O dado, com fonte: Florianópolis no ranking brasileiro
| Cidade | R$ por m² (set/2026) | Variação 12 meses |
|---|---|---|
| Vitória (ES) | 15.905 | +11,9% |
| Balneário Camboriú (SC) | 15.369 | +3,4% |
| Itapema (SC) | 15.340 | +4,4% |
| Florianópolis (SC) | 13.607 | +8,3% |
| São Paulo (SP) | 12.206 | +3,6% |
| Curitiba (PR) | 11.766 | +1,9% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 11.302 | +5,6% |
| Média das 56 cidades | 10.015 | +5,5% |
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →A comparação com a vizinha mais citada está em Florianópolis ou Balneário Camboriú: qual é melhor para investir.
Fonte: Índice FipeZap de Venda Residencial, informe de setembro de 2026 (Fipe / Grupo OLX). É um índice de preços de anúncio, não de escrituras; serve para comparar cidades e tendências, não para avaliar uma unidade.
Quanto custa o m² em cada bairro de Florianópolis?
No FipeZap de setembro de 2026, o m² anunciado vai de R$ 8.763 em Capoeiras a R$ 16.517 na Agronômica; Ingleses, o bairro de praia do Norte que entra no índice, fica em R$ 10.455.
O FipeZap acompanha dez bairros de Florianópolis. Em setembro de 2026, o metro quadrado anunciado ficava assim (FipeZap, set/2026):
| Bairro | Região | R$ por m² |
|---|---|---|
| Agronômica | Central | 16.517 |
| Centro | Central | 14.534 |
| Córrego Grande | Central | 14.469 |
| Itacorubi | Central | 13.093 |
| Trindade | Central | 13.021 |
| Saco dos Limões | Central | 12.416 |
| Estreito | Continental | 12.152 |
| Coqueiros | Continental | 11.845 |
| Ingleses | Norte da Ilha | 10.455 |
| Capoeiras | Continental | 8.763 |
Os bairros de praia mais procurados quase não entram no índice. Para eles, a referência são os anúncios: Jurerê perto de R$ 18.600 e Jurerê Internacional perto de R$ 25.000 por m² (portais, set/2026). Dentro do próprio Norte da Ilha convivem, portanto, duas entradas bem diferentes: Ingleses e Canasvieiras, perto ou abaixo da média da cidade e com gente morando o ano inteiro, e Jurerê Internacional, um dos metros mais caros de Florianópolis. Para quem investe, essa distância entre bairros vizinhos é parte do que se olha antes de escolher. As guias de Ingleses, Canasvieiras e Jurerê descem à rua. Fora da Ilha, a comparação com o litoral norte catarinense está em Florianópolis ou Bombinhas: o que compensa mais.
Por que a média não é o seu preço
- O bairro e a zona dentro do bairroFlorianópolis vai do Centro e da Beira-Mar às praias do Norte e do Sul. No Norte da Ilha, Jurerê Internacional fica acima da média da cidade; Ingleses e Canasvieiras, perto ou abaixo, conforme a rua. Nossas guias de Ingleses, Canasvieiras e Jurerê explicam cada um.
- A distância real da praiaOs primeiros 300 metros valem mais que os 800 seguintes. Mede-se a pé no mapa, não pela frase do anúncio.
- Pronto ou na plantaUm apartamento pronto se vende a preço de mercado. Na planta, paga-se durante a obra; no nosso modelo, pelo custo real da obra, sem preço de venda com margem. Não se comparam direto: um é preço, o outro é custo mais tempo.
- Idade, prédio e vistaPrédio novo com piscina e vaga, ou prédio de 2005 sem elevador: mesmo bairro, preços diferentes. A vista para o mar muda o valor mais que qualquer acabamento.
Apartamento novo ou usado: quanto muda o preço em Florianópolis?
Em outubro de 2026, os lançamentos anunciados na planta passavam de R$ 16 mil o m², acima dos R$ 13.607 da média de anúncios da cidade, que mistura novos e usados (FipeZap, set/2026).
