Imóvel na planta: como funciona, passo a passo, da reserva à entrega das chaves

Como funciona comprar um imóvel na planta, passo a passo?

Comprar na planta tem sete etapas: escolha da obra, reserva, contrato, pagamento durante a obra, acompanhamento, habite-se e escritura com registro.

1. 1. Escolha da obraBairro, tipologia, prazo e histórico da construtora. Para comparar com método, leia como escolher um lançamento imobiliário.
2. 2. Reserva da unidadeVocê escolhe a unidade na tabela e reserva por escrito.
3. 3. ContratoO contrato de compra e venda fixa a unidade, o prazo de entrega, as parcelas e o índice de reajuste.
4. 4. Pagamento durante a obraSinal e parcelas, que seguem o ritmo da construção.
5. 5. AcompanhamentoRelatórios e fotos da obra, mês a mês.
6. 6. Habite-se e vistoriaA prefeitura autoriza a ocupação do prédio (habite-se) e você vistoria a unidade antes de receber as chaves.
7. 7. Escritura e registroA escritura é feita no tabelionato e registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. É o registro que o torna seu.

O que é imóvel na planta?

Imóvel na planta é o que se compra antes de a obra terminar, com base no projeto e na incorporação registrada em cartório, e que só passa a ser seu com o registro da escritura.

Comprar na planta é comprar um apartamento enquanto ele ainda está sendo construído, pelo projeto aprovado. A lei exige que o incorporador registre os documentos da obra no Registro de Imóveis antes de vender as unidades (Lei 4.591/1964, art. 32). E a propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura na matrícula (Código Civil, art. 1.245).

Por isso você paga em parcelas durante a obra e só recebe a escritura no fim. O passo a passo está no início desta guia.

Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32, e Código Civil, art. 1.245 (Planalto), consulta em 16/10/2026.

Quais documentos você assina ao comprar um imóvel na planta?

Você assina a proposta ou reserva, o contrato de promessa de compra e venda e, no fim, a escritura; antes de assinar, peça o número do registro da incorporação.

1. Proposta ou termo de reservaFixa a unidade escolhida e a forma de pagamento.
2. Contrato de promessa de compra e vendaTraz a unidade, o prazo de entrega, as parcelas e o índice de reajuste. Pode ser registrado na matrícula (Código Civil, art. 1.417).
3. EscrituraLavrada no tabelionato depois do habite-se e do ITBI; o registro na matrícula transfere a propriedade.

Antes de assinar, peça o número do registro da incorporação e o cartório, para conferir. Para checar a construtora, veja como saber se a construtora é confiável.

Fonte: Código Civil, arts. 1.245 e 1.417; Lei 4.591/1964, art. 32, consulta em 16/10/2026.

Como funciona o pagamento de um imóvel na planta?

O pagamento na planta costuma ter um sinal, parcelas mensais durante a obra, reforços em datas combinadas e o saldo na entrega; as parcelas são corrigidas por um índice de custo da construção.

Em lançamentos de mercado, quem não quer pagar o saldo à vista costuma recorrer ao financiamento bancário na entrega; as regras mudam por banco e por perfil, e a Caixa publica as condições gerais no seu site. No modelo da Ceni & Southier, o pagamento é feito direto à construtora durante a obra, sem banco no meio, e as condições de cada obra a gente mostra pelo WhatsApp. Veja também dá para financiar um apartamento? Como investir na planta, sem banco.

Fonte: Lei 4.591/1964 e informações gerais da Caixa Econômica Federal, consultadas em 15/10/2026. Condições variam por contrato e por instituição.

Quanto tempo leva da reserva às chaves?

Uma obra na planta dura em geral dois a três anos; as obras em andamento da Ceni & Southier têm entrega prevista entre março de 2027 e agosto de 2029.

Fonte: página de lançamentos da Ceni & Southier, consultada em 15/10/2026.

O prazo é o que você escolhe ao entrar: quem reserva uma obra que acaba de começar espera mais; quem entra com a estrutura já erguida espera menos. Em compensação, a valorização durante a obra ocorre ao longo desse período. Veja como as etapas mudam o preço em como escolher um lançamento imobiliário.

O que você paga e assina na entrega das chaves?

Na entrega vêm o habite-se (autorização da prefeitura), a vistoria da unidade, a escritura no tabelionato com o ITBI de 2% em Florianópolis e o registro na matrícula.

1. Habite-seÉ o documento da prefeitura que autoriza a ocupação do prédio. Depois dele, a obra é averbada (anotada) na matrícula.
2. VistoriaVocê confere a unidade, item por item, antes de aceitar as chaves.
3. ITBIÉ o imposto municipal sobre a transferência do imóvel. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% (Prefeitura de Florianópolis). Confirme o valor do seu caso com seu contador.
4. Escritura e registroA escritura é lavrada no tabelionato; o registro na matrícula é o que transfere a propriedade.

O passo a passo de cada custo, além do preço do imóvel, está em quanto custa comprar um imóvel além do preço.

E quem mora em outra cidade, como acompanha cada etapa?

Contrato, pagamento, acompanhamento da obra e documentos da entrega podem ser feitos à distância; o passo a passo para quem mora fora está numa guia própria.

Boa parte dos nossos compradores mora em outra cidade, como São Paulo, Curitiba ou Porto Alegre. Contrato, pagamento e acompanhamento da obra são feitos à distância, por documentos e relatórios. Veja o passo a passo em como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis e o acompanhamento mês a mês em como acompanhar uma obra à distância.

Quando o imóvel na planta valoriza, e dá para vender durante a obra?

A valorização acontece durante a obra: a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano, e é possível transferir o contrato a outro comprador antes da entrega, com a anuência da construtora.

A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Nas três últimas obras, as unidades compradas na planta valem hoje, em reais, +228% (Solar de Lótus), +200% (Solar da Cachoeira) e +120% (Solar de Bougainville), pelo contrato contra anúncios de 2026.

Paulo Dalla Côrt, investidor da Ceni há dez anos, comprou no Solar de Bougainville em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão.

Quem não quer esperar a entrega pode transferir o contrato a outro comprador antes das chaves, o que se chama cessão de direitos e depende da anuência da construtora. Para ver o histórico completo, veja valorização imobiliária em Florianópolis e a calculadora.

Antes de reservar uma unidade na planta

• Você sabe a data de entrega prevista e o que o contrato diz sobre ela?
• O contrato informa qual índice corrige as parcelas?
• Você entendeu o que é sinal, parcela, reforço e saldo na entrega?
• Você conferiu o registro da incorporação e as obras entregues da construtora?
• Você sabe como vai acompanhar a obra, mesmo à distância?

Perguntas frequentes

“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”

Paulo Dalla Côrt · empresário, investidor da Ceni há 10 anos

Solar de Bougainville: comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão: +101% em reais. Uma venda fechada, não um anúncio. No mesmo período, o CDI rendeu no máximo 78%, antes do imposto.

Escrito pela família Ceni — Márcio, Marlene e PedroEmpresa familiar · vinte anos construindo no Norte de Florianópolis.Vigente em outubro de 2026