¿Cómo se comparan las tres ciudades?
| Criterio | Mar del Plata | Montevideo | Florianópolis |
|---|---|---|---|
| Precio por m², con fuente | US$ 1.993 promedio publicado; Playa Grande, US$ 3.405 (Zonaprop, abr/2026) | US$ 2.411 por m² construido en vivienda nueva promovida (ANV, año a abr/2026) | R$ 13.607 (FipeZap, sep/2026), unos US$ 2.730 al dólar del 09/10/2026 (R$ 4,99) |
| País y moneda | Argentina; se compra en dólares | Uruguay; dólar | Brasil; real |
| Playa | Mar abierto del Atlántico | Río de la Plata: rambla y playas de río | Mar abierto y bahías mansas |
| Fuera del verano | Ciudad grande, con vida todo el año | Capital, con vida todo el año | Capital, universidades y tecnología |
| Para comprar | Escribano argentino; ningún trámite nuevo | Escribano uruguayo | CPF y escritura en Brasil |
Zonaprop mide precios de publicación; la ANV, ventas declaradas de vivienda promovida; FipeZap, anuncios. No son la misma base: sirven para ubicar órdenes de magnitud. Cambio: Banco Central do Brasil, PTAX del 30/09/2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →¿Qué tiene de particular Montevideo?
Es una capital en español, con precios en dólares y vida todo el año. La vivienda promovida (Ley 18.795) da exoneraciones de impuestos a los edificios nuevos que el Estado declara promovidos, entre ellas del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta y del Impuesto al Patrimonio; los plazos y las condiciones salen de la reglamentación, así que confirmalo con un contador uruguayo. Según la ANV, el 26,4% de esas ventas está en Cordón, y más de la mitad de lo vendido en el último año son unidades de un dormitorio. En un año, ese m² subió 5,1% en dólares pero bajó 2,2% en unidades indexadas, la unidad que sigue a la inflación uruguaya: en dólares se ve una suba que, descontada la inflación local, no lo es. Las playas son de río: lindas para la rambla, distintas del mar abierto.
¿Y Mar del Plata?
Es la opción sin cruzar fronteras: comprás en dólares, en tu idioma, con escribano argentino, y llegás en auto o en micro. Su promedio es el más bajo de los tres, con mucha diferencia entre barrios: Playa Grande promedia US$ 3.405 por m², y un dos ambientes de 50 m² se publicaba en abril en US$ 109.074 (Zonaprop). En Florianópolis, 50 m² al promedio del índice son unos R$ 680 mil, cerca de US$ 136 mil al cambio de fin de septiembre. Lo que Mar del Plata no te da es salir del riesgo argentino. El inmueble sigue en la Argentina, con sus reglas y sus impuestos. Si ya tenés tu casa o tus ahorros en la Argentina, otro inmueble en Mar del Plata suma al mismo riesgo. Para quien busca diversificar país, esa es la diferencia de fondo; para quien busca una casa de verano cerca, puede ser la más práctica.
¿Qué protege al que compra en pozo en Montevideo, en Mar del Plata y en Florianópolis?
En los tres países protege lo que queda registrado: en Uruguay, la promesa de compraventa inscripta; en la Argentina, el fideicomiso como patrimonio separado; en Brasil, la incorporación registrada antes de vender (Ley 4.591/1964, art. 32).
Comprar en pozo es pagar algo que todavía no existe. Lo que te protege es lo que queda registrado, y cada país lo resuelve distinto.