Na média, o novo custa mais por metro quadrado que o usado. Em outubro de 2026, a média dos lançamentos anunciados na planta em Florianópolis passava de R$ 16 mil por m² (portais de lançamentos, out/2026), enquanto o índice FipeZap, que mistura novos e usados, marcava R$ 13.607 em setembro. A diferença tem três origens:
- O prédio: lazer, vaga, elevador e acabamento de hoje; o usado pode pedir reforma.
- A margem de quem vende: no lançamento de uma incorporadora, o preço já traz o lucro da incorporação e a comissão de venda.
- O tempo: na planta você paga durante a obra e recebe depois; o pronto se paga na escritura e se usa no dia seguinte.
Para quem investe, a comparação que importa é outra: quanto vale a mesma unidade no dia da entrega, contra quanto você pagou para entrar. No modelo pelo custo real da obra, a margem da incorporação não entra no preço de entrada, e a diferença até o valor de mercado fica com quem investiu. A referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra; nos nossos três últimos prédios, a valorização em dólares foi de +107% (Solar de Lótus), +197% (Solar da Cachoeira) e +118% (Solar de Bougainville). A guia o que é SPE explica como se entra pelo custo real da obra. E quanto o apartamento rende alugado, com todos os custos, está em quanto rende o aluguel por temporada em Florianópolis, já líquido.
O que o preço inclui — e o que se paga à parte
Incluído no preço
- A unidade com o acabamento descrito no memorial (pisos, revestimentos, esquadrias).
- A vaga, se vinculada à unidade na matrícula.
- A fração ideal das áreas comuns.
À parte
- ITBI, escritura e registro: percentuais sobre o valor, peça por escrito.
- Móveis e eletrodomésticos: apartamentos são entregues vazios, salvo se o contrato disser o contrário.
- Condomínio e IPTU, desde a entrega.
- Se alugar: administradora e comissões de plataforma.
Com os custos de compra e os impostos, a regra é simples: todo número que não está por escrito não existe.
Quanto custa um apartamento de 1, 2 ou 3 quartos em Florianópolis?
O preço depende da metragem e do bairro: pela média da cidade (R$ 13.607 por m², FipeZap, set/2026), 50 m² saem por cerca de R$ 680 mil, 70 m² por cerca de R$ 952 mil e 90 m² por cerca de R$ 1,22 milhão.
| Área privativa (exemplo) | Na média da cidade (R$ 13.607/m²) | Nos Ingleses (R$ 10.455/m²) |
|---|---|---|
| 50 m² | ≈ R$ 680 mil | ≈ R$ 523 mil |
| 70 m² | ≈ R$ 952 mil | ≈ R$ 732 mil |
| 90 m² | ≈ R$ 1,22 milhão | ≈ R$ 941 mil |
Conta nossa: área de exemplo multiplicada pelo preço médio do m² anunciado (FipeZap, setembro de 2026). As áreas são exemplos, não a média de mercado de cada tipo; o preço pedido em anúncio não é o de escritura.
Quanto ao número de quartos, o que muda o preço é a metragem e o bairro; a diferença entre novo e usado está na seção sobre isso, nesta guia. Para ver as unidades à venda, veja onde procurar e como comparar anúncios.
Como comparar duas ofertas em dez minutos
| Pergunta | O que pedir | Por quê |
|---|---|---|
| Quantos m² privativos? | A planta com medidas; o número da matrícula | “Área total” inclui áreas comuns; o privativo é o que é seu. |
| Preço por m² privativo? | Preço ÷ m² privativos | É o único número comparável entre ofertas. |
| A quanto fica a praia a pé? | Endereço exato | Muda o preço, a renda e o uso. |
| Que prédio? | Ano, vaga, piscina, taxa de condomínio | Condomínio caro come a renda. |
| Quem construiu? | Obras entregues com endereço | Preço baixo de quem não entrega não é preço: é risco. |
Para quem não é investir na planta
Não é para quem pode precisar do dinheiro em doze meses, quer aluguel desde o primeiro mês ou não aceita esperar a obra; esse prazo é o que separa o custo de entrada do valor na entrega.
