Como escolher um lançamento imobiliário: o que comparar antes de reservar

Como escolher um lançamento imobiliário?

Para escolher um lançamento imobiliário, compare pelos mesmos cinco critérios: preço por m² privativo, localização, prazo e histórico de entregas, registro da incorporação e modelo de custo.

1. Preço por metro quadrado privativoDivida o valor da unidade pela área privativa (a que fica dentro da sua porta), não pela área total.
2. LocalizaçãoDistância da praia e das avenidas principais, e o perfil do bairro. As diferenças entre Jurerê, Ingleses, Canasvieiras e Cachoeira do Bom Jesus estão em investir em Florianópolis: bairros, m² e como comprar.
3. Prazo e histórico da construtoraPeça a lista de obras entregues, com endereço, e compare o prazo prometido com a data real da entrega. Veja como saber se a construtora é confiável.
4. Registro da incorporaçãoO projeto precisa estar registrado no cartório de imóveis antes de as unidades serem vendidas (Lei 4.591/1964, art. 32). Peça o número do registro.
5. Modelo de custoPreço fechado ou preço de custo: muda o que está dentro da parcela e como ela se ajusta. Entenda em obra a preço de custo.

As obras em andamento da Ceni & Southier, com bairro e previsão de entrega, estão na página de lançamentos; a ficha de cada uma, com planta e prazo, a gente envia pelo WhatsApp.

Quais são os lançamentos de apartamento em Florianópolis agora?

As cinco obras em andamento da Ceni & Southier ficam no Norte da Ilha, em Cachoeira do Bom Jesus, Canajurê (entre Canasvieiras e Jurerê), Jurerê e Ingleses, com entrega prevista de março de 2027 a agosto de 2029.

Se você procura apartamento novo ou em construção em Florianópolis, estas são as obras da Ceni & Southier que estão em andamento:

Fonte: página de lançamentos da Ceni & Southier, consultada em 15/10/2026.

No Serene Beach, todas as cotas já foram vendidas (o grupo fechou em dezembro de 2024); quais unidades ainda estão disponíveis nas outras quatro obras a gente informa pelo WhatsApp, junto com a ficha de cada uma, com planta e prazo. Os lançamentos de outras construtoras mudam toda semana: para compará-los com método, use os cinco pontos desta guia (preço por m² privativo, localização, histórico de entregas, registro da incorporação e modelo de custo).

Como calcular o preço por m² de um lançamento?

O preço por m² de um lançamento é o valor da unidade dividido pela área privativa; compare-o com a média do bairro e da cidade (R$ 13.607 por m² em Florianópolis, FipeZap, set/2026).

Pegue o preço da unidade e divida pela área privativa. Se o anúncio informa só a área total, que inclui a parte comum, o m² parece menor do que é. O resultado serve para comparar lançamentos entre si e com a faixa do bairro.

Fonte: Índice FipeZap de Venda Residencial, setembro de 2026. O FipeZap mede preço pedido, em média por cidade ou bairro com amostra suficiente.

Os valores de cada unidade da Ceni & Southier são enviados pelo WhatsApp, com a tabela atualizada. Para entender o que mais entra na conta além do m², veja quanto custa comprar um imóvel além do preço.

Qual a diferença entre comprar no lançamento, durante a obra e com o prédio pronto?

No lançamento se paga o custo de construir; durante a obra, o custo mais a valorização já ocorrida; com o prédio pronto, o preço de mercado, com toda a valorização da obra incluída.

A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega); por isso o lançamento é a etapa em que a diferença entre custo e valor de entrega é maior. Veja a comparação com a renda fixa em imóvel na planta ou renda fixa.

Como avaliar o prazo de entrega de um lançamento?

O melhor indicador de prazo é o histórico: compare, em obras já entregues, a data prometida com a data real; a Ceni & Southier tem 12 obras entregues desde 2005 e nenhuma com atraso em 20 anos.

Uma data de entrega é uma promessa; o histórico é o dado. Peça à construtora a lista de obras entregues, com endereço e as datas de prazo e de habite-se, e confira. Habite-se é o documento da prefeitura que autoriza a ocupação do prédio.

A Ceni & Southier construiu 12 prédios desde 2005, todos com endereço, e nenhum com atraso em 20 anos. O Solar da Cachoeira, por exemplo, foi entregue em dezembro de 2023, quando o prazo era março de 2024. A lista completa está em obras entregues.

O que perguntar antes de reservar uma unidade na planta?

Antes de reservar, confirme o número do registro da incorporação, a lista de obras entregues da construtora, o modelo de custo, o índice de reajuste das parcelas e a previsão de entrega por escrito.

1. Registro da incorporaçãoNúmero e cartório, para conferir antes de assinar.
2. Obras entreguesLista com endereço e datas de prazo e de entrega.
3. Modelo de custoPreço fechado ou preço de custo, e o que está incluído.
4. Reajuste das parcelasQual índice (CUB ou INCC) e a cada quantos meses.
5. Como acompanhar a obraFrequência dos relatórios e das fotos. Veja como acompanhar uma obra à distância.

Para avaliar a planta da unidade pensando em aluguel e revenda, leia como avaliar a planta como investidor.

Antes de escolher um lançamento

• Você dividiu o preço pela área privativa para comparar os lançamentos na mesma base?
• Você conferiu o número do registro da incorporação?
• Você pediu a lista de obras entregues da construtora, com endereço?
• Você sabe qual índice reajusta as parcelas e a cada quantos meses?
• Você comparou a previsão de entrega com o histórico de prazos da construtora?

Perguntas frequentes

“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”

Paulo Dalla Côrt · empresário, investidor da Ceni há 10 anos

Solar de Bougainville: comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão: +101% em reais. Uma venda fechada, não um anúncio. No mesmo período, o CDI rendeu no máximo 78%, antes do imposto.

Escrito pela família Ceni — Márcio, Marlene e PedroEmpresa familiar · vinte anos construindo no Norte de Florianópolis.Vigente em outubro de 2026