Como calcular a rentabilidade de um imóvel?
A rentabilidade bruta é o aluguel do ano dividido pelo preço, a líquida desconta os custos e a total soma a valorização; a total é a conta completa, porque o imóvel rende pelo aluguel e pela alta do preço.
| Medida | Fórmula | O que responde |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta | aluguel do ano ÷ preço de compra | Quanto o imóvel gera antes dos custos; serve para comparar dois imóveis rápido |
| Rentabilidade líquida | (aluguel recebido − custos do ano) ÷ (preço + custos da compra) | Quanto sobra do aluguel para cada real investido |
| Rentabilidade total | (renda líquida + valorização do ano) ÷ (preço + custos da compra) | A conta completa: a renda mais o que o imóvel subiu de preço |
Fórmulas de uso geral no mercado imobiliário; o FipeZap usa a mesma ideia de aluguel anual sobre preço no seu índice de locação.
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →A bruta é a mais comum nos anúncios, mas conta só uma das duas metades do resultado. Para comparar com outra alternativa, use sempre a total, no mesmo prazo. O passo a passo dessa comparação está em Imóvel na planta ou renda fixa: como comparar de verdade.
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Como calcular a rentabilidade total de um apartamento na planta?
Na planta, a conta é a valorização entre o lançamento e a entrega sobre o que você pagou; com a referência da Ceni & Southier de 20% ao ano durante a obra, são +30% em 18 meses e +60% em 36, em cálculo simples.
Durante a obra não há aluguel: o resultado vem da valorização: a diferença entre o preço de lançamento e o de entrega. A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra (do preço de lançamento ao de entrega), em cálculo simples, sem juros sobre juros. Um exemplo com números redondos, só para mostrar a conta (não é a proposta de nenhum projeto):
| Passo | Conta | Resultado |
|---|---|---|
| Preço de lançamento | valor combinado | R$ 500.000 |
| Prazo da obra | 36 meses = 3 anos | 3 anos |
| Valorização na obra | 20% ao ano × 3 anos | +60% |
| Valor na entrega | R$ 500.000 × 1,60 | R$ 800.000 |
| Ganho | R$ 800.000 − R$ 500.000 | R$ 300.000 |
| Rentabilidade total da obra | R$ 300.000 ÷ R$ 500.000 | 60% em 36 meses |
Fonte: referência da Ceni & Southier (2026), cálculo simples. Em 18 meses, a mesma conta dá +30%.
Depois da entrega, entra a segunda metade da conta: a renda líquida do aluguel, por diária no verão e por meses no resto do ano (contrato de temporada de até 90 dias, Lei 8.245/1991, art. 48). Nos casos entregues, em reais, do contrato ao anúncio: Solar de Lótus +228%, Solar da Cachoeira +200% e Solar de Bougainville +120%. A venda do Paulo Dalla Côrt: comprou em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão. A calculadora do site faz essa projeção com o seu valor.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel pronto?
Para um imóvel pronto, some a renda líquida do ano e a valorização do ano e divida pelo que você investiu; em Florianópolis o m² subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026).
A conta usa três números seus: o que você investiu (preço mais os custos da compra), a renda líquida do ano (o aluguel que de fato entrou, menos os custos) e a valorização do ano (quanto o imóvel subiu no período). Como exemplo de valorização, o m² de Florianópolis subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, setembro de 2026); em Ingleses, o m² estava em R$ 10.455.
| Item | Como obter |
|---|---|
| Valor investido | preço de compra + ITBI + escritura e registro |
| Valorização do ano | valor do imóvel hoje − valor há 12 meses (por exemplo, pela variação do m² do bairro) |
| Renda líquida do ano | aluguel recebido no ano − condomínio, IPTU, administradora e manutenção que ficaram com você |
| Rentabilidade total | (renda líquida + valorização) ÷ valor investido |
Fonte: FipeZap, setembro de 2026 (preço pedido em anúncios; não de escritura).
Use o valor que entrou de verdade na sua conta, mês a mês, e não um número teórico. Para o aluguel de temporada, a renda é a diária vezes as noites ocupadas; veja Investir para alugar por temporada em Florianópolis.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel comercial?
A fórmula do imóvel comercial é a mesma, aluguel e valorização sobre o investimento; o que muda são as variáveis, como o tempo entre inquilinos, o reajuste do contrato e as reformas do ponto.
Uma sala ou uma loja segue as mesmas três fórmulas: bruta, líquida e total. O que muda são os itens da conta. Pense em quatro:
- Tempo entre inquilinosQuanto o imóvel fica sem contrato: entre uma locação e outra, não há aluguel e os custos continuam.
- Reajuste do contratoO índice que corrige o aluguel no contrato (em geral IPCA ou IGP-M) entra na renda dos anos seguintes.
- Reformas e adaptaçãoO ponto pode exigir obras para receber o novo inquilino; some o que ficar com o dono.
- Condomínio e IPTUQuem paga cada um é o que o contrato diz; some o que ficar com você.
Depois, a mesma conta de sempre: renda líquida do ano mais a valorização, sobre o valor investido. Para o investimento em apartamento na planta no Norte da Ilha, a conta que decide é a da seção anterior; o aluguel por diária e por meses acrescenta a renda depois da entrega.
Quais custos entram na conta da rentabilidade líquida?
