Quais certidões são necessárias para comprar um imóvel?
A matrícula atualizada do imóvel, as certidões do vendedor (cível, federal, trabalhista, débitos federais e protestos) e as de dívidas do imóvel (IPTU e condomínio).
| Documento | Onde pedir | O que mostra |
|---|---|---|
| Certidão da matrícula | Registro de Imóveis do imóvel, ou pela plataforma da ONR (registradores.onr.org.br) | Dono, medidas e anotações: hipoteca, penhora, ações |
| Certidão cível | Portal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) | Ações que possam alcançar o imóvel |
| Certidão federal | Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) | Ações da União contra o vendedor |
| Certidão trabalhista (CNDT) | Site do Tribunal Superior do Trabalho (TST) | Débitos trabalhistas, quando o vendedor é empregador |
| Débitos federais | Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) | Dívidas do vendedor com a União |
| Protestos | Cartórios de protesto, ou a Central Nacional de Protesto (Cenprot) | Títulos protestados em nome do vendedor |
| Débitos do imóvel (IPTU) | Prefeitura de Florianópolis | Imposto predial em aberto |
| Declaração de condomínio | Síndico ou administradora do prédio | Taxas de condomínio em aberto |
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 19; Lei 13.097/2015; órgãos indicados na tabela. As certidões do vendedor se pedem com o CPF ou o CNPJ dele, e, se for casado, também as do cônjuge.
Como pedir a certidão da matrícula e por quanto tempo ela vale?
A certidão da matrícula se pede no Registro de Imóveis ou pela plataforma da ONR e, para a escritura, deve ter menos de 30 dias (Decreto 93.240/1986).
A matrícula é o registro do imóvel no Registro de Imóveis: a história completa, com donos, medidas, hipotecas, penhoras e ações anotadas. A certidão de inteiro teor prova a propriedade e as anotações, e, pedida por meio eletrônico com o número da matrícula, no horário de expediente, sai em até quatro horas (Lei 6.015/1973, art. 19, parágrafos 10 e 11). Para a escritura, ela deve ter menos de 30 dias (Decreto 93.240/1986).
Ela é o documento central porque, pela Lei 13.097/2015 (art. 54), o que não está anotado na matrícula, com exceções, não prejudica o comprador de boa-fé. Peça a certidão completa, não só o resumo.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 19; Decreto 93.240/1986; Lei 13.097/2015, art. 54, Planalto.
Quem pede as certidões e quanto elas custam?
Você, um advogado ou o corretor podem pedir as certidões; várias saem de graça na internet e a matrícula e o protesto são cobrados pela tabela do estado.
As certidões podem ser pedidas por você, por um advogado ou pelo corretor, usando o CPF ou o CNPJ do vendedor. Várias são emitidas gratuitamente pela internet nos sites dos órgãos; a certidão da matrícula e a de protesto são cobradas conforme a tabela de emolumentos do estado. O advogado cobra à parte, e o valor é combinado com ele por escrito.
Os outros custos da compra, como o ITBI e a escritura, estão em quanto custa comprar um imóvel além do preço.
Que dívidas do imóvel passam para o comprador?
Duas dívidas acompanham o apartamento: as taxas de condomínio em atraso (Código Civil, art. 1.345) e o IPTU, salvo se a escritura trouxer a prova de pagamento (CTN, art. 130).
Duas dívidas seguem o imóvel, não o dono. O comprador responde pelo condomínio atrasado do vendedor, com multas e juros (Código Civil, art. 1.345). E o IPTU em aberto passa ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). Por isso, peça a certidão de débitos do imóvel na Prefeitura de Florianópolis e a declaração do síndico de que não há condomínio em aberto.
Se o apartamento estiver alugado, peça também o contrato: o inquilino tem preferência para comprar (Lei 8.245/1991, art. 27), e o contrato com cláusula de vigência anotada na matrícula deve ser respeitado (art. 8).
Fonte: Código Civil, art. 1.345; CTN, art. 130; Lei 8.245/1991, arts. 8 e 27, Planalto.
Vamos verificar juntos?Mandamos a matrícula, o contrato e a minuta de uma obra em andamento, para você revisar com o seu advogado.
Pedir os documentosQuais certidões são necessárias para vender um imóvel?
