O que é crowdfunding imobiliário e como funciona?
É a captação de dinheiro de muitos investidores, por uma plataforma regulada pela CVM, para financiar a empresa que faz uma obra; o investidor recebe um valor mobiliário da empresa, não a propriedade de uma unidade.
- A empresa abre uma ofertaUma sociedade empresária de pequeno porte, como a CVM define, publica na plataforma o valor que quer captar, o prazo e as condições.
- A plataforma verifica e divulgaA plataforma, registrada na CVM, confere a empresa e divulga as informações da oferta ao público.
- Você investe uma cotaCada investidor aplica um valor e assina o contrato de investimento. O que ele recebe é um título ou participação na empresa, que prevê a remuneração.
- A obra acontece e o contrato se cumpreO retorno depende das condições do contrato daquela oferta, não de uma taxa fixa para todas.
A palavra “imobiliário” descreve para onde vai o dinheiro (uma obra), não o que você leva: o crowdfunding é um investimento em valores mobiliários, regulado pela CVM, que o chama de “crowdfunding de investimento”.
O que a Resolução CVM 88 diz sobre o crowdfunding?
A Resolução CVM 88/2022 só permite a oferta por plataforma registrada, de até R$ 15 milhões em 180 dias, por empresa com receita de até R$ 40 milhões, com 5 dias para desistir e limite de R$ 20 mil por ano para o investidor comum.
| Regra | O que a Resolução CVM 88 diz |
|---|---|
| Quem emite | Sociedade empresária de pequeno porte, com receita bruta de até R$ 40 milhões no ano anterior (art. 2º, VII) |
| Tamanho da oferta | Até R$ 15 milhões, com prazo de captação de até 180 dias, definidos antes de começar (art. 3º, I) |
| Desistência | No mínimo 5 dias depois de confirmar o investimento, sem multa (art. 3º, III) |
| Intervalo entre ofertas | 120 dias depois do encerramento de uma oferta que deu certo (art. 3º, §5º) |
| Limite do investidor comum | R$ 20 mil por ano; quem tem renda ou investimentos acima de R$ 200 mil pode chegar a 10% do maior deles (art. 4º) |
| Investidor qualificado | Não tem o limite de R$ 20 mil (art. 4º, II) |
Fonte: Resolução CVM 88, de 27/04/2022, texto consolidado com as alterações das Resoluções CVM 158/22 e 226/25, conferido em 15/10/2026 no documento consolidado publicado em conteudo.cvm.gov.br.
Como achar uma plataforma de crowdfunding imobiliário e conferir o registro?
A oferta só vale se feita por plataforma registrada na CVM, e a lista oficial fica no site da CVM; confira ali o nome da plataforma e leia a documentação da oferta antes de investir.
Toda oferta nessa modalidade tem de passar por uma plataforma eletrônica de investimento participativo registrada na CVM (Resolução CVM 88). Para conferir:
- Cadastro da CVMNo site da CVM (cvm.gov.br), na área de plataformas de crowdfunding, veja se a plataforma está registrada e em funcionamento.
- Documentos da ofertaLeia o que a plataforma divulga sobre a empresa, o prazo, a remuneração prevista e o que acontece em cada fase.
- Prazo de desistênciaLembre que você tem, no mínimo, 5 dias para desistir depois de confirmar o investimento, sem multa.
Este guia não indica plataformas: o que muda de uma oferta para outra são as condições de cada contrato.
Crowdfunding imobiliário ou ter o seu imóvel: o que comparar?
No crowdfunding você tem um título da empresa, com aplicação limitada a R$ 20 mil por ano para o investidor comum; ao comprar a unidade na planta, você tem o imóvel no seu nome, que valoriza com a obra inteira.
Crowdfunding imobiliário
Você tem um título ou participação da empresa. A aplicação do investidor comum é de até R$ 20 mil por ano. A remuneração depende do contrato daquela oferta. A saída segue o que o contrato e a plataforma preveem.
Comprar o apartamento na planta
Você tem uma unidade no seu nome. O pagamento acompanha a obra, que valoriza do lançamento à entrega. Depois das chaves, você escolhe: morar, alugar por ano ou usar o aluguel híbrido.
É a mesma comparação que serve para fundo imobiliário e para renda fixa: o que você tem no fim, de onde vem o retorno e o que fica no seu patrimônio.
