¿Cómo se calcula la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
La rentabilidad bruta es el alquiler del año dividido por el precio; la neta resta los gastos y divide por la inversión total, que incluye los gastos de compra; y la total suma la valorización, que en un inmueble es la otra mitad del resultado.
| Medida | Fórmula | Qué responde |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | alquiler del año ÷ precio de compra | Cuánto paga el inmueble antes de gastos; sirve para comparar rápido |
| Rentabilidad neta | (alquiler cobrado − gastos del año) ÷ (precio + gastos de compra) | Cuánto te queda del alquiler por cada real invertido |
| Rentabilidad total | (renta neta + valorización del año) ÷ (precio + gastos de compra) | La cuenta completa: la renta más lo que subió el inmueble |
La fórmula de la bruta es la que usa el FipeZap en su informe de locación: alquiler mensual por m² ÷ precio de venta por m², por 12 (agosto de 2026).
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →La bruta sirve para comparar rápido dos inmuebles; la neta, para saber qué te queda de verdad. Si el departamento no está alquilado los doce meses, usá lo que efectivamente cobrás. Para comparar con otra alternativa, usá la misma moneda y el mismo plazo: ver plazo fijo, dólares o ladrillo.
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
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¿Cuánto da la rentabilidad de un alquiler en Florianópolis, con un ejemplo de 2026?
Con un departamento de 50 m² al precio y al alquiler promedio de Florianópolis, un año de alquiler equivale al 5,4% del precio, igual que en Ingleses, y con la valorización de los últimos 12 meses el resultado total fue de 12,7% sobre la inversión, ya restados los gastos de compra y la administradora (FipeZap, 2026).
Primero, la rentabilidad bruta con precios y alquileres de 2026, para un departamento de 50 m²:
| Departamento de 50 m² | Precio | Alquiler por mes | Alquiler del año | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|
| Promedio de Florianópolis | R$ 680.350 (50 × R$ 13.607) | R$ 3.060 (50 × R$ 61,19) | R$ 36.714 | 5,4% |
| Ingleses, Norte de la Isla | R$ 522.750 (50 × R$ 10.455) | R$ 2.360 (50 × R$ 47,20) | R$ 28.320 | 5,4% |
FipeZap, venta (septiembre de 2026) y locación (agosto de 2026; Ingleses, locación por barrio). Precios y alquileres pedidos en avisos, no de contrato.
En Ingleses el precio y el alquiler son más bajos, pero la proporción es la misma: la renta bruta es igual a la del promedio de la ciudad.
Ahora la cuenta completa del año, con la misma unidad al promedio de la ciudad, alquilada por año los doce meses y con una administradora al 10%, el punto medio de 8% a 12%:
| Línea | Cuenta | R$ |
|---|---|---|
| Precio de compra | 50 m² × R$ 13.607 | 680.350 |
| Gastos de compra (3,5%) | ITBI de 2%, registro y abogado, sin la escritura | 23.812 |
| Inversión total | Precio + gastos de compra | 704.162 |
| Alquiler de 12 meses | 50 m² × R$ 61,19 × 12 | 36.714 |
| Administradora (10%) | 10% de lo cobrado | −3.671 |
| Expensas e IPTU | Del inquilino, si el contrato lo dice | 0 |
| Renta neta del año | Alquiler − administradora | 33.043 |
| Valorización de los últimos 12 meses | 680.350 × 8,31% (FipeZap, septiembre de 2026) | 56.537 |
| Rentabilidad total de esos 12 meses | (33.043 + 56.537) ÷ 704.162 | 12,7% |
Gastos de compra: cerca de 3,5% del precio sin la escritura (ITBI de 2%, LC municipal 007/1997; registro, tabla 2026 de Santa Catarina; abogado, 1% según la OAB/SC). Administradora: de 8% a 12% del alquiler anual (Regente, julio de 2026). El ejemplo no incluye mantenimiento, seguro ni el impuesto sobre el alquiler, que dependen de cada caso y de tu contador.
Fijate en la última línea: con la valorización, la cuenta de esos 12 meses da 12,7%, porque en un inmueble la renta es solo una parte del resultado. Ver gastos de compra y alquiler anual, temporario o híbrido.
¿Cómo armar la planilla de rentabilidad en Excel o Google Sheets?
