¿Qué cambia en cada país para un argentino que compra para invertir?
En los tres se puede comprar sin residir y en ninguno la compra da residencia. Cambia lo que pasa después: en España, un no residente fuera de la Unión Europea paga 24% sobre el alquiler bruto y un impuesto anual aunque no alquile; en Portugal, el alquiler de vivienda tributa 25%.
| España | Portugal | Italia | |
|---|---|---|---|
| ¿Se puede comprar sin residir? | Sí | Sí | Sí |
| ¿La compra da residencia? | No, desde el 03/04/2025 | No, por la vía inmobiliaria, desde octubre de 2023 | No: la visa de inversor no incluye inmuebles |
| Impuesto sobre el alquiler, si vivís en la Argentina | 24% sobre el ingreso bruto, sin deducir gastos | Tasa autónoma de 25% sobre el alquiler de vivienda | Lo define la Agenzia delle Entrate: consultá a un asesor local |
| Impuesto anual con el inmueble sin alquilar | Sí: 24% sobre una renta imputada de 1,1% o 2% del valor catastral | Impuesto municipal sobre el inmueble | Impuesto municipal sobre el inmueble |
| Número fiscal que hace falta | NIE | NIF | Codice fiscale |
| Moneda | Euro | Euro | Euro |
España: La Moncloa, 02/04/2025 (Ley Orgánica 1/2025); Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 210, página actualizada el 02/07/2026. Portugal: Ley 56/2023; Código del IRS, art. 72, n.º 2 (Portal das Finanças). Italia: art. 26-bis del Texto Único de Inmigración (Decreto Legislativo 286/1998). Consultas del 02/11/2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →La tabla muestra que la decisión ya no pasa por la visa. Pasa por cuánto cuesta tener el inmueble desde la Argentina: el impuesto sobre el alquiler, el impuesto anual y la distancia para ir a verlo.
Para el inversor argentino, la fila clave es la del alquiler. En España, quien no reside en la Unión Europea paga sobre el bruto: el gasto de expensas, reparaciones o administración no se descuenta. Eso cambia la cuenta de cualquier inversión pensada para alquilar.
Qué hacer: antes de elegir el país, pedí a un asesor local la cuenta de un año completo con tu caso. Compra, impuesto anual, alquiler y lo que queda neto.
¿Qué pasó con las visas por inversión inmobiliaria?
Se cerraron. España eliminó la visa para inversores, incluida la inmobiliaria, el 3 de abril de 2025. Portugal dejó de aceptar pedidos nuevos por la vía inmobiliaria en octubre de 2023. Italia tiene una visa de inversor con cuatro vías, de € 250.000 a € 2.000.000, y ninguna es un inmueble.
| País | Qué pasó | Qué vías quedan | Norma |
|---|---|---|---|
| España | Fin de la «golden visa», también la inmobiliaria, el 03/04/2025. Los pedidos anteriores siguen la norma vieja y los visados vigentes conservan su plazo | Emprendedores con informe de ENISA, profesionales altamente cualificados, residencia no lucrativa | Ley Orgánica 1/2025, que vació los arts. 63 a 67 de la Ley 14/2013 |
| Portugal | Sin pedidos nuevos por la vía inmobiliaria desde octubre de 2023. Las autorizaciones ya concedidas se pueden renovar | Fondos con sede en Portugal que no inviertan en inmuebles, donaciones culturales, investigación y creación de empleo | Ley 56/2023, «Mais Habitação», en vigor desde el 07/10/2023 |
| Italia | Nunca tuvo vía inmobiliaria | Startup innovadora € 250.000; empresa italiana € 500.000; donación filantrópica € 1.000.000; bonos del Estado € 2.000.000 | Art. 26-bis del Decreto Legislativo 286/1998 |
La Moncloa, nota del 02/04/2025; Ley 56/2023 de Portugal; Decreto Legislativo 286/1998 de Italia, texto vigente consultado el 15/10/2026.
Para quien buscaba un pasaporte de entrada a Europa a cambio de un departamento, esa puerta está cerrada en los tres países. Las vías que quedan piden crear una empresa, financiar investigación o comprar deuda pública por montos altos.
Para el argentino sin pasaporte europeo, vivir en Europa pasa hoy por otras vías: trabajo, estudio, residencia no lucrativa con ingresos propios. Comprar un inmueble no suma puntos en ninguna.
Qué hacer: si la residencia es tu objetivo, consultá primero con un abogado de inmigración del país. Si tu objetivo es invertir, la visa deja de ser un criterio: mirá impuestos, costos y distancia.
