Quais termos aparecem na hora de comprar na planta?
Na planta, os termos principais são lançamento, incorporação, SPE, preço de custo, área privativa e fração ideal; cada um diz quem constrói, como a obra é registrada e o que fica seu.
| Termo | O que significa |
|---|---|
| Na planta, lançamento | Comprar antes de o prédio existir, a partir do projeto, no lançamento. Veja como comprar na planta sem morar em Florianópolis |
| Incorporação, incorporador | A atividade de vender unidades antes de o prédio ficar pronto. O projeto precisa ser registrado antes de vender (Lei 4.591/1964, art. 32) |
| SPE | Sociedade de Propósito Específico: empresa criada só para uma obra, com CNPJ próprio. Veja o que é SPE |
| Preço de custo | Regime em que o comprador paga o custo real da obra, como a lei descreve (Lei 4.591/1964, art. 58). Veja o custo real da obra |
| Área privativa, área comum, área total | Privativa é só a sua unidade; comum é a parte compartilhada (hall, piscina); total soma as duas. Compare sempre pela privativa |
| Fração ideal | A parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade, em percentual |
| Memorial descritivo | O documento que lista os materiais e os acabamentos prometidos para a unidade |
Fonte: Lei 4.591/1964, arts. 32 e 58; Planalto, consulta em 15/10/2026.
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Quais termos aparecem no pagamento e no contrato da planta?
No pagamento e no contrato aparecem INCC e CUB (índices de custo da construção), sinal, entrada e parcelas (etapas do pagamento) e cessão de direitos (passar o seu contrato para outra pessoa).
| Termo | O que significa |
|---|---|
| INCC | Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV. É o índice que costuma corrigir as parcelas de quem compra na planta |
| CUB | Custo Unitário Básico por m², que o sindicato da construção de cada estado divulga todo mês (Lei 4.591/1964, art. 54). Em Santa Catarina: R$ 3.171,96 por m² em setembro de 2026, padrão residencial médio (Sinduscon Grande Florianópolis) |
| Sinal, entrada | O sinal fecha o negócio; a entrada é o que se paga ao assinar |
| Parcelas, intermediárias, parcela das chaves | Pagamentos mensais durante a obra; reforços em datas combinadas; e o que se paga na entrega das chaves |
| Compromisso de compra e venda | O contrato assinado antes da escritura. Registrado na matrícula, dá ao comprador direito real sobre o imóvel (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418) |
| Cessão de direitos | O comprador passa a outra pessoa a sua posição no contrato; o contrato diz como isso é feito. Como funciona nos projetos da Ceni & Southier, a gente explica pelo WhatsApp |
| Alienação fiduciária | A garantia do financiamento bancário: o imóvel fica em garantia ao banco até o fim do pagamento (Lei 9.514/1997). Na compra direto da construtora, durante a obra, não há banco no meio. Veja como investir na planta, sem banco |
Fonte: FGV/Ibre (INCC); Sinduscon Grande Florianópolis, CUB/SC de setembro de 2026; Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei 9.514/1997.
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
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Quais termos aparecem na escritura, no registro e na entrega?
A escritura é feita no cartório, o registro na matrícula é o que torna você dono, o habite-se libera o prédio para uso e o ITBI é o imposto municipal da compra, de 2% em Florianópolis.
| Termo | O que significa |
|---|---|
| Habite-se | Documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser usada. Depois, a construção é anotada na matrícula (averbação) |
| Alvará de construção | A licença da prefeitura para começar a obra |
| Cartório, tabelião | Os cartórios fazem e guardam os atos de propriedade; o tabelião de notas faz a escritura (Lei 8.935/1994, art. 5º) |
| Escritura pública | O documento da compra, obrigatório para imóveis acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108) |
| Registro de Imóveis, matrícula | A matrícula é a ficha do imóvel; só com o registro da escritura nela você passa a ser dono (Código Civil, art. 1.245; Lei 6.015/1973, art. 176) |
| Averbação | Uma anotação na matrícula (obra concluída, mudança de estado civil, entre outras) |
| ITBI | Imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, pago pelo comprador antes do registro: 2% em Florianópolis (LC municipal 007/1997) |
| IPTU | Imposto municipal anual sobre o imóvel urbano, pago por quem é dono |
Fonte: Código Civil, arts. 108 e 1.245; Lei 6.015/1973, art. 176; Lei 8.935/1994, art. 5º; Prefeitura de Florianópolis (ITBI), 2026.
