O que é o registro de incorporação imobiliária?
É o registro, no cartório de Registro de Imóveis, do memorial de incorporação de um empreendimento; só depois dele o incorporador pode vender ou onerar as frações do terreno que correspondem às futuras unidades.
Incorporação imobiliária é a atividade de vender unidades de um prédio ou conjunto antes de ele ficar pronto. A Lei 4.591/1964 diz que o incorporador somente poderá vender ou dar em garantia (alienar ou onerar) as frações ideais do terreno, isto é, a parte do terreno que corresponde a cada futuro apartamento, depois do registro, no Registro de Imóveis competente, do memorial de incorporação (art. 32, com a redação da Lei 14.382/2022).
Traduzindo: o registro é a certidão de nascimento do empreendimento. Ele mostra, no cartório, quem é o incorporador, qual é o terreno, qual é o projeto aprovado e quanto custa a obra. O registro do memorial também institui o condomínio sobre as frações ideais, como um ato único (art. 32, § 15).
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32, com a redação da Lei 14.382/2022 (Planalto), consulta em 15/10/2026.
O que traz o memorial de incorporação (documentos necessários para o registro)?
O memorial reúne o título do terreno, as certidões negativas, o histórico de 20 anos da propriedade, o projeto aprovado, o cálculo das áreas, o memorial descritivo, o custo da obra, a divisão em frações ideais, a minuta da convenção do condomínio e a declaração sobre garagens.
| Grupo | Documentos (art. 32 da Lei 4.591/1964) |
|---|---|
| Terreno | Título de propriedade, ou promessa de compra e venda, cessão ou permuta com cláusula de imissão na posse e consentimento para demolir e construir, devidamente registrado (alínea a); histórico dos títulos dos últimos 20 anos (alínea c) |
| Certidões | Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protestos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais, do imóvel, dos vendedores do terreno e do incorporador (alínea b); certidão negativa de débito com a Previdência, quando for o caso (alínea f) |
| Projeto e obra | Projeto de construção aprovado (alínea d); cálculo das áreas, com as partes comuns e a metragem de cada tipo de unidade (alínea e); memorial descritivo das especificações (alínea g) |
| Custo | Avaliação do custo global da obra, atualizada, com o custo de cada unidade, assinada pelo profissional responsável (alínea h) |
| Frações e condomínio | Divisão do terreno em frações ideais com a descrição das futuras unidades e partes comuns (alínea i); minuta da convenção de condomínio (alínea j); declaração sobre a parcela do preço do terreno (alínea l) |
| Outros | Certidão do mandato, quando houver (alínea m); declaração sobre o número de vagas de garagem, com plantas (alínea p) |
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32, alíneas a a p (a alínea o foi revogada pela Lei 14.382/2022), Planalto, consulta em 15/10/2026.
Por que o registro de incorporação vem antes da venda?
Porque a lei só autoriza o incorporador a vender depois do registro, e exige que o número do registro e o cartório apareçam nos anúncios, propostas e contratos, para que o comprador possa conferir.
O registro funciona como uma trava a favor de quem compra. Três pontos da lei mostram isso:
- Registro antes de vender.O incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais depois do registro do memorial (art. 32, caput).
- Número do registro em tudo.O número do registro e o cartório competente devem constar dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos, preliminares ou definitivos, exceto dos anúncios “classificados” (art. 32, § 3º).
- No contrato, logo na primeira página.O quadro-resumo do contrato precisa trazer o número do registro do memorial, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório (art. 35-A, inciso XI).
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32 (caput e § 3º) e art. 35-A, inciso XI (incluído pela Lei 13.786/2018), Planalto, consulta em 15/10/2026.
Para ver tudo o que o contrato mostra, leia financiamento direto com a construtora.
Como consultar o registro de incorporação, de longe, antes de comprar na planta?
Pegue o número do registro, a matrícula e o cartório na proposta ou no contrato, peça a certidão atualizada da matrícula ao Registro de Imóveis (pode ser digital) e confira se o registro da incorporação consta e bate com a oferta.
- Anote os dados que a lei obriga a informar.Número do registro da incorporação, matrícula do imóvel e nome do cartório, na proposta ou no quadro-resumo.
- Peça a certidão da matrícula.O Registro de Imóveis dá certidão, ou cópia dos documentos arquivados, a quem solicitar (art. 32, § 4º). Há pedido digital pelo portal do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis); disponibilidade e custo variam por cartório.
- Confira o registro na matrícula.Veja se o registro da incorporação consta e se o incorporador é o mesmo que está vendendo.
- Compare com a oferta.Nome do empreendimento, número de unidades, tamanhos e projeto têm de bater com o que você recebeu.
- Guarde tudo.A certidão tem validade curta; peça uma nova perto da assinatura.
