¿Qué propiedades hay en Paraty y en Ilha Grande, y dónde quedan?
Paraty tiene 45.243 habitantes (IBGE, Censo 2022), un centro histórico protegido y una costa con comunidades y barrios como Paraty Mirim, Jabaquara y Laranjeiras; Ilha Grande pertenece al municipio de Angra dos Reis (167.434 habitantes) y tiene en la Vila do Abraão su «pequeño núcleo urbano», dentro de un parque estadual de 12.082 hectáreas; ninguna de las dos está en el índice FipeZap.
| Paraty | Ilha Grande | |
|---|---|---|
| Municipio y población (IBGE, Censo 2022) | Paraty: 45.243 habitantes | Angra dos Reis: 167.434 habitantes |
| Núcleo principal | El centro histórico | Vila do Abraão, un «pequeño núcleo urbano» donde está la sede del parque (INEA) |
| Protección | Iphan (centro histórico), APA de Cairuçu (ICMBio) y Parque Nacional da Serra da Bocaina | Parque Estadual da Ilha Grande (INEA) y Reserva Biológica Estadual da Praia do Sul |
IBGE, Censo 2022 (SIDRA, tabla 4714); INEA, Parque Estadual da Ilha Grande; UNESCO, decisión 43 COM 8B.10 (2019). Consultados el 13/10/2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →Paraty ocupa 924 km², con 49 habitantes por km²: es un municipio extenso y poco denso. Ilha Grande (en español, Isla Grande) no tiene un municipio propio: es parte de Angra dos Reis. Para saber qué se vende en cada punto, la fuente son los avisos de los portales y los corretores locales inscriptos en el CRECI de Río de Janeiro.
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
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Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
¿Qué restricciones tienen Paraty e Ilha Grande para comprar y construir?
Paraty e Ilha Grande son un conjunto protegido: el centro histórico tombado por el Iphan, el Parque Estadual da Ilha Grande (INEA, 12.082 hectáreas), la APA de Cairuçu (ICMBio) y, desde 2019, el sitio de la UNESCO; antes de comprar hay que confirmar con la matrícula y con el órgano ambiental si el inmueble está dentro de un área protegida.
| Área | Quién la gestiona | Dato |
|---|---|---|
| Centro histórico de Paraty | Iphan | Tombado en 1958; el entorno, en 1974 (Prefeitura de Paraty) |
| Parque Estadual da Ilha Grande | INEA | Decreto estadual 15.273 del 26/06/1971; 12.082,14 hectáreas |
| APA de Cairuçu | ICMBio | Decreto 89.242 del 27/12/1983: una parte continental y 63 islas de Paraty; las normas de uso están en su plan de manejo |
| Sitio de la UNESCO «Paraty e Ilha Grande: cultura y biodiversidad» | UNESCO | Inscripto en 2019 como paisaje cultural; seis partes, entre ellas el centro histórico, el Parque Nacional da Serra da Bocaina, la APA de Cairuçu y el parque estadual |
Fuentes: UNESCO, decisión 43 COM 8B.10 (2019); INEA; Câmara dos Deputados, Decreto 89.242/1983; Prefeitura de Paraty y lista de procesos de tombamento del Iphan. Consultados el 13/10/2026.
En Vila do Abraão, el estado de Río de Janeiro sancionó el 21 de octubre de 2022 la Ley 9.886, que retira unas 12,18 hectáreas del parque por tratarse de una ocupación urbana consolidada hace más de 20 años y encarga al Ejecutivo los pasos para regularizar los inmuebles (Brasil de Fato, 21/10/2022). Lo que importa para un comprador: en Ilha Grande, lo primero es la matrícula.
- Matrícula actualizadaPedila al Registro de Imóveis, con fecha reciente: dueño, descripción y restricciones. Ver verificar un departamento antes de comprar.
- Certificado de uso del sueloPedí a la Prefeitura la certidão de uso y ocupación del suelo del terreno: dice qué se puede hacer ahí.
- Consulta al órgano ambientalSi el terreno está cerca del parque o dentro de la APA, preguntá al INEA o al ICMBio, según el caso, qué normas aplican a una obra o una reforma.
Las áreas protegidas limitan la oferta de terreno en las dos costas: también en Florianópolis, entre 41% y 51% del municipio está en unidades de conservación, según distintos estudios (ver por qué Florianópolis valoriza).