La planilla se arma con quince filas: los datos que cargás vos (precio, alquiler, meses cobrados, costos y valorización supuesta) y los resultados que se calculan solos (renta neta, valorización del año y rentabilidad bruta, neta y total).
| Qué va | Celda | Cómo se completa |
|---|---|---|
| Precio de compra | B1 | El precio pedido o pactado, en reales |
| Gastos de compra | B2 | = B1 × el porcentaje (en Florianópolis, cerca de 3,5% sin la escritura) |
| Inversión total | B3 | = B1 + B2 |
| Alquiler por mes | B4 | El del contrato o el promedio de la zona |
| Meses cobrados al año | B5 | Los que cobrás de verdad; con un contrato anual, 12 |
| Ingreso del año | B6 | = B4 × B5 |
| Administradora | B7 | = B6 × el porcentaje que cobre |
| Gastos fijos a tu cargo | B8 | Expensas, IPTU y seguro que no paga el inquilino |
| Mantenimiento | B9 | Tu reserva anual |
| Renta neta del año | B10 | = B6 − B7 − B8 − B9 |
| Rentabilidad bruta | B11 | = (B4 × 12) ÷ B1 |
| Rentabilidad neta | B12 | = B10 ÷ B3 |
| Valorización anual supuesta | B13 | Tu supuesto, en porcentaje |
| Valorización del año, en reales | B14 | = B1 × B13 |
| Rentabilidad total | B15 | = (B10 + B14) ÷ B3 |
Tres consejos: poné en celdas separadas los números que cambian (precio, porcentaje de la administradora, valorización supuesta) para probar escenarios; usá lo cobrado, no lo teórico; y rehacé la cuenta cada año con las boletas en la mano. Para sumar el tiempo y la venta final existe la función TIR (IRR en inglés), que calcula la tasa interna de retorno con los flujos de cada año y el precio de venta al final.
¿Qué gastos hay que restar para la rentabilidad neta en Brasil?
Para la rentabilidad neta en Brasil se restan la administradora, las expensas y el IPTU (el impuesto inmobiliario municipal) que no paga el inquilino, el seguro, el mantenimiento y el impuesto sobre el alquiler; la tabla trae la referencia de cada uno, con su fuente.
| Gasto | Referencia | Fuente |
|---|---|---|
| ITBI | 2% del valor de la compra | LC municipal 007/1997 (Florianópolis) |
| Registro | R$ 3.182 para un inmueble de R$ 576.100 a R$ 626.100 | Tabla 2026 de Santa Catarina |
| Abogado (opcional) | 1% del valor, con piso de R$ 2.715,43 | OAB de Santa Catarina, Resolución 03/2026 |
| IPTU | De 0,3% a 0,5% del valor venal, por año | Prefeitura de Florianópolis |
| Expensas | R$ 728 por mes en promedio de los avisos de la ciudad | Loft, julio de 2025 |
| Seguro del contenido | R$ 600 por año, promedio de Brasil | Federación de aseguradoras, 2024 |
| Administradora, alquiler anual | De 8% a 12% del alquiler | Regente, julio de 2026 |
| Administradora, temporada | De 15% a 30% de lo cobrado | PBTur, 2026 |
| Comisión de la plataforma | Airbnb: 16% con tarifa única o 4% con tarifa dividida. Booking: de 13% a 18% | Airbnb y Booking.com, consultadas en septiembre de 2026 |
| Impuesto sobre el alquiler | Para no residentes, retención en la fuente en Brasil y declaración en Argentina; las alícuotas las vemos por WhatsApp, con tu contador | Confirmalo con tu contador |
En el alquiler anual, el inquilino suele pagar las expensas ordinarias y el IPTU si el contrato lo dice; en el alquiler por temporada, los pagás vos los doce meses (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23). Más en expensas, IPTU y cuánto cuesta mantener un departamento.
¿Cómo se suma la valorización a la rentabilidad de un inmueble?
La valorización entra en la rentabilidad total, que es la renta neta del año más lo que subió el precio, dividido por la inversión total; y en pozo, con la referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra, casi toda la ganancia llega por la valorización.
Rentabilidad total = (renta neta + valorización del año) ÷ inversión total. Es la cuenta completa, porque un inmueble paga de dos formas: con el alquiler y con lo que sube su precio. En los últimos 12 meses, el m² de Florianópolis subió 8,31% (FipeZap, septiembre de 2026); es el dato de ese período.
En pozo, la cuenta cambia de lugar: durante la obra casi no hay renta y la ganancia es la valorización. La referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra (del precio de lanzamiento al de entrega): +30% en 18 meses y +60% en 36, con cálculo simple, sin interés compuesto. En una obra de 36 meses, la rentabilidad total sobre lo pagado es (valor a la entrega − lo pagado) ÷ lo pagado. La calculadora lo proyecta con tu monto y lo pone al lado del plazo fijo y del dólar guardado.
Lo que ya entregamos, en dólares de cada fecha (el de hoy, al del 01/10/2026): Solar de Lótus +107%, Solar da Cachoeira +197%, Solar de Bougainville +118%; la venta de Paulo, +102% (estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026).
