene publicar en Airbnb, en Booking o en los dos?
En los dos, con un calendario único que bloquea una fecha apenas se reserva en cualquiera de ellos. Airbnb cobra al anfitrión 16% con la tarifa única en Brasil; Booking, de 13% a 18% según el contrato (septiembre de 2026). Estar en las dos plataformas suma visibilidad en cada fecha.
| Plataforma | Comisión al anfitrión | Cómo cobra el dueño |
|---|---|---|
| Airbnb | 16% con la tarifa única, descontado de tu pago | Airbnb cobra al huésped al reservar y te paga después de la llegada |
| Booking.com | De 13% a 18%, según el contrato con la plataforma | Según la forma de pago que configures en la cuenta |
| Directo con la administradora | Sin comisión de plataforma | La administradora cobra y te rinde cuentas cada mes |
Airbnb (centro de ayuda para anfitriones en Brasil) y Booking.com, consultados en septiembre de 2026. Las comisiones cambian: confirmá la de tu cuenta antes de hacer la cuenta.
Las administradoras del Norte de la Isla suelen trabajar con un gestor de canales: un sistema que publica el mismo departamento en varias plataformas y mantiene un solo calendario. Así se evita la doble reserva, que es el error más caro de la temporada.
El huésped que repite, o el que conoce el departamento por recomendación, puede reservar directo con la administradora. Esa reserva no paga comisión de plataforma, pero necesita un contrato propio con las fechas y el pago por adelantado (Ley 8.245/1991, art. 49).
Qué hacer: preguntale a la administradora en qué plataformas publica, con qué sistema maneja el calendario y quién responde los mensajes de los huéspedes, en qué idiomas y en qué horario.
¿Cuánto cobra una administradora de temporada y qué incluye?
De 15% a 30% de lo cobrado, según los servicios: cerca de 15% con anuncio, precio y cobro; 20% o más si suma limpieza, mantenimiento, ropa de cama y atención al huésped (PBTur, 2026, y CRECI-SP). Algunas cobran un margen sobre el precio que vos fijás o una tarifa por servicio, en vez de un porcentaje.
| Modelo de cobro | Cómo funciona | Qué preguntar |
|---|---|---|
| Porcentaje de lo cobrado | Se lleva un porcentaje de cada reserva | ¿Sobre el total o después de la plataforma? ¿Qué servicios entran? |
| Margen sobre tu precio (overprice) | Vos fijás lo que querés recibir por noche y ella publica más caro | ¿Quién decide el precio publicado en enero y en Carnaval? |
| Tarifa por servicio | Cobra aparte cada entrada, limpieza o arreglo | ¿Cuánto sale cada servicio y quién lo aprueba? |
Modelos de cobro descriptos en la guía de administración de Ceni & Southier; franja de 15% a 30%: PBTur (2026) y Tabla Referencial de Honorarios del CRECI de São Paulo.
La diferencia entre 15% y 30% es la más grande de toda la cuenta: en el punto de equilibrio del año, la de 30% pide unas 17 noches de verano más. Pero una administradora más cara puede dejarte más plata si alquila más noches, a mejor precio y con mejores reseñas. Por eso se compara el neto, no el porcentaje.
En el híbrido, la administradora tiene que manejar dos clientes: el huésped de una semana y el inquilino de tres meses, con su contrato, su garantía y su inventario. Preguntale cuántos contratos por meses firmó el último año.
Qué hacer: pedí dos o tres propuestas con el mismo ejemplo, el mismo departamento y el mismo año, y el modelo del informe mensual que manda. Cómo elegirla y qué controlar cada mes, en administrar un departamento en Florianópolis desde Argentina.
¿Cómo se fija el precio de la noche en el verano?
Por fecha: Año Nuevo, la primera quincena de enero y el Carnaval, que en 2027 va del sábado 6 al martes 9 de febrero, piden el precio más alto y un mínimo de noches más largo. El resto del verano se ajusta a medida que se acerca la fecha, mirando los anuncios comparables de tu cuadra.
- 1. Marcá las fechas fuertesFiestas de fin de año, la primera quincena de enero y el Carnaval de 2027, del 6 al 9 de febrero. Ahí van el precio más alto y el mínimo de noches más largo.
- 2. Mirá los comparablesDiez anuncios de tu tipología en tu barrio, para tus fechas. La mediana de enero de 2027 para un dormitorio fue R$ 527 en Ingleses, R$ 541 en Cachoeira y R$ 550 en Canasvieiras (Booking, 08/10/2026).
- 3. Fijá el mínimo de nochesEn Año Nuevo y Carnaval, un mínimo largo evita que una estadía corta bloquee la semana. En el resto del verano, un mínimo más corto llena los huecos entre reservas.
- 4. Elegí la política de cancelaciónEn las fechas de más demanda, una política con más días de aviso protege la reserva. Se elige en el anuncio.
- 5. Ajustá a medida que se acerca la fechaSi una fecha cercana sigue libre, se revisa el precio; si se reserva enseguida, el precio estaba bajo para la próxima temporada.
Las reseñas pesan tanto como el precio. Un anuncio con buena puntuación aparece antes en la búsqueda y se reserva a mejor precio. Las reseñas dependen de la limpieza, de la respuesta rápida y de que el departamento sea lo que muestran las fotos.
Qué hacer: dejá el calendario del verano listo en septiembre, con las fechas fuertes y sus mínimos, y revisalo cada semana desde noviembre. Los precios de enero de 2027 en tres barrios del Norte, en alquiler en enero de 2027.
¿Qué equipamiento hace falta para alquilar por temporada?
