En agosto de 2026, el m² promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires costaba US$ 2.476 (Zonaprop Index; +0,2% en el mes, +1,1% en el año, todavía 11,5% abajo del máximo histórico). En Florianópolis, R$ 13.531 (FipeZap), que al cambio del 18/09/2026 (R$ 5,14) son unos US$ 2.630, con +8,2% en doce meses. Casi el mismo número — y dos mercados que no se parecen en nada: uno cotiza en dólares y tiene 3 millones de habitantes con demanda de vivienda permanente; el otro cotiza en reales, tiene 537 mil habitantes, playa, universidad, tecnología y una temporada argentina que llena la Isla cada enero. Esta guía pone los dos lado a lado para que la comparación sea con números, no con sensaciones.
El argentino tiene el precio de Palermo en la cabeza. Cuando ve el de Florianópolis, la primera reacción es “es lo mismo”. Es verdad en el promedio — y ahí empieza la parte interesante.
La tabla: los dos índices, el mismo mes
| Criterio | Ciudad de Buenos Aires | Florianópolis |
|---|---|---|
| Precio por m² (departamentos), ago/2026 | US$ 2.476 (Zonaprop Index) | R$ 13.531 ≈ US$ 2.630 (FipeZap; R$ 5,14 por dólar, 18/09/2026) |
| Variación | +0,2% en agosto; +1,1% en 2026; 11,5% abajo del máximo | +8,2% en doce meses; 4ª ciudad más cara de Brasil entre 56 medidas |
| Moneda del mercado | Dólar | Real |
| Población (censos) | ~3,1 millones (CABA) + conurbano | 537.211 (IBGE 2022) |
| Quién demanda | Vivienda permanente; alquiler tradicional; inversor local | Residentes + universidades + tecnología + turismo (argentino en verano, brasileño todo el año) |
| Barrios arriba/abajo del promedio | Palermo, Belgrano, Núñez, Puerto Madero arriba; Lugano, La Boca, Soldati abajo | Jurerê Internacional (~R$ 25.000), Lagoa (~20.200), Campeche Norte (~19.400) arriba; Ingleses (~9.000) abajo (anuncios, sep/2026) |
| Costo de compra | Escritura, sellos, comisión: varía por jurisdicción | ITBI 2% + escritura y registro (~1–1,5%); comisión la paga el vendedor |
| Crédito | Hipotecario en pesos/UVA para residentes | Sin hipoteca para no residente; pozo en cuotas sin banco |
Fuentes: Zonaprop, Index CABA Venta, agosto de 2026 (Ámbito, Revista Mercado); FipeZap, informe de agosto de 2026; Infomoney, dólar 18/09/2026; IBGE Censo 2022; portales de anuncios de Florianópolis, septiembre de 2026. Precios de anuncio, no de escritura, en los dos casos.
Lo que el mismo número no dice
- MonedaEn Buenos Aires comprás, alquilás y vendés en dólares: el precio no se mueve con el peso. En Florianópolis comprás en reales: tu referencia en dólares sube y baja con el cambio — en 2026 el real se apreció 6% contra el dólar, lo que hizo subir el precio en dólares sin que subiera en reales.
- Dentro del promedioUS$ 2.476 en CABA esconde Puerto Madero y Lugano; R$ 13.531 en Floripa esconde Jurerê Internacional e Ingleses. El promedio sirve para comparar ciudades, no para elegir unidad.
- Cómo alquilaCABA: contrato de vivienda, en pesos o dólares, todo el año. Floripa: temporada corta con diarias altas en el Norte (nuestra guía de temporada) más alquiler anual de residentes y estudiantes. Son dos negocios distintos.
- TendenciaCABA acumula +1,1% en 2026 y sigue abajo del máximo; Floripa, +8,2% en doce meses. Es dato pasado, no promesa: sirve para entender el momento, no para proyectar.
Para quién tiene sentido cada uno
Buenos Aires
- Quien vive ahí y quiere vivienda o renta en dólares sin salir del país.
- Quien conoce el mercado, el barrio y el escribano.
Florianópolis
- Quien quiere parte del patrimonio fuera de Argentina, en un bien real, en un país vecino.
- Quien va a usar el departamento (vacaciones, hijos, retiro) y alquilarlo el resto del año.
- Quien acepta reales, portugués y trámites brasileños — todos resueltos, pero existentes.
No es uno o el otro: muchos tienen los dos. Lo que no conviene es comparar un dos ambientes de Palermo con una torre de Jurerê Internacional como si fueran lo mismo.
Cómo seguir la comparación, mes a mes
Zonaprop publica el Index de CABA cada mes; FipeZap, el informe de Florianópolis cada mes. Nosotros mantenemos la tabla del m² de Florianópolis actualizada y la comparación con las otras ciudades catarinenses. Y si querés el número real de un departamento en el Norte de la Isla — no el promedio — te mandamos el costo real de obra por escrito.
Y si después de leer esto te quedás con la cuenta en la cabeza — cuántas noches pagás por año, cuántos años venís — la respuesta empieza en dónde alquilar, sigue en cuánto cuesta un departamento y termina en a quién le comprás. Sin apuro: la Isla no se va.
Antes de comparar: cuatro preguntas
- ¿Convertí al cambio del día, con fecha, y no al de memoria?
- ¿Comparé barrio con barrio, no promedio con unidad?
- ¿Sé quién alquila en cada ciudad y cuándo?
- ¿Sumé los costos de compra de cada lado?
¿Querés el precio por m² privativo de nuestros proyectos, para ponerlo al lado del de tu barrio en Buenos Aires? Te lo mandamos por WhatsApp.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Es más barato Florianópolis que Buenos Aires?
En promedio, prácticamente igual: US$ 2.476/m² en CABA (Zonaprop, ago/2026) contra unos US$ 2.630 en Florianópolis (FipeZap, R$ 13.531 al cambio del 18/09/2026). En el Norte de la Isla, Ingleses está bastante abajo de ese promedio; Jurerê Internacional, muy arriba.
¿Cuánto cuesta el m² en Palermo comparado con Floripa?
Palermo está arriba del promedio de CABA; Zonaprop publica el dato por barrio cada mes. Compará Palermo con Jurerê o Lagoa, y Caballito con Ingleses o Canasvieiras: barrio con barrio.
¿En qué moneda se compra en Florianópolis?
En reales. La referencia en dólares depende del cambio del día; en 2026 el real se apreció 6% frente al dólar.
¿Subió más Buenos Aires o Florianópolis?
En los últimos doce meses hasta agosto de 2026, Florianópolis (+8,2%, FipeZap); CABA acumula +1,1% en 2026 y sigue 11,5% abajo de su máximo (Zonaprop). Dato pasado, no promesa.
¿Conviene tener en las dos?
Es una decisión personal de moneda, uso y horizonte. Nuestra guía de plazo fijo, dólares o ladrillo compara por criterios, sin porcentajes.
Mismo precio, otro mapa.
Te mandamos por WhatsApp el costo real de obra de nuestros proyectos en el Norte de la Isla, con m² privativos y cronograma, y las direcciones de las doce obras entregadas.
El m² de Buenos Aires y el de Florianópolis casi se tocan. Lo que no se parece es el precio de entrada: acá el inversor entra al costo de obra, no al precio de venta.