¿Y si tenés pasaporte europeo?
El pasaporte te deja vivir en Europa, pero los impuestos de España dependen de dónde residís, no de tu pasaporte. Un argentino con pasaporte italiano o español que vive en la Argentina paga como no residente fuera de la Unión Europea: 24%, sin deducir gastos del alquiler.
Es la confusión más común. La Agencia Tributaria fija la tasa por la residencia fiscal del dueño: 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y 24% para el resto. El pasaporte no entra en la cuenta.
| Tu caso | ¿Necesitás visa para vivir allá? | Tasa en España sobre el alquiler | ¿Deducís gastos? |
|---|---|---|---|
| Pasaporte argentino, vivís en la Argentina | Sí | 24% | No |
| Pasaporte europeo, vivís en la Argentina | No | 24% | No |
| Pasaporte europeo, vivís en otro país de la UE | No | 19% | Sí, los relacionados con el inmueble, si los probás |
| Te mudás a España | Según tu pasaporte | Pasás a tributar como residente | Según las reglas del residente |
Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 210, tasas generales y régimen de gastos para residentes en la UE y el EEE, página actualizada el 02/07/2026.
Para el inversor argentino con pasaporte europeo, esto significa que el pasaporte resuelve dónde puede vivir, no cuánto paga por un alquiler mientras viva en la Argentina. Mientras su residencia fiscal sea argentina, la cuenta es la del no residente de fuera de la Unión.
Además, lo que cobres en Europa se declara también en la Argentina, ante ARCA. Cómo se combinan las dos declaraciones lo define tu contador.
Qué hacer: antes de comprar, definí dónde vas a tener tu residencia fiscal en los próximos años. Esa respuesta pesa más en los números que el pasaporte.
¿Cuánto paga en España un no residente con un departamento, alquilado o vacío?
Alquilado, 24% sobre el ingreso bruto: con € 12.000 de alquiler por año, € 2.880. Vacío o de uso propio, 24% sobre una renta imputada de 1,1% del valor catastral revisado (2% si no fue revisado): con € 150.000 de valor catastral, € 396 por año. Se declara con el modelo 210.
| Caso | Base | Tasa | Impuesto por año |
|---|---|---|---|
| Alquilado todo el año, € 12.000 de alquiler bruto | € 12.000, sin deducir gastos | 24% | € 2.880 |
| Sin alquilar, valor catastral de € 150.000 revisado | 1,1% del valor catastral: € 1.650 | 24% | € 396 |
| Sin alquilar, valor catastral de € 150.000 no revisado | 2% del valor catastral: € 3.000 | 24% | € 720 |
Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 210: renta imputada de 1,1% del valor catastral si fue revisado en los últimos diez períodos (o desde 2012 para 2023 a 2025), 2% en los demás; tasa de 24% para residentes fuera de la UE y el EEE; sin deducción de gastos. Página actualizada el 02/07/2026. Cuenta de Ceni & Southier con montos de ejemplo.
Dos detalles de la Agencia Tributaria importan. El primero: si el departamento está alquilado una parte del año, cada parte se declara por separado, el alquiler por los meses alquilados y la renta imputada por los demás. El segundo: el plazo para declarar la renta imputada de un año es todo el año siguiente.
Desde el 16/12/2023, el alquiler lo declara el propio dueño, o los dos cónyuges no residentes si el inmueble es de ambos (Orden HFP/1338/2023). Un representante puede ayudar, pero la responsabilidad es tuya.
Para el inversor argentino, la cuenta sencilla es esta: con € 12.000 de alquiler por año, después del 24% quedan € 9.120, y de ahí todavía salen expensas, impuesto municipal, seguro y administración, que no se descontaron del impuesto.
Qué hacer: pedí el valor catastral del inmueble antes de firmar. Con ese número y la tabla de arriba sabés el costo fijo de tenerlo vacío.
¿Qué se paga al comprar y por tener el inmueble en cada país?
Al comprar: en España, el ITP si es usado o el IVA si es a estrenar, más escritura y registro; en Portugal, el IMT; en Italia, el impuesto de registro o el IVA según quién vende. Cada año, el impuesto municipal sobre el inmueble y las expensas. Las tasas las fija cada país y, en España, cada comunidad.
- 1. Impuesto de compraEspaña: ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, si comprás usado, con la tasa de cada comunidad autónoma; IVA si es a estrenar. Portugal: IMT, el impuesto municipal sobre la transmisión. Italia: impuesto de registro si vende un particular, IVA si vende la constructora.
