¿Cuál es la inversión inmobiliaria más rentable: pozo, alquiler, temporada o terreno?
No hay un tipo que gane en todos los casos, pero el retorno de un inmueble sale de tres fuentes, la entrada a un precio bajo, la suba del m² y el alquiler: el pozo a precio de costo concentra la primera, el departamento terminado combina las otras dos y el terreno depende de lo que se pueda construir.
| Tipo | De dónde viene el retorno | Dato de referencia | Qué exige |
|---|---|---|---|
| Pozo a precio de costo | Valorización entre el lanzamiento y la entrega; después, alquiler | Referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra. En tres obras entregadas: +107%, +197% y +118% en dólares | Cuotas durante la obra y verificar la constructora |
| Terminado, alquiler anual | Alquiler más suba del m² | Florianópolis: 5,4% de alquiler bruto y +8,31% del m² en 12 meses | Pagar el precio de mercado, en general al contado |
| Temporada, por noche | Alquiler alto en verano | Enero de 2027: R$ 527 a R$ 550 la noche en el Norte de la Isla (un dormitorio, mediana) | Una administradora (15% a 30%) y que el edificio lo permita |
| Híbrido | Por noche en verano y por meses el resto del año | Contratos de temporada de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48) | Administración y reglamento del edificio |
| Terreno | Suba del terreno o ganancia de construir | No encontramos un índice público de precios de terrenos de Florianópolis | Proyecto, permisos y obra |
| Cochera | Alquiler o venta de la cochera | Solo a otros dueños del edificio, salvo que la convención lo autorice (Código Civil, art. 1.331, § 1º) | Un mercado chico: los vecinos |
| Fracción de un proyecto | Una parte de un proyecto o de un fondo | Cada plataforma o fondo fija sus propias reglas | Leer el contrato: ver ladrillos y FII |
FipeZap Locação (agosto de 2026) y FipeZap Venta (septiembre de 2026); relevamiento propio en Booking.com del 08/10/2026; administradora de temporada, PBTur (2026); Ley 8.245/1991; Código Civil; estudio de casos de Ceni & Southier (01/10/2026).
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →¿Cuánto rinde en total un departamento terminado y alquilado todo el año?
El retorno total de un departamento es el alquiler anual más la suba del precio, antes de gastos e impuestos: en Florianópolis, 5,4% de alquiler bruto (FipeZap Locação, agosto de 2026) más 8,31% de suba del m² en 12 meses (FipeZap, septiembre de 2026) suman unos 13,7%, y en Ingleses el alquiler bruto también es 5,4%.
Mirar solo el alquiler es contar la mitad de la historia. El retorno total de un inmueble es lo que cobrás de alquiler más lo que sube su precio. Con los índices oficiales de Florianópolis, para un departamento terminado y alquilado todo el año:
| Fuente del retorno | Florianópolis | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Alquiler bruto anual | 5,4% | Alquiler de 12 meses sobre el precio del m²: R$ 61,19 × 12 ÷ R$ 13.607. El FipeZap lo publica como 5,39% |
| Suba del m² en 12 meses | +8,31% | Variación del precio de avisos a septiembre de 2026 |
| Retorno total bruto | ≈ 13,7% | Suma de las dos, antes de gastos e impuestos |
FipeZap Locação, informe de agosto de 2026, y FipeZap Venta, informe de septiembre de 2026 (Fipe y Grupo OLX). El alquiler es el de agosto de 2026 llevado a 12 meses; la suba, la de los 12 meses a septiembre de 2026. Todo en reales.
En Ingleses, en el Norte de la Isla, el alquiler bruto da lo mismo: R$ 47,2 por m² al mes × 12 ÷ R$ 10.455 por m² = 5,4% (FipeZap, agosto y septiembre de 2026). De esa renta se descuentan los gastos de tener el departamento: expensas, IPTU y administración. Las cuentas, en cuánto cuesta mantener un departamento y en cuánto rinde el alquiler por temporada, neto.
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
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Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
¿Cuánto rinde un departamento en pozo a precio de costo?
