¿Qué es la matrícula y por qué es lo primero?
Cada inmueble tiene una matrícula en el Registro de Inmuebles de su zona: su historia completa, con dueños, medidas, hipotecas, embargos y juicios anotados. La certidão de inteiro teor de la matrícula prueba la propiedad, los derechos y las cargas (Ley 6.015/1973, art. 19, §11) y, pedida en forma electrónica con el número de matrícula, sale en hasta cuatro horas hábiles (§10). Se pide en el Registro de Inmuebles o en la plataforma nacional de los registros (ONR), que muestra el precio antes de pagar.
Para la escritura tiene que tener menos de 30 días (Decreto 93.240/1986). Desde la Ley 13.097/2015 (art. 54), lo que no está anotado en la matrícula, con excepciones, no puede perjudicar al comprador de buena fe: por eso es el documento central.
¿En qué momento pasás a ser dueño: contrato, escritura o registro?
Recién con el registro: el contrato fija la compra, la escritura la formaliza (obligatoria arriba de 30 salarios mínimos, Código Civil, art. 108) y solo la inscripción en la matrícula te hace dueño (art. 1.245).
- Contrato de compraventa (compromisso)Fija precio, plazos y condiciones; en pozo, es lo que firmás al entrar. Si se inscribe en la matrícula, te da además un derecho real a la compra (Código Civil, art. 1.417).
- Escritura públicaLa hace el tabelião, con las certidões y el ITBI pagado. Es obligatoria para inmuebles de más de 30 salarios mínimos (Código Civil, art. 108).
- Registro en la matrículaEl Registro de Inmuebles inscribe la escritura. Recién ahí sos dueño (Código Civil, art. 1.245); antes, el vendedor sigue figurando como propietario.
Para el inversor a distancia, la regla práctica: no des por terminada la compra con la escritura firmada; pedí la matrícula nueva, con tu nombre. En pozo, la escritura llega con el edificio terminado y la matrícula individual de tu unidad, después del habite-se. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Qué certidões del vendedor hay que pedir?
| Certidão | Quién la emite | Qué muestra |
|---|---|---|
| Civil | Tribunal de Justicia de Santa Catarina | Juicios que puedan alcanzar el inmueble |
| Federal | Tribunal Regional Federal de la 4ª Región | Ejecuciones de la Unión |
| Laboral | Tribunal Superior del Trabajo y TRT de Santa Catarina | Deudas laborales, si el vendedor es empleador o empresa |
| Tributos federales | Receita Federal y Procuraduría de la Hacienda | Deudas con la Unión |
| Protestos | Escribanías de protesto | Deudas impagas protestadas |
Las pide tu abogado, o vos mismo, con el CPF o el CNPJ del vendedor; si el vendedor está casado, también las del cónyuge. Varias se emiten gratis en internet; la de la matrícula y la de protestos se pagan por la tabla del estado. El abogado cobra aparte: la tabla de la OAB de Santa Catarina (2026) pone como referencia 1% del valor, con un piso de R$ 2.715,43.
¿Para qué, si ya está la matrícula? Porque un vendedor muy endeudado que se queda sin bienes al vender puede llevar a que un juez discuta la venta. Las certidões muestran ese riesgo antes de que pongas la plata.
¿Qué otros certificados piden los abogados según el caso?
Además de la matrícula y las certidões básicas, según quién vende y dónde está el inmueble: interdicción y tutela del vendedor, Junta Comercial y quiebra si vende una empresa, la certidão de la SPU si es terreno de la Unión y la consulta ambiental si linda con un área protegida.
| Certificado | Cuándo | Dónde |
|---|---|---|
| Interdicción y tutela | Vendedor persona: muestra si un juez le limitó la capacidad de vender sus bienes | Registro Civil de la ciudad del vendedor, que anota las interdicciones (Ley 6.015/1973, art. 89) |
| Ficha de la empresa y quiebra | Si vende una empresa: quién la representa y si está en quiebra o en recuperación judicial | Junta Comercial de Santa Catarina (JUCESC) y Tribunal de Justicia (TJSC) |
| Certidão de la SPU | Si el inmueble está en terreno de la Unión, como uno de marina: prueba del laudêmio pagado | Secretaría del Patrimonio de la Unión |
| Consulta ambiental | Si el terreno linda con dunas, manglares u otra área protegida | Fundación Municipal del Medio Ambiente (FLORAM) |
No todos valen para todos los casos: tu abogado elige cuáles según quién vende y dónde está el inmueble. Lo que vale siempre: cada certificado trae su fecha de validez, y la escritura se hace con certificados vigentes. La CNDT laboral, por ejemplo, vale 180 días (CLT, art. 642-A). Confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Qué deudas del inmueble pasan al comprador?
Dos deudas siguen al departamento, no al dueño. Las expensas: el comprador responde por las del vendedor, con multas e intereses (Código Civil, art. 1.345). Y el IPTU: la deuda pasa al comprador, salvo que la escritura tenga la prueba de pago (Código Tributario Nacional, art. 130).
Pedí la certidão de deudas del inmueble en la Prefeitura de Florianópolis y una declaración de deuda cero firmada por el síndico, el administrador del edificio.
Si el departamento está alquilado, pedí también el contrato: el inquilino tiene preferencia para comprar (Ley 8.245/1991, art. 27), y si el contrato tiene cláusula de vigencia y está anotado en la matrícula, el comprador tiene que respetarlo (art. 8). Ver expensas en Brasil e IPTU en Florianópolis.