| Montevideo (Uruguay) | Mar del Plata (Argentina) | Florianópolis (Brasil) | |
|---|---|---|---|
| Cómo se suele armar | Promesa de compraventa con pago en cuotas | Puede armarse como fideicomiso al costo, con boleto o adhesión | Unidad de una incorporación registrada; puede estar dentro de una SPE, una sociedad creada solo para esa obra |
| Qué te protege | Inscribir la promesa en el Registro: desde ahí tenés un derecho real frente a ventas o gravámenes posteriores (Ley 8.733, art. 15); si el vendedor no escritura, el juez puede hacerlo (art. 31) | Los bienes del fideicomiso son un patrimonio separado del fiduciario y de sus acreedores (Código Civil y Comercial, arts. 1685 y 1686) | La constructora no puede vender unidades antes de registrar la incorporación en el Registro de Inmuebles (Ley 4.591/1964, art. 32); con patrimonio de afectación, terreno y obra quedan separados del resto de la empresa (Ley 10.931/2004) |
| Qué pedir | La promesa inscripta y el certificado del Registro | El contrato de fideicomiso y quién es el fiduciario | El registro de la incorporación y la matrícula del terreno |
Fuentes: IMPO, Ley 8.733 de 1931 (Uruguay); Código Civil y Comercial de la Nación (Argentina); Planalto, Leyes 4.591/1964 y 10.931/2004 (Brasil).
En Uruguay, una promesa sin inscribir solo te deja reclamar daños (Ley 8.733, art. 18): el registro va primero en los tres países. Es la regla general, no el análisis de un contrato: confirmalo con tu abogado o escribano para tu caso. El lado brasileño, paso a paso, en qué es una SPE.
¿Qué obra conviene para tu monto?Decinos cuánto querés invertir y para qué: te mandamos la obra en marcha que mejor encaja, con planta y cronograma.
Ver qué obra me conviene¿Cuál conviene para veranear y cuál para invertir?
- Para veranearRambla y ciudad: Montevideo. Mar abierto sin salir del país: Mar del Plata. Playas de mar con bahías mansas para chicos: Florianópolis, ver las playas explicadas.
- Para diversificar país y monedaMontevideo da dólar; Florianópolis, real. Mar del Plata no diversifica país. Si elegís el real, mirá antes el riesgo cambiario.
- Para alquilarPreguntá cuánto se alquila la unidad por año, no por semana de enero: las tres son ciudades con residentes, pero cada barrio tiene su propia demanda.
- Para el precio de entradaCompará en la misma base y la misma zona: un m² en dólares de Montevideo no se compara directo con uno en reales de Florianópolis; convertilo con el cambio del día y anotá la fecha. En Florianópolis se puede entrar en pozo, al costo real de obra: ver precio de costo.
- Para comparar con Punta del EsteVer ¿Punta del Este o Florianópolis?.
Antes de elegir entre las tres
- ¿Busco salir del riesgo argentino o solo una casa de verano?
- ¿Prefiero dólar o acepto una moneda que se mueve, como el real?
- ¿Comparé el m² en la misma base: publicado, construido o de escritura?
- ¿Quién alquila el departamento fuera de enero?
- ¿Qué impuestos pago en cada país? Confirmalo con tu contador.
Si Florianópolis entra en la comparación, te mandamos por WhatsApp el precio por m² de nuestros proyectos, en reales y en dólares, por escrito.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Conviene invertir en Uruguay o en Brasil?
Uruguay da dólar y cercanía; Brasil, playas de mar, una moneda que se mueve y la posibilidad de entrar en pozo. Depende de qué riesgo querés tomar.
¿Cuánto cuesta el m² en Montevideo?
La vivienda nueva promovida promedió US$ 2.411 por m² construido en el año a abril de 2026, según la Agencia Nacional de Vivienda de Uruguay.
¿Cuánto cuesta el m² en Mar del Plata?
US$ 1.993 promedio de departamentos publicados en abril de 2026, según el índice Zonaprop; en Playa Grande, US$ 3.405.
¿Florianópolis o Mar del Plata para veranear?
Mar del Plata queda más cerca y no cambia de moneda; Florianópolis suma playas de bahía mansa y, para invertir, te saca del riesgo argentino.
¿Es más seguro comprar en pozo en Uruguay o en Brasil?
Los dos países tienen reglas que protegen al comprador si se cumplen: en Uruguay, inscribir la promesa de compraventa (Ley 8.733); en Brasil, que la incorporación esté registrada antes de la venta (Ley 4.591/1964, art. 32) y, si se adoptó, el patrimonio de afectación. Pedí esos papeles antes de pagar y confirmalo con tu abogado para tu caso.
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