En un pozo a precio de costo se paga lo que cuesta construir el edificio y no el precio de uno terminado; la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, o sea +30% en 18 meses y +60% en 36, y en tres edificios entregados la unidad comprada en pozo vale hoy entre 107% y 197% más en dólares.
A precio de costo (construcción por administración, Ley 4.591/1964, art. 58) pagás lo que cuesta construir el edificio, no el precio de uno terminado: la ganancia de una desarrolladora que compra, construye y vende queda con el inversor. Ver precio de costo. La referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega: +30% en una obra de 18 meses y +60% en una de 36. Probá tu monto en la calculadora.
| Lo que ya entregamos | Desde | Resultado en dólares |
|---|---|---|
| Solar de Lótus, Ingleses | diciembre de 2017 | +107% |
| Solar da Cachoeira, Cachoeira do Bom Jesus | 2020 | +197% |
| Solar de Bougainville, Cachoeira do Bom Jesus | 2022 | +118% |
| Venta de Paulo, inversor nuestro, en el Solar de Bougainville | compró en 2022, vendió en 2026 | +102% |
Las tres primeras filas comparan lo pagado, según contrato, al dólar de cada fecha, con lo que vale hoy, según avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, al dólar del 01/10/2026; la última compara lo pagado con el precio de venta (estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026). En el mismo período (diciembre de 2017 a octubre de 2026), el plazo fijo en pesos terminó 46% abajo medido en dólares y los dólares guardados perdieron 26% de poder de compra (BCRA y CPI-U).
El pozo exige pagar cuotas durante la obra y elegir bien a quien construye. Ver cómo saber si la constructora es confiable y qué es una SPE.
¿Qué rinde más: alquiler anual, por temporada o híbrido?
El alquiler anual da una renta previsible (5,4% bruto en Florianópolis, FipeZap), la temporada paga más por noche en enero (de R$ 527 a R$ 550 en el Norte de la Isla) y el modelo híbrido combina las dos: por noche en el verano y por meses el resto del año, con contratos de temporada de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48).
- Alquiler anualContrato residencial, en general de 30 meses: renta previsible, 5,4% bruto en la ciudad. La garantía y el desalojo, en alquiler anual en Brasil.
- Alquiler por temporadaAirbnb o Booking. En enero, R$ 550 la noche en Canasvieiras, R$ 541 en Cachoeira do Bom Jesus y R$ 527 en Ingleses (medianas de un dormitorio, Booking, 10 al 17/01/2027, búsqueda del 08/10/2026). La administradora cobra de 15% a 30% de lo recaudado (PBTur, 2026) y el reglamento del edificio tiene que permitirlo.
- Modelo híbridoPor noche en la alta temporada y por meses el resto del año, con contratos de temporada de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48), para quien viene a trabajar una temporada: la tecnología pesa 21% del PIB de Florianópolis (Observatorio ACATE, 27/08/2026) y el Sapiens Parque está en Cachoeira do Bom Jesus. Así el departamento queda alquilado todo el año. Ver nómade digital en Florianópolis y trabajar en Florianópolis.
Las tres se cobran en reales: la ley brasileña no permite pactar el alquiler en moneda extranjera (Ley 8.245/1991, art. 17). Las tres modalidades, con quién paga qué y el reglamento del edificio, en alquiler anual, temporario o híbrido en Florianópolis.
¿Y el terreno, la cochera o una parte de un proyecto?
El terreno no rinde alquiler mientras no se construye y vale por lo que deje construir el Plan Director; la cochera solo se puede vender o alquilar a otros dueños del edificio, salvo autorización de la convención (Código Civil, art. 1.331, § 1º); y las partes de un proyecto, como las plataformas de ladrillos o los fondos FII, rinden según las reglas de cada uno.
- TerrenoNo rinde alquiler mientras no se construye y vale por lo que deja construir el Plan Director de la ciudad (LC 739/2023). No encontramos un índice público de precios de terrenos de Florianópolis. Ver comprar terreno o casa en Florianópolis siendo argentino.