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentos¿Y si es en pozo o recién terminado?
- En pozo: el registro de incorporaciónLa constructora solo puede vender unidades después de registrar la incorporación en el Registro de Inmuebles (Ley 4.591/1964, art. 32), con el proyecto aprobado y el memorial. Si además tiene patrimonio de afectación (art. 31-A), la obra queda separada de las otras deudas de la empresa. Ver qué es una SPE.
- Terminado: habite-se y matrícula propiaEl habite-se es el permiso de la Prefeitura que dice que el edificio se puede habitar. Después, la construcción se anota en la matrícula y cada departamento tiene la suya. Si la unidad no tiene matrícula individual, preguntá por qué.
- Usado: lo que no está en los papelesReformas sin permiso, humedad o filtraciones se ven en una visita técnica, no en una certidão.
Lo que cuesta el abogado y el resto de los gastos, en cuánto cuesta comprar, todo incluido. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Cuáles son las estafas más comunes al comprar un inmueble en Brasil a distancia?
Casi todas se apoyan en lo mismo: estás lejos y no podés ver los papeles en persona. Estas son las cinco que más aparecen, y cómo se cortan:
- El corredor que no es corredorEn Brasil, quien intermedia una venta tiene que estar inscripto en el CRECI de su estado (Ley 6.530/1978). Pedile el número y buscalo en el sitio del CRECI-SC.
- La “tasa” para liberar la escrituraNadie cobra por adelantado, a una cuenta particular, para “liberar” la escribanía, el registro o un crédito. Esos gastos se pagan a la escribanía o al Registro, con comprobante a su nombre.
- El anuncio clonadoFotos de un inmueble real, publicadas por otro y a un precio tentador. Pedí el número de matrícula y la dirección exacta: el dueño que figura ahí tiene que ser quien vende.
- El poder falsoSi firma alguien en nombre del dueño, pedí el poder (procuração) y confirmalo en la escribanía que lo emitió.
- La seña por Pix a un terceroAntes de confirmar un Pix, la app muestra el nombre del titular de la cuenta. Si no es el dueño de la matrícula, ni la constructora o la SPE del registro de incorporación (Ley 4.591/64, art. 32), no pagues.
La regla que resume todo: contrato firmado antes de cualquier pago, y la plata solo a quien figura en la matrícula o en el registro de incorporación. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
Cinco controles antes de firmar
- ¿Tenés la matrícula de menos de 30 días, sin hipotecas ni embargos?
- ¿Pediste las certidões del vendedor con su CPF o CNPJ?
- ¿Hay certidão de IPTU y declaración del síndico sin deuda?
- Si es en pozo, ¿viste el registro de incorporación en la matrícula?
- ¿Tu abogado es brasileño y te dio el presupuesto por escrito?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
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¿Qué es la matrícula de un inmueble en Brasil?
Es el registro del inmueble en el Registro de Inmuebles: dueños, medidas, hipotecas, embargos y juicios. Para escriturar, tiene que tener menos de 30 días.
¿Qué certidões hay que pedir para comprar un departamento en Brasil?
La matrícula actualizada y, del vendedor, las de la justicia civil, federal y laboral, deudas federales y protestos. Del inmueble, IPTU y expensas al día.
¿Las deudas de expensas pasan al comprador en Brasil?
Sí. El comprador responde por las expensas atrasadas del vendedor (Código Civil, art. 1.345). Pedí la declaración del síndico antes de firmar.
¿Necesito abogado para comprar un departamento en Brasil?
No es obligatorio, pero la escribanía no investiga al vendedor por vos. La tabla de la OAB de Santa Catarina sugiere 1% del valor para ese análisis.
¿Qué hago si ya pagué una seña y creo que es una estafa?
Avisá a tu banco o billetera en el momento: si el Pix salió de una cuenta brasileña, pedí la apertura del MED, el mecanismo de devolución del Banco Central, que se puede pedir hasta 80 días después de la transferencia (Agência Brasil, 01/09/2026). Hacé la denuncia en la Delegacia Virtual de la Policía Civil de Santa Catarina y guardá las conversaciones y los comprobantes.
¿Cómo sé si un corredor inmobiliario es real en Brasil?
Pedile su número de CRECI y buscalo en el sitio del consejo de su estado; en Santa Catarina, el CRECI-SC tiene consulta pública de inscriptos. La profesión está regulada por la Ley 6.530/1978: sin inscripción, no puede intermediar la venta.
¿A quién le pago la seña de un departamento en Brasil?
Al dueño que figura en la matrícula, o a la cuenta de la constructora o de la SPE que figura en el registro de incorporación, y siempre con contrato firmado antes. Antes de confirmar un Pix, la app muestra el nombre del titular: tiene que coincidir.
¿Cuánto tiempo valen las certidões en Brasil?
Cada una trae su fecha. La matrícula tiene que tener menos de 30 días para escriturar (Decreto 93.240/1986) y la CNDT laboral vale 180 días (CLT, art. 642-A). Tu abogado las pide cerca de la firma.
¿Cuándo soy dueño de un departamento en Brasil?
Cuando la escritura se inscribe en la matrícula del Registro de Inmuebles (Código Civil, art. 1.245). Con el contrato o la escritura sin registrar, el dueño sigue siendo el vendedor.
¿Qué es la certidão de interdicción y tutela?
Muestra si un juez limitó la capacidad del vendedor para administrar o vender sus bienes. Se pide en el Registro Civil de la ciudad donde vive el vendedor, que anota las interdicciones (Ley 6.015/1973, art. 89).
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