Incorporación tradicional o costo real de obra: la diferencia que importa
| Incorporación tradicional | Costo real de obra (nuestro modelo) | |
|---|---|---|
| Qué comprás | Una unidad a precio cerrado, fijado por la incorporadora. | Una unidad del edificio que el grupo de compradores construye, pagando su costo real. |
| Dónde está el margen | Adentro del precio; es de la empresa. | No hay precio de venta: pagás costo de obra más la remuneración de la constructora por administrarla, fijada en el contrato. |
| Qué ves | El precio y el cronograma de pagos. | El presupuesto, las cuentas de la obra y el cronograma de aportes. |
| Qué varía | Nada en el precio (salvo índice de corrección pactado); el riesgo de sobrecosto es de la empresa. | El costo final sigue el costo real de materiales y mano de obra, con la regla de ajuste escrita en el contrato. |
| A quién le respondés | A la incorporadora. | Al grupo, con la constructora administrando y respondiendo técnicamente por la obra. |
| Base legal | Ley 4.591/64 (incorporaciones), con las reglas de la Ley 13.786/2018 (plazo y tolerancia). | Ley 4.591/64, arts. 58 a 63 (construcción por administración / a precio de costo) — con las mismas reglas de plazo y tolerancia de la Ley 13.786/2018. La ley prevé una Comisión de Representantes de los compradores (arts. 50 y 61) que fiscaliza las cuentas y aprueba las revisiones de presupuesto. |
Ninguno de los dos es “mejor” en abstracto. El costo real de obra te da acceso al costo y a las cuentas; a cambio, exige leer el contrato y elegir bien a quién le confiás la administración.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →¿Qué es la SPE en una obra en pozo?
Una SPE (sociedad de propósito específico) es una empresa creada exclusivamente para un proyecto, con CNPJ propio. Su función es ordenar: el terreno, los contratos, los pagos y las cuentas de esa obra quedan en una entidad separada de las otras obras de la constructora. Eso hace posible mostrar las cuentas del proyecto y evita que una obra pague las deudas de otra.
En detalle, con los casos de nuestras obras: qué es una SPE y cómo protege y hace crecer tu inversión.
¿Qué ordena una obra en pozo y cómo lo verificás?
| Protección | Qué es | Cómo lo verificás |
|---|---|---|
| Registro de la incorporación | Antes de vender en pozo, el proyecto se registra en la matrícula del terreno (memorial de incorporación, Ley 4.591/64, art. 32). Sin eso, la venta es irregular. | Pedí el número de registro y consultá la matrícula en el Registro de Inmuebles. |
| Contrato con plazo y tolerancia | Fecha de entrega, tolerancia (es común una cláusula de hasta 180 días), qué pasa si se supera, y cómo se manejan los cambios de costo. | Leelo con abogado en Brasil antes de firmar. Si falta alguno de esos puntos, pedilo. |
| Historial de la constructora | Obras entregadas con dirección y fecha, responsable técnico, CNPJ con años. | Nuestra guía cómo verificar una constructora, en una hora. |
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentosQué firmás y cuándo pagás
- El contrato de adhesión al proyectoDescribe la unidad (planta, metros, cochera), el presupuesto de la obra, tu cuota-parte, el cronograma de aportes y las reglas del grupo: cómo se decide, qué pasa si alguien no paga, cómo se manejan los sobrecostos.
- Los aportes según el avancePagás en el ritmo de la obra, contra cronograma. Cada aporte tiene comprobante y entra en las cuentas del proyecto. Desde Argentina, cada uno entra con contrato de cambio.
- La regla del sobrecostoMateriales y mano de obra cambian. El contrato tiene que decir cómo se absorbe: reserva de contingencia, aprobación del grupo, prestación de cuentas. Si no lo dice, no firmes hasta que lo diga.
- La entrega y la escrituraVistoria, habite-se, escritura de tu unidad y registro con matrícula propia a tu nombre. Ahí termina el proyecto y empieza tu departamento.
Antes de firmar: cuatro preguntas
- ¿Tengo el número de registro de la incorporación y lo verifiqué en la matrícula?
- ¿El contrato dice plazo, tolerancia y cómo se ajusta el costo?
- ¿Conozco las obras que entregó la constructora, con dirección y fecha?
- ¿Leí el contrato con un abogado en Brasil?
¿Querés ver cómo funciona en una obra concreta? Te lo explicamos por WhatsApp, con los documentos.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Comprar a costo real de obra es más barato?
Entrás al costo de la obra en vez de a un precio de venta con margen. La referencia de valorización es de 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega; en nuestras obras entregadas, la valorización fue de 107% a 197% en dólares.
¿Qué es una SPE?
Una empresa con CNPJ propio creada solo para un proyecto: el terreno, los contratos, los pagos y las cuentas de esa obra quedan separados de las otras obras de la constructora.
¿Qué es el INCC y cómo me afecta?
Es el índice brasileño de costos de la construcción. En incorporación tradicional se usa para corregir las cuotas; en costo real de obra, lo que te afecta es el costo efectivo de materiales y mano de obra, que el índice ayuda a prever. Preguntá qué índice o mecanismo usa tu contrato.
¿El inmueble queda a mi nombre desde el principio?
Durante la obra tenés un contrato y una cuota-parte del proyecto; la unidad pasa a tu nombre, con matrícula propia, en la escritura al final de la obra. El contrato tiene que decir cómo y cuándo.
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