- 2. Escribano y registroNotario, registro de la propiedad y, si lo contratás, abogado. Pedí el presupuesto por escrito antes de reservar.
- 3. Número fiscalNIE en España, NIF en Portugal, codice fiscale en Italia. Se pide antes de comprar, en el consulado del país en la Argentina o con un representante allá.
- 4. Impuesto municipal anualIBI en España, IMI en Portugal, IMU en Italia sobre la segunda vivienda. Lo cobra el municipio sobre el valor fiscal del inmueble.
- 5. Impuesto sobre la renta del no residenteEn España, el modelo 210, alquiles o no. En Portugal, el alquiler de vivienda a 25%. En Italia, lo define la Agenzia delle Entrate.
- 6. Expensas, seguro y administraciónTodos los meses o todos los años, como en cualquier edificio. Si alquilás a distancia, sumá la administración.
Agencia Tributaria (España), modelo 210, 02/07/2026; Código del IRS de Portugal, art. 72. Las tasas de ITP, IMT, impuesto de registro e impuestos municipales cambian por comunidad, municipio y tipo de vendedor: no se publican acá sin la fuente de tu caso.
La ausencia de una tasa única es la regla en Europa. En España, cada una de las comunidades autónomas fija su ITP. En Italia, la tasa del impuesto de registro cambia según sea la primera vivienda de quien compra y según quién vende.
Para el inversor argentino, la consecuencia práctica es que no hay un porcentaje «de Europa» para presupuestar. Hay una cuenta por inmueble, que solo puede hacer un profesional del lugar.
Qué hacer: pedí al notario o al asesor el total de compra en euros, con cada impuesto separado, antes de dejar una seña.
¿Cuánto cuesta el m² en España?
La vivienda usada en España promedió € 2.930 por m² en septiembre de 2026, y en Madrid, € 6.458, según el portal Idealista citado por Bankinter el 02/10/2026. Con € 150.000, eso alcanza para unos 51 m² de promedio nacional y unos 23 m² en Madrid.
| Referencia | Precio por m² | m² con € 150.000 |
|---|---|---|
| España, vivienda usada, promedio | € 2.930 | Unos 51 m² |
| Madrid, vivienda usada | € 6.458 | Unos 23 m² |
Idealista, informe de precios citado por Bankinter el 02/10/2026; precios pedidos en avisos, no de escritura. Cuenta de Ceni & Southier: € 150.000 divididos por el precio por m². Portugal e Italia: no se publica un precio sin una fuente leída en la fecha.
Los precios de aviso sirven para ubicar órdenes de magnitud, no para presupuestar una compra. El precio de cierre suele ser menor que el pedido, y cambia mucho entre barrios de una misma ciudad.
Para el inversor argentino, el número a mirar no es solo el m²: es el m² junto con el impuesto sobre el alquiler. Un mismo alquiler bruto deja menos neto cuando el impuesto se cobra sobre el bruto y sin gastos.
Qué hacer: si vas a comparar con otros destinos, usá la misma base para todos. La comparación de cinco destinos con los mismos criterios, Florianópolis incluida, está en invertir fuera de Argentina.
¿Se puede alquilar por temporada en España, Portugal o Italia?
Sí, pero con las reglas de cada país, ciudad y edificio. En España, el registro único de alquiler de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024 fue anulado por el Tribunal Supremo el 19/05/2026, y hoy el trámite depende de cada comunidad autónoma. Portugal e Italia tienen sus propios regímenes.
El alquiler turístico es el punto donde más cambian las reglas en Europa. Antes de comprar para alquilar por noche, hay tres preguntas.
- 1. ¿Lo permite la ciudad?Algunas ciudades limitan o suspenden licencias nuevas en ciertos barrios. Preguntalo al ayuntamiento o al municipio.
- 2. ¿Lo permite el edificio?El reglamento de la comunidad de propietarios puede prohibirlo o ponerle condiciones.
- 3. ¿Qué registro pide?En España, desde la sentencia del Tribunal Supremo del 19/05/2026 (publicada en el BOE el 08/06/2026), el registro depende de cada comunidad autónoma. En Portugal e Italia, de los regímenes de cada país.
Poder Judicial de España, nota sobre la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo; Notarios y Registradores. Consultas del 15/10/2026. Confirmá la regla vigente en tu comunidad o municipio.
