¿Cómo funciona una inmobiliaria en Brasil?
- Registro obligatorioEl corredor (corretor de imóveis) y la inmobiliaria tienen número de CRECI. Se consulta en el sitio del CRECI-SC.
- ComisiónLa tabla de referencia del CRECI-SC sugiere 6% para inmuebles urbanos; es negociable.
- Quién pagaPor regla, el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa por escrito.
- Qué haceBusca el inmueble, muestra, negocia y acompaña la documentación hasta la escritura.
¿Con inmobiliaria o directo a la constructora?
| Usado con inmobiliaria | En pozo, directo a la constructora | |
|---|---|---|
| Precio | Precio de mercado, con la comisión dentro | Precio de lanzamiento o costo de obra |
| Documentos | Matrícula del inmueble y del vendedor | Registro de la obra, SPE, contrato |
| Quién responde | El vendedor | La constructora, con nombre y obras entregadas |
Ver precio de costo y qué es una SPE.
¿Quién paga la comisión si comprás en pozo?
Puede pagarla el comprador, pero solo si antes de firmar le informan el precio total con la comisión destacada (STJ, Tema 938, 2016); cobrar además una «tasa SATI» de asesoría es abusivo.
En un usado, la regla de mercado es que la comisión la paga el vendedor. En pozo puede ser distinto: en muchos lanzamientos la comisión del corredor se cobra al comprador, en un pago aparte. El Superior Tribunal de Justicia lo dejó claro en 2016 (Tema 938):
- Es válido pasarle la comisión al comprador, si antes de firmar le informan el precio total de la compra con el valor de la comisión destacado.
- Es abusivo cobrarle además una «tasa SATI» (servicio de asesoría técnico-inmobiliaria).
- El plazo para reclamar la devolución de lo cobrado de más es de tres años.
Y una regla del Código Civil que conviene saber antes de firmar: la comisión se debe cuando el corredor consiguió el resultado acordado, aunque después una de las partes se arrepienta (art. 725). En la práctica, pedí que el contrato muestre el precio total, cuánto es comisión, a quién se paga y con qué recibo. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Qué revisar antes de firmar con cualquiera?
El CRECI del corredor, la matrícula actualizada del inmueble, que el vendedor sea el dueño que figura en el registro, y que todo pago vaya a una cuenta a nombre del vendedor o de la empresa, nunca a terceros. Ver cómo saber si la constructora es confiable y qué revisar en un terreno o casa.
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentos¿Me conviene una inmobiliaria si compro desde Argentina?
Para un usado, un corredor serio ayuda mucho a distancia. Para comprar en pozo, el trato directo con la constructora te da acceso al precio de obra y a la información de primera mano: avance, cronograma y documentos de la SPE.
Antes de comprar con o sin intermediario
- ¿El corredor tiene CRECI y lo verificaste?
- ¿Quién paga la comisión, y está por escrito?
- ¿La matrícula está actualizada y a nombre del vendedor?
- ¿Los pagos van a cuenta del vendedor o de la empresa?
- ¿Comparaste el precio con el de comprar en pozo directo?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria en Florianópolis?
La referencia del CRECI-SC para inmuebles urbanos es 6%, negociable.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria en Brasil?
Por regla, el vendedor, salvo acuerdo por escrito.
¿Cómo verifico que un corredor es legal?
Pidiendo su número de CRECI y consultándolo en el sitio del CRECI-SC.
¿Puedo comprar directo a la constructora?
Sí. En pozo es lo habitual, con contrato, registro de la obra y estructura de SPE.
¿El comprador paga comisión al comprar en pozo en Brasil?
Puede pasar: es válido si antes de firmar te informan el precio total con la comisión destacada (STJ, Tema 938, 2016). Lo que no vale es cobrarte aparte una tasa de asesoría técnica (SATI).
¿Qué es la tasa SATI?
Un cobro por «servicio de asesoría técnico-inmobiliaria» que algunas ventas en pozo sumaban al precio. El Superior Tribunal de Justicia lo declaró abusivo en 2016 (Tema 938): si aparece en tu contrato, pedí que lo saquen.
¿Si me arrepiento después de firmar, igual se paga la comisión?
En general sí: en Brasil la comisión se debe cuando el corredor consiguió el resultado acordado, aunque después alguna de las partes se arrepienta (Código Civil, art. 725). Confirmalo con tu abogado para tu caso.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
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