Quem vende reúne a matrícula atualizada, as certidões pessoais (cível, federal, trabalhista, débitos federais e protestos), a certidão de débitos do IPTU, a declaração de condomínio e os documentos pessoais e de estado civil.
- Matrícula atualizadaCom a certidão de ônus reais, pedida no Registro de Imóveis; a escritura exige a certidão de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º).
- Certidões pessoais do vendedorCível, federal, trabalhista, de débitos federais e de protestos: são as que o comprador costuma pedir, as mesmas da tabela desta guia.
- IPTU e condomínioCertidão de débitos do imóvel na Prefeitura e declaração de que o condomínio está em dia, com o síndico.
- Documentos pessoais e estado civilDocumento de identidade, CPF e certidão de casamento ou de nascimento, para o cartório confirmar quem vende.
Fonte: Lei 7.433/1985, art. 1º; Decreto 93.240/1986; Lei 6.015/1973, art. 19, Planalto. A lista exata é confirmada pelo cartório que lavrar a escritura.
E se o imóvel for na planta ou recém-entregue, quais documentos pedir?
Na planta, peça o registro da incorporação na matrícula (Lei 4.591/1964, art. 32); no imóvel recém-entregue, o habite-se e a matrícula individual da unidade.
- Na planta: o registro da incorporaçãoA construtora só pode vender unidades depois de registrar a incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Veja o que é SPE e como saber se a construtora é confiável.
- Entregue: habite-se e matrícula própriaO habite-se é a autorização da Prefeitura que diz que o prédio pode ser habitado. Depois, cada apartamento ganha a sua matrícula individual.
- Usado: a visita técnicaReformas sem autorização e problemas de umidade aparecem numa visita, não numa certidão.
Para investir na planta, veja como comprar um apartamento na planta sem morar em Florianópolis.
Cinco conferências antes de assinar
- Tenho a matrícula do imóvel com menos de 30 dias?
- Pedi as certidões do vendedor com o CPF ou o CNPJ dele?
- Tenho a certidão de débitos do IPTU e a declaração do síndico?
- Na planta, vi o registro da incorporação na matrícula?
- Um advogado conferiu os documentos antes da assinatura?
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Quero o estudo com US$ 20.000 Ver a calculadora completa →Perguntas frequentes
Quais certidões pedir para comprar um imóvel?
A matrícula atualizada e, do vendedor, as certidões cível, federal, trabalhista, de débitos federais e de protestos. Do imóvel, IPTU e condomínio em dia.
Onde pedir a certidão da matrícula do imóvel?
No Registro de Imóveis da região do imóvel ou pela plataforma da ONR (registradores.onr.org.br).
Quanto tempo vale a certidão da matrícula?
Para a escritura, ela deve ter menos de 30 dias (Decreto 93.240/1986).
Onde pedir as certidões negativas do vendedor?
No portal do TJSC (cível), no TRF4 (federal), no site do TST (trabalhista), na Receita Federal e na PGFN (débitos federais) e nos cartórios de protesto.
As dívidas de condomínio passam para o comprador?
Sim. O comprador responde pelas taxas de condomínio em atraso do vendedor (Código Civil, art. 1.345). Peça a declaração do síndico.
O IPTU atrasado passa para quem compra?
Passa, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130). Peça a certidão de débitos na Prefeitura.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não é obrigatório, mas o cartório não investiga o vendedor por você. Um advogado pede e confere as certidões antes da assinatura.
Quais certidões são necessárias para vender um imóvel?
A matrícula atualizada com a certidão de ônus reais, as certidões pessoais do vendedor, a certidão de débitos do IPTU, a declaração de condomínio e os documentos pessoais e de estado civil. O cartório confirma a lista.
Quais certidões negativas pedir para comprar um imóvel?
As do vendedor (cível, federal, trabalhista, de débitos federais e de protestos) e as do imóvel (IPTU e condomínio), além da matrícula atualizada.
O que é certidão negativa e certidão positiva com efeitos de negativa?
A negativa mostra que não há débito. A positiva com efeitos de negativa mostra que há débito, mas ele está em situação regular, como parcelado ou com a cobrança suspensa; vale como a negativa (Código Tributário Nacional, arts. 205 e 206).
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