¿Cómo se llega a Paraty e Ilha Grande desde Argentina?
Paraty no tiene aeropuerto comercial: se vuela a Río de Janeiro o a San Pablo y se sigue por tierra, unos 240 km desde Río por la BR-101 (de tres horas y media a cuatro); a Ilha Grande se llega en barco y, según la prensa, no circulan autos particulares; a Florianópolis hay vuelo directo desde Buenos Aires todo el año, de unas dos horas.
| Paraty | Ilha Grande | Florianópolis | |
|---|---|---|---|
| Vuelo directo desde Buenos Aires | No hay aeropuerto comercial | No hay aeropuerto comercial | Todo el año, unas dos horas |
| Cómo se llega | Vuelo a Río de Janeiro (Galeão, a unos 240 km) o a San Pablo y viaje por tierra, de tres horas y media a cuatro desde Río | En barco, sin autos particulares en la isla (solo vehículos de servicio); una de las salidas es Conceição de Jacareí, en el continente, a cerca de una hora de travesía | Aeropuerto Hercílio Luz, en el Sur de la Isla |
Distancias y tiempos aproximados por ruta (guías de viaje, octubre de 2026); Correio Braziliense, julio de 2026, y UAI, 2026, sobre Ilha Grande. Florianópolis: ver cómo llegar a Florianópolis desde Argentina.
Para un inversor, el acceso pesa en el uso: un departamento al que se llega en dos horas de vuelo directo se puede ir a ver, usar y mostrar muchas veces al año.
¿Cuánto cuesta una propiedad en Paraty o en Ilha Grande y cómo se mide el precio?
No hay un índice ni un promedio confiable: el FipeZap no mide Paraty ni Angra dos Reis, y los portales de avisos trabajan con muestras muy chicas (el de propietarios que consultamos el 13/10/2026 tenía datos en solo tres de las ocho categorías del centro de Paraty), así que conviene armar una referencia propia con avisos recientes del mismo tipo y la misma zona.
El m² de una casa colonial del centro histórico, una casa en un condominio cerrado sobre la costa y un terreno en una comunidad de la bahía no se parecen entre sí, y un promedio de todos ellos no dice nada sobre ninguno. Por eso no ponemos acá un número que no podemos respaldar. Para Florianópolis, en cambio, hay una serie: R$ 13.607 por m², unos US$ 2.730, y +8,31% en doce meses (FipeZap, septiembre de 2026; dólar PTAX del 09/10/2026, R$ 4,9892).
Cómo armar tu propia referencia en Paraty o Ilha Grande:
- Elegí el tipoCasa colonial en el centro histórico, casa en condominio, departamento, casa en una comunidad o terreno. No se promedian entre sí.
- Juntá al menos cinco avisos recientesDe la misma zona y del mismo tipo, con la fecha de cada uno y los metros del terreno o de la construcción.
- Pedí ventas realesA un corretor inscripto en el CRECI de Río de Janeiro (Ley 6.530/1978), preguntale por las últimas operaciones cerradas en esa zona: el precio del aviso es el pedido, no el de cierre.
- Sumá los gastosITBI, escritura y registro: ver gastos de compra. El ITBI lo fija cada municipio.
¿Qué cambia para el inversor entre Paraty, Ilha Grande y Florianópolis?
Paraty tiene 45.243 habitantes, creció 1,57% por año entre 2010 y 2022 y no tiene índice de precios ni vuelo directo; Florianópolis tiene 537.211 habitantes, creció 2,05% por año, tiene índice mensual (FipeZap), vuelo directo todo el año y la posibilidad de entrar a costo de obra, con una referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra.
| Paraty e Ilha Grande | Florianópolis | |
|---|---|---|
| Población (IBGE, 2022) | Paraty: 45.243 | 537.211 |
| Crecimiento anual de la población, 2010–2022 | Paraty: 1,57% | 2,05% |
| Índice de precios mensual | No hay | FipeZap: R$ 13.607 por m², +8,31% en 12 meses |
| Vuelo directo desde Buenos Aires | No hay aeropuerto comercial | Todo el año, unas dos horas |
| Qué sostiene la demanda | Un destino histórico y natural, patrimonio de la UNESCO | Turismo y un polo tecnológico que pesa 21% del PIB (ACATE, 27/08/2026) |
IBGE, Censo 2022 (SIDRA, tablas 4714 y 4709); FipeZap, septiembre de 2026; UNESCO, 2019; Observatorio ACATE, 27/08/2026. Consultados el 13/10/2026.