O que isso soma na compra, em reais, está em Quanto custa comprar um imóvel em Florianópolis além do preço.
Que termos aparecem depois das chaves?
Depois das chaves aparecem condomínio, convenção, síndico, locação por temporada e a rentabilidade bruta, líquida e total, que medem o que o imóvel entrega.
| Termo | O que significa |
|---|---|
| Condomínio | A cota mensal que cada dono paga para manter o prédio |
| Convenção | As regras do prédio, aprovadas pelos donos, inclusive sobre aluguel por temporada |
| Síndico | Quem administra o condomínio, eleito pela assembleia por até dois anos (Código Civil, art. 1.347) |
| Locação por temporada | Aluguel por até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48) |
| Aluguel híbrido | A estratégia da Ceni & Southier: por diária na alta temporada e por meses no resto do ano, para quem vem trabalhar uma temporada. O imóvel fica alugado o ano inteiro |
| Rentabilidade bruta, líquida e total | Bruta é o aluguel do ano sobre o preço; líquida desconta os custos; total soma a valorização. Veja como calcular |
| Valorização | Quanto o preço do imóvel subiu. Na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra |
| Corretor, CRECI | O corretor de imóveis precisa estar inscrito no CRECI (Lei 6.530/1978) |
Fonte: Código Civil, art. 1.347; Lei 8.245/1991, art. 48; Lei 6.530/1978.
Quais termos de juros e de preço aparecem nas notícias?
Nas notícias aparecem a Selic, taxa básica de juros (13,75% ao ano desde 16/09/2026), o CDI, taxa de referência da renda fixa, e o FipeZap, índice que acompanha o preço pedido do m² em 56 cidades.
| Termo | O que significa |
|---|---|
| Selic | Taxa básica de juros, definida pelo Copom do Banco Central: 13,75% ao ano desde 16/09/2026. Veja Selic e imóveis: o que muda quando os juros mudam |
| CDI | Taxa de referência da renda fixa, que anda colada na Selic |
| FipeZap | Índice que acompanha o preço pedido em anúncios de 56 cidades. Florianópolis: R$ 13.607 por m² em setembro de 2026, +8,31% em 12 meses |
Fonte: Banco Central (Copom, 16/09/2026); FipeZap, setembro de 2026.
Para ver cada tema por completo, passe pelo guia central de investimento em Florianópolis e por como saber se a construtora é confiável.
Cinco termos para conferir antes de assinar
- O contrato diz qual índice corrige as parcelas (INCC, custo real ou outro)?
- O projeto tem o registro de incorporação?
- Você sabe a diferença entre a escritura e o registro na matrícula?
- Entendeu o que muda se for passar o contrato adiante (cessão de direitos)?
- Sabe quanto vai de ITBI e de registro além do preço?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Quais são os termos mais importantes do mercado imobiliário?
Para quem investe na planta: INCC, CUB, SPE, preço de custo, matrícula, escritura, habite-se e ITBI. Cada um está explicado nas tabelas deste glossário, na ordem em que aparece: compra, pagamento, documentos e depois das chaves.
O que é matrícula de imóvel?
É a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, onde ficam anotados o dono e os atos do imóvel. Só com o registro da escritura na matrícula você passa a ser dono (Código Civil, art. 1.245).
O que é fração ideal?
É a parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade do prédio, em percentual. Ela aparece no registro da incorporação e na matrícula.
Qual a diferença entre área privativa e área total?
A área privativa é só a sua unidade; a área total soma a privativa e a sua parte das áreas comuns, como hall e piscina. Para comparar preços, use sempre a privativa.
O que é memorial descritivo?
É o documento que lista os materiais e os acabamentos prometidos para a unidade e para o prédio. Ele faz parte do registro da incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32).
O que é averbação?
É uma anotação na matrícula do imóvel, como a da obra concluída depois do habite-se ou a de uma mudança de estado civil do dono.
O que é alienação fiduciária?
É a garantia do financiamento bancário: o imóvel fica em garantia ao banco até o fim do pagamento (Lei 9.514/1997). Na compra direto da construtora, durante a obra, não há banco no meio.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