El que aparece en los filtros de búsqueda: aire acondicionado, wifi, cocina equipada, ropa de cama y toallas, y cochera si el edificio la tiene. Para el inquilino de meses del híbrido se suman escritorio, lavarropas y buena conexión. Todo eso es inversión inicial y entra en la cuenta del primer año.
| Qué | De quién es | Cómo entra en la cuenta |
|---|---|---|
| Aire acondicionado frío y calor, wifi, cocina, ropa de cama | Tuyo, dentro de la unidad | Inversión inicial y reposición |
| Escritorio, silla cómoda y lavarropas | Tuyo | Lo pide quien se queda un mes o más |
| Cerradura con clave o caja de llaves | Tuyo, si el reglamento lo permite | Facilita la entrada fuera de horario |
| Pileta, gimnasio, parrilla común | Del condominio | Suben las expensas todos los meses |
| Cochera | Vinculada a la unidad en la matrícula | Quien viene en auto la busca en el anuncio |
Criterio de Ceni & Southier, noviembre de 2026.
El huésped busca con filtros. Si a tu anuncio le falta un ítem, desaparece de esa búsqueda. Por eso el equipamiento básico no es un lujo: es la condición para aparecer.
Si el departamento está amueblado, el contrato por meses tiene que describir los muebles y utensilios y su estado (Ley 8.245/1991, art. 48, párrafo único). Un inventario con fotos, hecho al equipar, sirve para todos los contratos que vienen.
Qué hacer: pedí presupuesto del equipamiento completo antes de la entrega de las llaves, y sumalo a la cuenta del primer año. Las amenidades del edificio, mirálas por las expensas que agregan, no solo por la foto del anuncio.
¿Qué preguntar antes de comprar un departamento para alquilar por temporada?
Cinco preguntas con respuesta por escrito: si la convención del edificio permite el alquiler por temporada, cuánto son las expensas, qué calendario de reservas tuvo un departamento comparable, cuánto cobra la administradora y qué incluye, y de qué edificio y de qué mes es cada número que te muestran.
Buenas señales
- Te muestran el calendario de reservas de un departamento comparable, por escrito.
- La boleta de expensas y el IPTU aparecen en la primera conversación.
- La convención del edificio está disponible antes de firmar.
- La administradora tiene contrato, informe mensual y propietarios que la recomiendan.
- Hay obras entregadas para ir a ver, con dirección.
Señales para pedir más datos
- Te dan un número de alquiler sin decir de qué edificio ni de qué mes.
- Nadie te dice cuánto cobra la administradora ni qué incluye.
- La cuenta no separa las comisiones, las expensas y el impuesto.
- No hay una regla escrita sobre el alquiler por temporada en el edificio.
Si comprás en pozo, el alquiler empieza en la entrega; durante la obra trabaja la valorización. La referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del lanzamiento a la entrega, en interés simple: una referencia, no una garantía. Ceni & Southier entregó 12 obras desde 2005, ocho de ellas en Ingleses, con cero atraso en 20 años; están en las obras entregadas, con dirección para ir a verlas en tu próxima visita.
¿Qué leer después para pasar de la cuenta a la compra?
Tres guías: el barrio donde la cuenta se hace con datos propios, la tipología que mejor se alquila por noche y por meses, y cómo se administra todo desde la Argentina, con quién hace qué y cuánto cuesta.
La cuenta de esta guía usa Ingleses porque es el barrio del Norte que mide el FipeZap. En el barrio Ingleses están el precio por tipología, las zonas del barrio y las obras entregadas; en invertir en Cachoeira do Bom Jesus, el barrio del Sapiens Parque, con su temporada y su demanda por meses. En monoambiente o dos dormitorios, qué tipología deja más por noche y por m². Y en administrar desde Argentina, cómo se arma todo sin viajar. La comparación entre anual, temporada e híbrido, con el calendario del año, en alquiler anual, temporario o híbrido.
Antes de comprar para alquilar por temporada
- ¿Tenés la mediana de enero de diez anuncios comparables a tu departamento?
- ¿Pusiste en la cuenta las ocho líneas de costo, con los números de 2026?
- ¿Tenés por escrito la propuesta de la administradora y qué incluye?
- ¿Tenés la boleta de expensas y el IPTU del año?
- ¿Hiciste la cuenta del año con el verano por noche y el resto por meses?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo cobra el dueño una reserva de Airbnb?
Airbnb cobra al huésped al reservar y le paga al anfitrión después de la llegada del huésped, en la cuenta que se configure. La administradora, si cobra por vos, te rinde cuentas cada mes.
¿Conviene amueblar para alquilar por temporada?
Sí: sin muebles no hay alquiler por noche. El equipamiento es un costo inicial que entra en la cuenta del primer año, y un departamento bien equipado consigue mejor precio y mejores reseñas.
¿Quién paga la limpieza entre huéspedes?
Lo habitual es que el anuncio tenga una tarifa de limpieza aparte, que paga el huésped. Si la administradora la incluye en su porcentaje o la cobra a vos, sumala a la cuenta.
¿Cómo se calcula en cuántos años se recupera la inversión?
Dividí el costo total por la renta neta del año. El costo total es el precio más los gastos de compra: en Florianópolis, con R$ 600.000, unos R$ 24.178, cerca de 4% (ITBI, escritura, registro y abogado; ver gastos de compra).
¿Puedo administrar la temporada yo mismo desde la Argentina?
Publicar y responder mensajes, sí. Las llaves, la limpieza y los arreglos del día necesitan a alguien en la Isla: por eso casi todos los dueños que viven afuera trabajan con una administradora local.
¿El alquiler temporario se cobra en reales o en dólares?
En reales. Lo que queda después de las comisiones se puede enviar al exterior por una institución autorizada, con un contrato de cambio a tu nombre (Ley 14.286/2021).
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