- Quem pode precisar do dinheiro em doze meses. Imóvel é para a parte do patrimônio que você não vai mexer; em troca, pelo custo real da obra, você paga o que custa construir, e não o preço de venda com margem.
- Quem quer aluguel desde o primeiro mês. Na planta, o aluguel começa com as chaves; até lá trabalha a valorização, e a referência da Ceni & Southier para a etapa de obra é de 20% ao ano.
- Quem não aceita esperar a obra. São de 24 a 36 meses; nas três últimas obras entregues, a unidade comprada na planta vale hoje entre 120% e 228% a mais em reais (contrato contra anúncios de 2026).
Se nada disso pesa para você, o próximo passo é verificar quem constrói: as cinco verificações estão em como saber se a construtora é confiável.
Antes de dizer “está caro” ou “está barato”: cinco perguntas
- Comparei preço por m² privativo, não preço total?
- Sei em que zona do bairro fica e a quanto está a praia a pé?
- Somei ITBI, escritura, registro e condomínio ao preço?
- É preço de unidade pronta ou custo de obra na planta? Estou comparando a mesma coisa?
- Vi obras entregues de quem vende?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Quanto custa um dois dormitórios nos Ingleses ou em Canasvieiras?
Depende da zona, da metragem e da distância da praia; a média da cidade (R$ 13.607/m² em setembro de 2026, FipeZap) é a referência de partida. Para uma unidade concreta, peça o preço por m² privativo. Nossos projetos vão pelo custo real da obra: passamos os números por escrito.
Os preços continuam subindo?
Nos doze meses até setembro de 2026, Florianópolis subiu 8,3% segundo o FipeZap, acima da média brasileira (5,5%). É dado passado, não promessa: o mercado pode mudar. O que não muda é que a Ilha tem terreno escasso e demanda o ano inteiro.
É mais caro que Balneário Camboriú?
Não: Balneário Camboriú (R$ 15.369/m²) e Itapema (R$ 15.340/m²) estão acima de Florianópolis (R$ 13.607/m²) no índice de setembro de 2026. Temos uma guia que compara Florianópolis e Balneário Camboriú para investir.
O m² de anúncio é o m² de escritura?
Não. O FipeZap mede preços anunciados; o valor de fechamento costuma ficar abaixo. Use o índice para comparar cidades e tendências, e o preço por m² privativo para comparar unidades.
Como sei se o preço que me passaram é de mercado?
Divida pelos m² privativos e compare com a média da cidade e com dois ou três anúncios da mesma rua. Se estiver muito abaixo, pergunte por quê antes de comemorar.
Qual o valor médio do metro quadrado em Florianópolis?
R$ 13.607 em setembro de 2026, com alta de 8,3% em doze meses, o 4º mais caro entre as 56 cidades do índice FipeZap. É preço de anúncio: o de escritura costuma ficar abaixo.
Quanto o m² subiu em Florianópolis nos últimos anos?
Passou de R$ 6.903 em setembro de 2019 para R$ 13.607 em setembro de 2026, quase o dobro em sete anos, segundo o FipeZap. É o que já aconteceu, em reais e em preço de anúncio.
Quanto custa alugar um apartamento em Florianópolis?
O aluguel anunciado custava R$ 61,19 por m² ao mês em agosto de 2026 (FipeZap Locação): perto de R$ 3.670 por um apartamento de 60 m², sem condomínio e IPTU. O aluguel por temporada, no verão, segue outra conta.
Qual o valor de um imóvel na planta em Florianópolis?
Os lançamentos de incorporadoras anunciados na planta passavam de R$ 16 mil por m² em outubro de 2026 (portais), porque o preço já traz a margem da incorporação. No modelo da Ceni & Southier, pelo custo real da obra e com pagamento direto à construtora, essa margem não entra no preço de entrada.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