Como comparar o crowdfunding imobiliário e o imóvel na planta pela rentabilidade total?
Some a remuneração prevista no contrato do crowdfunding e compare com a valorização da obra mais a renda do aluguel do imóvel na planta, no mesmo prazo, em reais, e olhe também o patrimônio que fica.
Use as mesmas quatro linhas para os dois caminhos: quanto você põe, em que prazo, quanto volta no total e o que você tem no fim. No crowdfunding, o que volta é o que o contrato daquela oferta prevê. No imóvel na planta, é a valorização da obra mais, depois das chaves, o aluguel (a comparação completa está em rentabilidade de imóvel).
A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Casos reais, em reais (contrato × anúncio): +228% no Solar de Lótus, +200% no Solar da Cachoeira e +120% no Solar de Bougainville. São 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. A conta com o seu valor está na calculadora.
O limite de R$ 20 mil por ano do investidor comum também ajuda a comparar o tamanho: quem quer um patrimônio em imóvel no próprio nome pensa na unidade inteira, não em cotas de várias obras.
Antes de investir em crowdfunding imobiliário
- A plataforma está registrada e em funcionamento no cadastro da CVM?
- Você leu o contrato e a remuneração prevista da oferta?
- Você sabe o que recebe: título ou participação, e não a unidade?
- Você comparou com ter um imóvel pela rentabilidade total e pelo patrimônio?
- Você sabe que tem, no mínimo, 5 dias para desistir depois de investir?
Perguntas frequentes
Crowdfunding imobiliário: como funciona?
Uma plataforma registrada na CVM junta investidores para financiar a obra de uma empresa; cada um recebe um título ou participação da empresa, com a remuneração que o contrato daquela oferta prevê.
O que a CVM diz sobre o crowdfunding imobiliário?
A Resolução CVM 88/2022 regula o crowdfunding de investimento: plataforma registrada, oferta de até R$ 15 milhões em 180 dias, empresa com receita de até R$ 40 milhões e limite de R$ 20 mil por ano para o investidor comum.
Crowdfunding imobiliário no Brasil: quanto posso investir?
O investidor comum, até R$ 20 mil por ano; quem tem renda ou investimentos acima de R$ 200 mil pode chegar a 10% do maior deles. O investidor qualificado não tem esse limite (art. 4º).
Como escolher uma plataforma de crowdfunding imobiliário?
Confira no cadastro da CVM se ela está registrada e em funcionamento, e leia a documentação da oferta. Este guia não indica plataformas.
No crowdfunding imobiliário eu fico dono de um imóvel?
Não. Você recebe um título ou participação da empresa que faz a obra. Quem compra a unidade na planta fica com a unidade no próprio nome.
Dá para desistir do crowdfunding depois de investir?
Sim, por pelo menos 5 dias depois de confirmar o investimento, sem multa (Resolução CVM 88, art. 3º, III).
Qual a diferença entre crowdfunding imobiliário e fundo imobiliário?
No crowdfunding você compra um título de uma empresa que faz uma obra, numa oferta. No fundo imobiliário você compra cotas de um fundo. Os dois são diferentes de ter o imóvel no seu nome.
Como investir em imóveis sem comprar um imóvel?
Há dois caminhos no mercado de capitais: o fundo imobiliário (FII), em que você compra cotas de um fundo, e o crowdfunding imobiliário, em que você compra um título ou participação de uma empresa que faz uma obra, em oferta numa plataforma registrada na CVM (Resolução CVM 88). Nos dois, o que você tem no fim é um papel, não a unidade no seu nome; para ter o apartamento no seu nome, o caminho é comprar, por exemplo na planta.
Como investir em aluguel sem ter imóveis?
Pelo fundo imobiliário de renda: o fundo recebe os aluguéis dos imóveis que possui e distribui rendimentos aos cotistas, e a cota varia na bolsa. O crowdfunding imobiliário costuma financiar uma obra, e a remuneração é a prevista no contrato daquela oferta. A comparação com ter o imóvel está na guia de fundo imobiliário.
De dezembro de 2017 a outubro de 2026, R$ 100 mil no CDI viraram R$ 216 mil, antes do imposto (Banco Central); no Solar de Lótus, o mesmo dinheiro na planta vale hoje R$ 328 mil. Com isso à vista, digite o seu valor. Ver a calculadora completa →