Para el inversor argentino, la consecuencia es simple: un departamento comprado para alquilar por noche puede terminar alquilado por año si la regla cambia. Conviene hacer la cuenta con los dos escenarios.
Qué hacer: pedí al vendedor la licencia o el registro de alquiler turístico vigente del inmueble, por escrito, y confirmalo en el ayuntamiento antes de firmar.
¿Cómo se compra en Europa desde la Argentina, paso a paso?
En cinco pasos: sacar el número fiscal del país, abrir una cuenta en un banco de allá, revisar el inmueble con un abogado o notario, firmar en persona o con un poder apostillado y registrar la compra. Después, declarar cada año como no residente y también en la Argentina.
- 1. Número fiscalNIE en España, NIF en Portugal, codice fiscale en Italia. En la Argentina, se tramita en el consulado de cada país; allá, en la oficina que corresponda o con un representante.
- 2. Cuenta bancaria en el paísPara pagar impuestos y cobrar el alquiler. Los bancos piden pasaporte, número fiscal y origen de los fondos.
- 3. Revisión del inmuebleCon un abogado o notario: dueño, deudas, licencia de alquiler turístico si la tiene y valor catastral.
- 4. FirmaEn persona o con un poder otorgado ante escribano en la Argentina, con la Apostilla de La Haya. Pedí al notario de allá el modelo de poder que acepta.
- 5. Registro y declaracionesLa compra se inscribe en el registro de la propiedad. Desde ahí, cada año: el impuesto del no residente allá y la declaración ante ARCA acá.
El paso que más tiempo lleva suele ser el primero. Conviene iniciarlo antes de elegir el inmueble.
Para el argentino, hay una diferencia práctica con Brasil: en Europa no hay un acuerdo de residencia como el del Mercosur, y la distancia obliga a hacer casi todo con representantes. Cada visita es un vuelo transatlántico.
Qué hacer: armá una lista de profesionales antes de viajar: notario o abogado, gestor fiscal para el modelo anual y administrador si vas a alquilar. Pedí sus honorarios por escrito.
¿Qué cambia entre comprar en Europa y comprar en pozo en Florianópolis?
Florianópolis queda a unas dos horas de vuelo directo de Buenos Aires, el argentino puede vivir en Brasil por el acuerdo del Mercosur y, en pozo, se entra a costo de obra, con una referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra. En Europa, cada visita es un vuelo transatlántico.
| España, Portugal o Italia | Florianópolis | |
|---|---|---|
| Residencia | La compra no la da; sin pasaporte europeo, otras vías | El argentino la pide por el acuerdo del Mercosur, sin invertir (Decreto 6.975/2009) |
| Distancia desde Buenos Aires | Vuelo transatlántico | Unas 2 horas de vuelo directo; unos 1.600 km por ruta |
| Momento de entrada | En general, inmueble terminado | En pozo, al costo de obra (Ley 4.591/1964, art. 58) |
| m² de referencia | España, € 2.930 de promedio (Idealista, 09/2026) | R$ 13.607, unos US$ 2.730 (FipeZap, septiembre de 2026) |
| Alquiler | Turístico, según la regla de cada ciudad | Por noche en el verano y por meses el resto del año (Ley 8.245/1991, art. 48) |
| Moneda | Euro | Real |
FipeZap, septiembre de 2026, al dólar PTAX del 09/10/2026 (R$ 4,9892, Banco Central do Brasil); Idealista citado por Bankinter, 02/10/2026.
La distancia pesa más de lo que parece. Una inversión que podés visitar es una inversión que podés seguir: ver la obra, hablar con quien administra, revisar el departamento después de cada temporada. En Florianópolis, la obra entra en un fin de semana largo.
La otra diferencia es el momento de entrada. En Europa se compra, en general, lo terminado. En pozo en Florianópolis se entra mientras se construye, a costo de obra, dentro de la empresa propia del edificio, la SPE; la referencia de Ceni & Southier para esa etapa es 20% al año, del lanzamiento a la entrega. En tres edificios ya entregados, medido en dólares de cada fecha, el resultado fue +107% en el Solar de Lótus (de US$ 70.397 a US$ 145.932), +197% en el Solar da Cachoeira y +118% en el Solar de Bougainville (estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026; el dólar de hoy, al del 01/10/2026).