¿Qué rentabilidad tiene un Airbnb o un alquiler por temporada?
La rentabilidad de un Airbnb se calcula con la misma planilla: el ingreso es la diaria por las noches ocupadas, y se restan comisión, limpieza y administradora; en enero, un departamento de un dormitorio en el Norte de la Isla se alquila por R$ 527 a R$ 550 la noche (mediana de Booking), y lo que más cambia el resultado es la ocupación de cada departamento.
No hay un porcentaje único: depende de la diaria, de las noches ocupadas y de los costos. Se calcula con la misma planilla, cambiando dos cosas. El ingreso es la diaria por las noches ocupadas del año. Y los costos suman la comisión de la plataforma (Airbnb: 16% con tarifa única o 4% con tarifa dividida; Booking: de 13% a 18%), la limpieza por estadía y una administradora de 15% a 30% de lo cobrado (PBTur, 2026); las expensas y el IPTU los pagás vos los doce meses.
La diaria es el punto de partida: en enero, la mediana de un departamento de un dormitorio fue de R$ 550 la noche en Canasvieiras, R$ 541 en Cachoeira do Bom Jesus y R$ 527 en Ingleses (Booking, estadías del 10 al 17/01/2027, relevamiento propio del 08/10/2026). La ocupación es el dato que más mueve la cuenta y cambia mucho de un anuncio a otro, porque los promedios de las plataformas mezclan anuncios buenos y malos: pedí la ocupación de un departamento comparable, mes por mes, por escrito. La cuenta completa, línea por línea, está en cuánto rinde el alquiler temporario, neto. Y el alquiler híbrido, por noche en el verano y por meses el resto del año, suma ingreso en los meses de menos ocupación: alquiler anual, temporario o híbrido.
Antes de dar por buena una rentabilidad
- ¿Es bruta o neta, y sale solo del precio o también de los gastos de compra?
- ¿Restaste administradora, expensas, IPTU, seguro y mantenimiento?
- ¿Usaste lo que cobrás de verdad, mes por mes, y no un número teórico?
- ¿La comparaste con otra alternativa, en la misma moneda y por el mismo plazo?
- ¿Sumaste la valorización, con fuente y fecha?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble?
Se divide lo que gana en un año por lo que invertiste. La bruta usa el alquiler del año y el precio; la neta resta los gastos y suma los gastos de compra a la inversión; la total agrega la valorización del año.
¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad bruta del alquiler?
Alquiler del año ÷ precio de compra. Con 50 m² a R$ 13.607 el m² y R$ 61,19 de alquiler por m² al mes (FipeZap, 2026), un año de alquiler equivale al 5,4% del precio.
¿Qué es la rentabilidad neta y cómo se calcula?
Es lo que te queda después de los gastos: (alquiler cobrado − gastos del año) ÷ (precio + gastos de compra). Los gastos son la administradora, las expensas y el IPTU que no paga el inquilino, el seguro, el mantenimiento y el impuesto sobre el alquiler.
¿Cuánto suma la valorización a la rentabilidad de un departamento?
En el ejemplo de la guía, un departamento de 50 m² al promedio de Florianópolis, alquilado por año, pasa de 5,4% bruto de renta a un resultado total de 12,7% sobre la inversión en los 12 meses a septiembre de 2026, con el m² +8,31% (FipeZap). En pozo, la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra.
¿Hay una planilla de Excel para calcular la rentabilidad de un inmueble?
Podés armarla en Excel o en Google Sheets con las quince filas de esta guía. Si querés la planilla lista, con las tarifas de 2026, te la mandamos por WhatsApp.
¿Qué rentabilidad tiene un Airbnb?
No hay un porcentaje único: depende de la diaria, de las noches ocupadas y de los costos. En enero, un dormitorio en el Norte de la Isla se alquila por R$ 527 a R$ 550 la noche (mediana de Booking para el 10 al 17/01/2027): hacé la cuenta con la ocupación de un departamento comparable, por escrito, y sumá la valorización.
¿Qué rentabilidad tiene un departamento en Florianópolis?
Un año de alquiler equivale al 5,4% del precio de compra, en Ingleses igual que en el promedio de la ciudad (FipeZap, agosto y septiembre de 2026). A eso se suma la valorización: el m² subió 8,31% en 12 meses.
¿Cuál es una buena rentabilidad para un inmueble?
No hay un número bueno para todos: depende de lo que compares, del plazo y de la moneda. Comparala con lo que daría tu plata en otra alternativa, en la misma moneda y por el mismo período, y sumá la valorización, que es la otra mitad de la cuenta.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