La Costa Verde es un destino para visitar y, para algunos, para tener una casa. Si lo que buscás es patrimonio en dólares, Florianópolis es una isla con aeropuerto internacional y vuelos directos desde Argentina, con un m² que se mide todos los meses. La referencia de Ceni & Southier es de 20% al año durante la obra (del precio de lanzamiento al de entrega). En lo que ya entregamos, en dólares de cada fecha (el de hoy, al del 01/10/2026): la unidad comprada en pozo en el Solar de Lótus en diciembre de 2017, por US$ 70.397, vale hoy US$ 145.932 (+107%); en el Solar da Cachoeira (2020), +197%; en el Solar de Bougainville (2022), +118%; y Paulo Dalla Côrt vendió la suya en 2026 con +102%. Con tu monto, hacé la cuenta en la calculadora; por qué sube el m², en territorio, tecnología y turismo.
Antes de comprar en Paraty, Ilha Grande o Florianópolis
- ¿Pediste la matrícula actualizada del inmueble?
- ¿Confirmaste si el terreno está dentro de un parque o de una APA?
- ¿Armaste una referencia de precio con avisos del mismo tipo y de la misma fecha?
- ¿Sabés cómo llegás y cuántas veces al año vas a poder usarlo?
- ¿Hay un índice que mida la valorización del lugar?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en Paraty?
No hay un índice de precios: el FipeZap no mide Paraty y los promedios de los portales usan muy pocos avisos. Armá tu referencia con avisos recientes del mismo tipo y de la misma zona, dividiendo por los metros del terreno o de la construcción. Para comparar, Florianópolis: R$ 13.607 por m² (FipeZap, septiembre de 2026).
¿Puede un extranjero comprar una casa en Paraty o en Ilha Grande?
Sí, con pasaporte y CPF, como en el resto de Brasil. Lo que hay que mirar es la matrícula del inmueble y si el terreno está dentro de un parque o de una APA; en Ilha Grande, consultalo con el INEA.
¿Cómo se llega a Paraty desde Buenos Aires?
Paraty no tiene aeropuerto comercial: se vuela a Río de Janeiro o a San Pablo y se sigue por tierra, unos 240 km desde Río por la BR-101, de tres horas y media a cuatro. A Florianópolis hay vuelo directo desde Buenos Aires todo el año, de unas dos horas.
¿Qué es el sitio de la UNESCO de Paraty e Ilha Grande?
Es «Paraty e Ilha Grande: cultura y biodiversidad», inscripto como paisaje cultural en 2019 (decisión 43 COM 8B.10). Incluye el centro histórico de Paraty, el Parque Nacional da Serra da Bocaina, la APA de Cairuçu, el Parque Estadual da Ilha Grande, la Reserva Biológica Estadual da Praia do Sul y el Morro da Vila Velha.
¿Hay autos en Ilha Grande?
No circulan autos particulares: solo vehículos de servicio, como la ambulancia, según la prensa (Correio Braziliense, julio de 2026). Se llega en barco, por ejemplo desde Conceição de Jacareí.
¿Qué es la APA de Cairuçu?
Es un área de protección ambiental federal, creada por el Decreto 89.242 del 27 de diciembre de 1983 en el municipio de Paraty, con una parte continental y 63 islas. La gestiona el ICMBio y sus normas de uso están en su plan de manejo.
¿Qué cambió en Vila do Abraão con la Ley 9.886 de 2022?
La ley, sancionada el 21 de octubre de 2022, retira unas 12,18 hectáreas del Parque Estadual da Ilha Grande en Vila do Abraão por ocupación urbana consolidada de más de 20 años y encarga al Ejecutivo estadual los pasos para regularizar los inmuebles.
¿Paraty o Florianópolis para invertir?
Paraty es un destino histórico y natural, sin índice de precios ni aeropuerto comercial; Florianópolis tiene el FipeZap (+8,31% en doce meses), vuelo directo todo el año y entrada a costo de obra. La elección depende de si buscás una casa para visitar o un patrimonio que se mida.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
