¿Un argentino puede comprar un departamento en Brasil?
Sí. Un extranjero no residente compra un departamento en una ciudad brasileña con CPF y pasaporte, en el mismo cartório y con la misma escritura que un brasileño. No hace falta visa de residencia, socio brasileño ni empresa local. El escribano revisa la situación del inmueble antes de la escritura.
Los documentos, en orden
- CPFGratuito, en el consulado brasileño en Argentina (turno por e-consular) o por medio de un procurador en Brasil. Nombre exactamente como en el pasaporte. Si compran dos personas, las dos necesitan CPF. Tenemos una guía específica.
- Pasaporte vigenteEs el documento de identidad que usa el escribano brasileño.
- Estado civil y régimen patrimonialCasado, soltero, divorciado; si casado, bajo qué régimen. Para comprar no hace falta el consentimiento del cónyuge (Código Civil brasileño, art. 1.647, lo exige para vender o gravar); sus datos figuran en la escritura según el régimen. Llevá partida de matrimonio apostillada si corresponde.
- Comprobante de domicilio y correoPara el contrato y el registro.
- Comprobantes del ingreso del dineroEl contrato de cambio de cada transferencia: es lo que demuestra origen lícito y lo que después permite vender y repatriar.
Las tres formas de firmar
| Forma | Cómo | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Presencial en Florianópolis | Firmás el contrato con la constructora y, al final, la escritura en el cartório de notas, con pasaporte y CPF. | Si vas a viajar de todos modos: la visita a la obra y la firma en el mismo viaje. |
| Poder (procuração) desde Argentina | Poder ante escribano argentino, con facultades específicas (comprar tal unidad, firmar contrato y escritura, pagar), apostillado (Convenio de La Haya; Argentina y Brasil son parte) y con traducción pública en Brasil. Un apoderado de confianza firma por vos. | Si no podés viajar en las fechas de firma. |
| Consulado brasileño | El consulado puede lavrar poderes y reconocer firmas con validez en Brasil, sin apostilla ni traducción. | Si tenés consulado cerca y preferís no pasar por escribano argentino + apostilla. |
| Videoconferencia con el escribano brasileño (e-Notariado) | Escritura o poder firmados a distancia con certificado digital emitido por el propio cartório, por videoconferencia (Provimento CNJ 100/2020). Algunos cartórios no lo ofrecen a no residentes. | Si el cartório del inmueble lo acepta: sin viaje y sin apostilla. |
El poder debe ser específico (inmueble, actos, valores) y el apoderado, alguien de tu confianza — no la parte vendedora. Un abogado en Brasil revisa la redacción antes de que lo firmes.
Del contrato a la matrícula a tu nombre
- ContratoEn pozo: contrato con la constructora (o adhesión al proyecto, en costo real de obra). Define unidad, precio o mecanismo de costo, cronograma, plazo de entrega y tolerancia, y qué pasa si algo cambia. Leelo con un abogado en Brasil antes de firmar.
- PagosCada aporte entra por contrato de cambio y queda documentado. Nada en efectivo sin recibo; nada fuera del contrato.
- Obra y entregaInformes con fotos fechadas; vistoria; habite-se (habilitación municipal). Nuestra guía de seguimiento a distancia.
- Escritura públicaEn el cartório de notas, con los documentos de arriba; se paga el ITBI (impuesto municipal de transferencia) y los emolumentos.
- RegistroLa escritura se registra en el Registro de Inmuebles: la unidad recibe matrícula propia a tu nombre. Sin registro, no hay propiedad.
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentosErrores que cuestan tiempo
Buena señal
- Te piden el CPF y el estado civil en la primera conversación.
- Te explican las tres formas de firmar y cuál conviene en tu caso.
Señal de alerta
- Te proponen comprar “a nombre de alguien de confianza” para “simplificar”.
- Pagos en efectivo o a cuentas de terceros.
- Un poder genérico, sin unidad ni valores.
Antes de firmar: seis preguntas
- ¿Tengo CPF (y mi cónyuge, si corresponde) con el nombre del pasaporte?
- ¿Sé cómo voy a firmar: presencial, poder apostillado o consulado?
- ¿Un abogado en Brasil leyó el contrato antes de que lo firme?
- ¿Cada pago va a entrar por contrato de cambio, documentado?
- ¿Sé cuándo se hace la escritura y quién paga qué?
- ¿Entiendo que la propiedad existe recién con el registro?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia o visa?
No. Un extranjero no residente compra inmuebles urbanos con CPF y pasaporte. La residencia es otro trámite, independiente de la compra.
¿Puedo comprar con mi pareja?
Sí; cada uno con CPF. Si están casados, el régimen patrimonial define si firman los dos; el escribano lo indica.
¿Cuánto tarda la escritura y el registro?
Días a pocas semanas después de la entrega, según el cartório. Antes, durante la obra, tu derecho está en el contrato.
¿Puedo vender después sin viajar?
Sí, con poder específico apostillado. La plata sale de Brasil con el respaldo del contrato de cambio de entrada; por eso importa documentar bien el ingreso.
¿Necesito abogado?
Sí, en Brasil, para leer el contrato y acompañar la escritura. Es un honorario pequeño frente a la operación, y nosotros lo recomendamos aunque compres con nosotros.
¿Qué requisitos necesita un extranjero para comprar una propiedad en Brasil?
Los mismos que un argentino: el CPF (el número fiscal brasileño, gratuito, se saca en el consulado), el pasaporte vigente, el dinero ingresado por vía bancaria declarada (con su contrato de cambio) y un contrato con quien vende o construye. No hace falta visa de residencia, socio brasileño ni empresa local: la escritura y la matrícula quedan a tu nombre.
¿Un extranjero puede comprar una propiedad en Brasil?
Sí. Un extranjero no residente compra un departamento en una ciudad brasileña con CPF y pasaporte, en el mismo cartório (la escribanía brasileña) y con la misma escritura que un brasileño. Firma en persona, por un poder apostillado hecho en Argentina o en el consulado brasileño.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