Entregado, el departamento se alquila por noche en el verano y, el resto del año, por meses a quien viene a trabajar una temporada, así que queda alquilado todo el año. Como en una isla no se fabrica terreno, lo bien ubicado conserva su valor. Las doce obras que Ceni & Southier entregó desde 2005 en el Norte de la Isla, sin ningún atraso en veinte años, tienen dirección en las obras entregadas: se pueden ver en el mismo viaje.
¿Cómo decidir entre Europa y Florianópolis según tu objetivo?
Si tu objetivo es vivir en Europa y ya tenés pasaporte, comprar allá puede acompañar ese plan. Si tu objetivo es invertir desde la Argentina, visitar la inversión y alquilarla todo el año, la cercanía, la residencia por Mercosur y la entrada a costo de obra ponen a Florianópolis en otro lugar.
| Si tu objetivo es… | Mirá… | A cambio de… |
|---|---|---|
| Vivir en Europa en los próximos años, con pasaporte europeo | España, Portugal o Italia | Euro, distancia y declaración anual como no residente hasta mudarte |
| Tener una parte del patrimonio en euros | Un inmueble o activos financieros en euros | Impuesto del no residente sobre el bruto en España |
| Invertir desde la Argentina e ir a ver la inversión seguido | Florianópolis | Contrato en reales |
| Entrar antes, a costo de obra | Florianópolis, en pozo | Elegir bien quién construye |
Europa tiene sentido si
- Pensás mudarte allá y tenés pasaporte europeo.
- Querés una parte del patrimonio en euros.
- Tenés quien administre el inmueble allá.
Pensalo dos veces si
- Buscás una visa por comprar: ya no existe.
- Vas a seguir viviendo en la Argentina y querés alquilar: en España pagás sobre el bruto.
- Querés ir a ver la inversión varias veces por año.
Criterios vigentes a noviembre de 2026.
Muchos inversores no eligen uno solo. Combinan, por ejemplo, una parte en euros y un inmueble cerca de casa para el largo plazo. La pregunta que ordena todo es cuándo vas a necesitar esa plata y qué querés que haga mientras tanto: el método está en diversificar inversiones.
Para seguir, tres guías ordenan la decisión. La comparación de destinos con los mismos criterios, España incluida, está en invertir fuera de Argentina. Los pasos de la compra en Brasil, con costos y papeles, en comprar departamento en Brasil siendo argentino. Y el camino completo, del CPF al alquiler, en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de comprar en Europa para invertir
- ¿Confirmaste que la compra no te da residencia?
- ¿Sabés dónde vas a tener tu residencia fiscal en los próximos años?
- ¿Pediste el total de compra en euros, con cada impuesto separado?
- ¿Conocés el valor catastral y el impuesto anual con el inmueble vacío?
- ¿Confirmaste en el municipio si se puede alquilar por temporada?
- ¿Hablaste con tu contador sobre la declaración en la Argentina?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿España todavía da la golden visa?
No: la Ley Orgánica 1/2025 la eliminó el 3 de abril de 2025, también la vía inmobiliaria. Los pedidos presentados antes y los visados vigentes siguen la norma anterior.
¿Cuánto hay que invertir en Portugal para obtener la residencia?
Con un inmueble, ya no hay forma: la vía inmobiliaria cerró en octubre de 2023 (Ley 56/2023). Quedan fondos con sede en Portugal que no inviertan en inmuebles, donaciones culturales, investigación y creación de empleo.
¿Cuánto hay que invertir en Italia para obtener la residencia?
Desde € 250.000 en una startup innovadora hasta € 2.000.000 en bonos del Estado, por el art. 26-bis del Decreto Legislativo 286/1998. No hay vía inmobiliaria.
¿Un no residente puede descontar gastos del alquiler en España?
Solo si reside en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo y prueba que los gastos están ligados al inmueble. Si vivís en la Argentina, pagás 24% sobre el alquiler bruto (Agencia Tributaria, 02/07/2026).
¿Puedo alquilar por Airbnb un departamento en España?
Solo si lo permiten la comunidad autónoma, el municipio y el reglamento del edificio. El registro único nacional del Real Decreto 1312/2024 fue anulado por el Tribunal Supremo el 19/05/2026.
¿Necesito un número fiscal para comprar en Europa?
Sí: el NIE en España, el NIF en Portugal y el codice fiscale en Italia. Conviene pedirlo antes de elegir el inmueble, en el consulado del país en la Argentina o con un representante.
¿Lo que cobro en Europa se declara en la Argentina?
Sí: el inmueble y el alquiler se declaran ante ARCA, además de lo que pagues allá. Cómo se combinan las dos declaraciones lo define tu contador.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