- CocheraLas cocheras de un edificio no se pueden vender ni alquilar a personas ajenas al condominio, salvo autorización expresa de la convención (Código Civil, art. 1.331, § 1º): el mercado son los vecinos del edificio.
- Fracción de un proyecto o de un fondoCon una plataforma de ladrillos o con un fondo inmobiliario que cotiza en la bolsa (FII) comprás una parte, y el rendimiento lo define el contrato de cada una. Ver invertir en ladrillos y departamento, bolsa o fondos FII.
¿Cuál conviene según tu objetivo?
Si el objetivo es que el capital crezca, el pozo a precio de costo; si querés renta desde el primer mes, un departamento terminado alquilado; si querés renta repartida en el año, el modelo híbrido; y lo más rentable suele ser combinarlos: entrar en pozo, esperar la entrega y alquilar en híbrido.
| Si tu objetivo es… | Mirá… | Por qué |
|---|---|---|
| Que el capital crezca | Pozo a precio de costo | Referencia de 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega |
| Cobrar renta ya | Departamento terminado, con alquiler anual | 5,4% de alquiler bruto más la suba del m² (8,31% en 12 meses en Florianópolis) |
| Renta alta en el verano | Alquiler por temporada | R$ 527 a R$ 550 la noche en enero en el Norte de la Isla |
| Renta repartida en el año | Modelo híbrido | Por noche en verano y por meses (hasta 90 días) el resto del año |
Nuestro orden es entrar en pozo a precio de costo en el Norte de la Isla, esperar la entrega y alquilar en modelo híbrido: primero la valorización de la obra y después el alquiler del año entero. En Ingleses, el alquiler bruto es igual al promedio de la ciudad, 5,4%. Para elegir el barrio, ver mejores barrios para invertir en Florianópolis.
Antes de elegir el tipo de inversión
- ¿Sumaste el alquiler y la suba del precio, y no solo el alquiler?
- ¿Descontaste expensas, IPTU y administración?
- ¿Sabés cuándo termina la obra y desde cuándo se puede alquilar el departamento?
- ¿El reglamento del edificio permite alquilar por temporada?
- ¿Comparaste el precio de entrada y no solo el precio final?
La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.
El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la inversión inmobiliaria más rentable hoy?
La que suma suba del precio y alquiler, y entra al precio más bajo. En un departamento terminado de Florianópolis, 5,4% de alquiler bruto más 8,31% de suba del m² en 12 meses dan unos 13,7% antes de gastos (FipeZap, 2026). En pozo a precio de costo, la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra.
¿Cuál es la mejor inversión inmobiliaria?
La que combina entrada barata, valorización y alquiler del año entero: entrar en pozo a precio de costo, esperar la entrega y alquilar en modelo híbrido, por noche en el verano y por meses el resto del año.
¿Qué rentabilidad total tiene una inversión inmobiliaria: alquiler más suba del precio?
En Florianópolis, 5,4% bruto al año de alquiler (FipeZap Locação, agosto de 2026), más la suba del m², que fue de 8,31% en 12 meses (FipeZap, septiembre de 2026): unos 13,7% de retorno total bruto, antes de gastos e impuestos.
¿Qué es más rentable: alquilar por temporada o por año?
Por temporada se cobra más por noche: en enero, de R$ 527 a R$ 550 en el Norte de la Isla. Por año la renta es previsible, 5,4% bruto. El modelo híbrido combina las dos: por noche en el verano y por meses el resto del año.
¿Es más rentable comprar en pozo o terminado?
En pozo, a precio de costo, se entra antes de la valorización de la obra: la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega. Terminado, se paga el precio de mercado y se alquila desde el primer día.
¿Conviene comprar un terreno para invertir?
Un terreno no rinde alquiler mientras no se construye y vale por lo que deja construir el Plan Director. Exige proyecto, permisos y obra, y no encontramos un índice público de precios de terrenos de Florianópolis.
¿Una cochera es una buena inversión inmobiliaria?
Es un mercado chico: la cochera no se puede vender ni alquilar a personas ajenas al condominio, salvo que la convención lo autorice expresamente (Código Civil de Brasil, art. 1.331, § 1º).
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