Na líquida entram o ITBI (2% em Florianópolis), escritura e registro, IPTU, condomínio, administradora, manutenção, seguro e o imposto de renda sobre o aluguel; para os impostos, a regra geral é conferir a Receita Federal com seu contador.
| Custo | Quando entra | Referência |
|---|---|---|
| ITBI | Uma vez, na compra | 2% em Florianópolis (LC municipal 007/1997) |
| Escritura e registro | Uma vez, na compra | Tabela de emolumentos do cartório |
| IPTU | Todo ano | Prefeitura de Florianópolis |
| Condomínio | Todo mês | Cota do prédio |
| Administradora | Se você usar uma | Percentual do contrato |
| Manutenção e seguro | Todo ano | Sua reserva |
| Imposto de renda | Sobre o aluguel recebido e sobre o ganho de capital numa venda com lucro | Receita Federal: aluguel de pessoa física na tabela mensal progressiva (carnê-leão); confirme o seu caso com seu contador |
Fonte: Prefeitura de Florianópolis (ITBI, IPTU); Receita Federal (regra geral). Nenhum cálculo de imposto do seu caso é feito aqui.
O total desses custos na compra está em Quanto custa comprar um imóvel em Florianópolis além do preço.
Vale a pena investir em imóvel comercial? O que muda em relação ao residencial?
A conta da rentabilidade é a mesma, renda mais valorização sobre o investimento; o que muda é o contrato: a locação comercial segue regras próprias, como a renovação do contrato pelo inquilino (Lei 8.245/1991, art. 51).
| Imóvel comercial | Apartamento residencial | |
|---|---|---|
| Contrato | Locação não residencial, por prazo combinado | Temporada (até 90 dias) ou residencial (em geral 30 meses) |
| Renovação | O inquilino pode pedir a renovação em juízo se o contrato for escrito, tiver 5 anos ou mais e ele explorar o mesmo ramo há 3 anos (art. 51) | Não há esse direito na temporada |
| Renda no ano | Um inquilino de cada vez, com tempo sem contrato entre um e outro | Diária no verão e meses no resto do ano, no aluguel híbrido |
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 46 a 51, Planalto.
Para decidir, use a mesma conta das seções anteriores e compare a rentabilidade total no mesmo prazo, e não o aluguel de um com o de outro. Quem quer renda e valorização num bem de uso flexível costuma olhar o apartamento na planta: veja investir em imóvel vale a pena.
Como montar uma calculadora de rentabilidade na planilha?
A planilha tem uma coluna de entradas (preço, custos, aluguel, valorização) e fórmulas que calculam a rentabilidade bruta, a líquida e a total; teste cenários mudando uma célula por vez.
| Linha | Célula | Como preencher |
|---|---|---|
| Preço de compra | B1 | O valor pago ou combinado |
| Custos da compra | B2 | ITBI, escritura e registro, em reais |
| Valor investido | B3 | = B1 + B2 |
| Aluguel do ano | B4 | O que entrou de verdade, ou o previsto |
| Custos do ano | B5 | Condomínio, IPTU, administradora, manutenção |
| Renda líquida | B6 | = B4 − B5 |
| Valorização do ano (em %) | B7 | Por exemplo, a variação do m² do bairro |
| Valorização em reais | B8 | = B1 × B7 |
| Rentabilidade bruta | B9 | = B4 ÷ B1 |
| Rentabilidade líquida | B10 | = B6 ÷ B3 |
| Rentabilidade total | B11 | = (B6 + B8) ÷ B3 |
Três dicas: deixe os números que mudam em células separadas, para testar cenários; use o que você recebeu, não o teórico; e refaça a conta todo ano, com os comprovantes na mão. Se preferir a conta pronta para um apartamento na planta, a calculadora do site projeta o seu valor.
Antes de dar uma rentabilidade por boa
- É a bruta, a líquida ou a total? A comparação só vale entre medidas do mesmo tipo.
- Você somou a valorização à renda?
- Descontou condomínio, IPTU, administradora e manutenção que ficam com você?
- Está comparando no mesmo prazo e pelo resultado líquido de imposto?
- A valorização usada tem fonte e data (FipeZap ou o contrato da obra)?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
Para comparar com a renda fixa: R$ 100 mil no CDI, de dez/2017 a out/2026, viraram R$ 216 mil, antes do imposto (Banco Central); no Solar de Lótus, o mesmo valor na planta vale hoje R$ 328 mil.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Qual a fórmula da rentabilidade bruta?
Aluguel do ano dividido pelo preço de compra. É a medida mais rápida para comparar dois imóveis, mas considera só a renda.
O que é a rentabilidade líquida de um imóvel?
É o que sobra depois dos custos: (aluguel recebido − custos do ano) ÷ (preço + custos da compra). Os custos incluem condomínio, IPTU, administradora e manutenção, quando ficam com o dono.
A valorização entra na rentabilidade do imóvel?
Entra na rentabilidade total. Em Florianópolis o m² subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026), e na planta a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra.
Existe uma calculadora de rentabilidade de imóveis?
Você pode montar uma na planilha, com a tabela deste guia, ou usar a calculadora do site, que projeta a valorização da planta com o seu valor.
Como calcular a rentabilidade de um aluguel por temporada?
Com a mesma planilha: a renda é a diária vezes as noites ocupadas no ano, menos os custos. O guia de temporada detalha cada item.
Imóvel comercial ou residencial: qual escolher para investir?
Depende do plano e do tempo que você quer dedicar. O comercial tem contrato não residencial, com direito de renovação para o inquilino em certos casos (Lei 8.245/1991, art. 51); o apartamento pode ser alugado por diária e por meses ao longo do ano.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