Fonte: Lei 4.591/1964, art. 32, § 4º, Planalto, consulta em 15/10/2026; portal do ONR (registrodeimoveis.org.br) para a certidão digital.
Quem compra de fora da cidade também deve ler certidões para comprar imóvel: lista e onde pedir.
Qual a diferença entre registro de incorporação, alvará e habite-se?
O registro de incorporação é feito no cartório antes das vendas, o alvará é a licença da prefeitura para construir e o habite-se é o documento da prefeitura que atesta a obra concluída, no fim.
| Documento | Quem emite | Quando |
|---|---|---|
| Registro de incorporação | Cartório de Registro de Imóveis | Antes de vender as unidades |
| Alvará de construção | Prefeitura | Antes de começar a obra |
| Habite-se | Prefeitura | No fim, com a obra concluída |
Fonte: Lei 4.591/1964, arts. 32 e 35-A, inciso XII; o alvará e o habite-se são atos municipais.
O habite-se tem guia própria: habite-se: o que é e por que importa na entrega. E, para acompanhar a obra depois de comprar, veja como acompanhar uma obra à distância.
Prédio com incorporação registrada é sinal de obra séria?
É o primeiro sinal: mostra que o incorporador cumpriu o que a lei pede antes de vender; depois, vale conferir a construtora e o contrato.
O registro prova que o empreendimento tem terreno, projeto aprovado, certidões e custo de obra arquivados no cartório. Não responde a tudo, mas é o ponto de partida de qualquer compra na planta.
A Ceni & Southier informa o número do registro de incorporação de cada obra, como a lei manda; com ele, você confere a incorporação no cartório. Como o investidor lê o que vem depois do registro, a conta de valorização e os casos reais estão aqui: A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega). Casos reais, em reais (contrato × anúncio): +228% no Solar de Lótus, +200% no Solar da Cachoeira e +120% no Solar de Bougainville. São 12 obras entregues desde 2005, com zero atraso em 20 anos. A conta com o seu valor está na calculadora.
Antes de comprar na planta, confira o registro
- Você tem o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório?
- Pediu a certidão atualizada da matrícula ao Registro de Imóveis?
- O nome do incorporador na matrícula é o de quem está vendendo?
- O empreendimento da matrícula bate com o da oferta (unidades, tamanhos, projeto)?
- O número do registro aparece na proposta e no quadro-resumo do contrato?
Perguntas frequentes
O que é registro de incorporação imobiliária?
É o registro, no Registro de Imóveis, do memorial de incorporação de um empreendimento; sem ele, o incorporador não pode vender nem onerar as futuras unidades (Lei 4.591/1964, art. 32).
Registro de incorporação: documentos necessários, quais são?
Título do terreno, certidões negativas, histórico de 20 anos da propriedade, projeto aprovado, cálculo das áreas, memorial descritivo, custo da obra, frações ideais, minuta da convenção e declaração sobre garagens (art. 32).
O que é memorial de incorporação?
É o conjunto de documentos que o incorporador arquiva no cartório para registrar a incorporação; está listado no art. 32 da Lei 4.591/1964.
Como fazer a consulta de registro de incorporação?
Pegue o número do registro e a matrícula no contrato e peça a certidão da matrícula ao Registro de Imóveis, que fornece certidão e cópia a quem solicitar (art. 32, § 4º).
Memorial de incorporação registrado no cartório de registro de imóveis: onde fica?
No Registro de Imóveis competente para o terreno do empreendimento; o cartório aparece no quadro-resumo do contrato (art. 35-A, inciso XI).
Quem faz o registro de incorporação?
O incorporador, que arquiva a documentação no cartório; o comprador só confere.
O número do registro precisa estar no anúncio?
Sim, exceto nos anúncios “classificados”: anúncios, propostas e contratos devem trazer o número do registro e o cartório (art. 32, § 3º).
Posso pedir a certidão de matrícula pela internet?
Em muitos cartórios sim, pelo portal do ONR; disponibilidade e custo variam por cartório, então confirme no portal.
Imóvel na planta tem matrícula?
O terreno tem matrícula, e é nela que fica o registro da incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32). Cada apartamento ganha matrícula própria conforme o cartório: em alguns casos já com o registro da incorporação, em outros só depois do habite-se e da instituição do condomínio. Até lá, o que se compra é uma fração ideal do terreno ligada à futura unidade. Por isso, na planta, vale conferir a certidão da matrícula do terreno, com o registro da incorporação.
Com os passos claros, a pergunta que fica é quanto valeria o seu dinheiro. Digite o seu valor e veja a referência da Ceni & Southier: 20% ao ano durante a obra, do preço de lançamento ao de entrega. Ver a calculadora completa →
