¿Cómo se calcula el IPTU?
IPTU = valor venal × alícuota. El valor venal no es el precio de mercado: lo fija la Prefeitura según la ubicación, el tipo de construcción, el área y la edad del inmueble (Planta Genérica de Valores). En Florianópolis, las alícuotas residenciales van de 0,3% a 0,5%, de las más bajas entre las capitales.
Ejemplo ilustrativo: un departamento con valor venal de R$ 400 mil, con alícuota de 0,3%, pagaría R$ 1.200 por año antes de descuentos. Tu valor exacto está en la boleta.
¿Cuándo y cómo se paga?
| Opción (calendario 2026) | Descuento |
|---|---|
| Pago único al 5 de enero | 20% |
| Pago único al 5 de febrero | 10% |
| Pago único al 5 de marzo | 5% |
| Hasta 10 cuotas | Sin descuento |
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La tasa de recolección de residuos (TCRS) llega junto: se paga en una vez hasta el 5 de marzo o en 10 cuotas, sin descuento. Las boletas se bajan del sitio de la Prefeitura con el número del inmueble; se pagan con Pix o en el banco.
¿Quién paga el IPTU si el departamento está alquilado?
La ley de alquileres (Ley 8.245/1991) permite que el contrato pase el IPTU al inquilino, y en los alquileres anuales es lo más común. En el alquiler por temporada lo paga el dueño y lo incluye en la diaria. En un departamento en pozo, el IPTU de la unidad empieza a correr cuando la Prefeitura la registra como construida, después de la entrega.
¿Cómo saber si un departamento tiene deuda de IPTU antes de comprarlo?
Pedí la certidão negativa de débitos (CND) del inmueble a la Prefeitura: por ley, la deuda de IPTU pasa al comprador, salvo que la escritura pruebe que estaba pagada (Código Tributario Nacional, art. 130).
En Brasil, el IPTU sigue al inmueble, no a la persona. El Código Tributario Nacional dice que los impuestos sobre la propiedad de un inmueble pasan al comprador, salvo que el título de la compra pruebe que estaban pagados (Ley 5.172/1966, art. 130). Si el dueño anterior dejó años sin pagar, la Prefeitura se los puede cobrar al nuevo propietario.
- Pedí la CND del inmuebleLa certidão negativa de débitos municipales dice que no hay deuda de IPTU ni de tasas. La emite la Prefeitura de la ciudad del inmueble con el número de inscripción que figura en la boleta.
- Que la escritura la mencioneEl escribano (tabelião) deja constancia en la escritura de las certidões fiscales presentadas (Ley 7.433/1985, art. 1º, §2º). Esa mención es la prueba de que compraste sin deuda.
- Si hay deuda, que se pague antes de firmarCon el precio de la compra o con un acuerdo por escrito, pero antes de la escritura.
En un departamento en pozo no hay IPTU de tu unidad hasta la entrega, pero sí del terreno de la obra: preguntá si está al día. Es la regla general: confirmalo con tu abogado para tu caso. Más controles antes de firmar, en verificar antes de comprar.
¿Qué otros gastos fijos tiene un departamento en Brasil?
Además del IPTU: las expensas (condomínio), la luz, el agua, el gas y, si alquilás, la administración. Ver expensas en Brasil y administrar un departamento a distancia.
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Hacer la cuenta con mi monto¿Cómo consultar el IPTU de Florianópolis online, sacar la boleta y ver si está pago o atrasado?
En el sitio de la Prefeitura (pmf.sc.gov.br), en “IPTU 2ª via”, con el número de inscripción del inmueble o entrando con tu CPF: la boleta sale con código de barras o Pix, y la certidão negativa del inmueble, gratis en línea, prueba que no hay deuda.
Todo se hace en el sitio de la Prefeitura de Florianópolis, pmf.sc.gov.br, sin estar en Brasil:
- Buscá el número de inscripciónEs el número del inmueble en el catastro municipal (inscrição imobiliária) y figura en la boleta del año anterior. Si no lo tenés, entrá en “situação do contribuinte” con tu CPF y contraseña, con tu cuenta gov.br o con certificado digital.
- Sacá la boletaEn “IPTU 2ª via”, con la inscripción. La guía sale para pagar con código de barras o con Pix, y si tenés varios inmuebles, en una sola guía. Si el inmueble figura como “englobado”, se saca con la inscripción “englobadora”.
- Mirá las fechas del añoEl calendario sale cada enero en un edital de la Secretaría de Hacienda: el de 2026 es del 2 de enero y es el de la tabla de esta guía.
- Comprobá que está pagoPedí la certidão negativa de débitos (CND) del inmueble, con la inscripción y el CPF: en línea es gratis y vale 20 días. Si el sistema no la emite, hay una deuda, un plan de cuotas o un reclamo abierto, y se resuelve en el Pró-Cidadão, la atención presencial de la Prefeitura.
Si el IPTU está atrasado: el edital de 2026 dice que el atraso suma multa e intereses, que pueden vencer de una vez las cuotas que faltan y que el saldo pasa a la deuda activa del municipio. La Prefeitura tiene planes de cuotas para deudas (en su sitio se consulta el extracto de los que ya están hechos); hasta el 13/10/2026 no encontramos un programa de 2026 con descuento de multas. Fuentes: Prefeitura de Florianópolis, edital del 02/01/2026 y servicios “IPTU 2ª via” y “CND Contribuinte”.
Si vas a comprar, este control va antes de firmar, porque la deuda de IPTU pasa al nuevo dueño. Más en verificar un departamento antes de comprar.
¿Cuándo vence y qué descuento tiene el IPTU en Balneário Camboriú, Itapema y Bombinhas?
En 2026, la cuota única con descuento venció entre febrero y abril: Balneário Camboriú dio 15% hasta el 28/02, Itapema 10% hasta el 20/02 (más 6% para quien estaba al día) y Bombinhas 30% hasta el 10/02; en las tres, la boleta se saca en el sitio de la Prefeitura.
Cada municipio fija su calendario. Así fue el de 2026 en las ciudades de la costa que más se comparan con Florianópolis:
| Ciudad | Pago único con descuento (2026) | En cuotas | Dónde se saca la boleta |
|---|---|---|---|
| Florianópolis | 20% al 05/01, 10% al 05/02 y 5% al 05/03 | 10 cuotas desde el 05/03 | pmf.sc.gov.br, “IPTU 2ª via” |
| Balneário Camboriú | 15% al 28/02 y 10% al 31/03 | 11 cuotas iguales, del 28/02 al 15/12 | Sitio de la Prefeitura |
| Itapema | 10% al 20/02, más un bono de 6% para quien tiene los impuestos al día | Desde el 20/03, siempre el día 20 | Sitio de la Prefeitura, con CPF o CNPJ |
| Bombinhas | 30% al 10/02, 20% al 12/03 y 10% al 13/04 | Hasta 10 cuotas desde el 10/02 | Portal de la Prefeitura; con Pix o tarjeta de crédito |
En Balneário Camboriú, 2026 es el primer año con la nueva Planta de Valores, la tabla que fija el valor de cada inmueble para el impuesto y que no se actualizaba desde 1993: según la Secretaría de Hacienda del municipio, la suba se reparte en 12 años, hasta 2037, con un tope de 8,33% por año más la inflación (NSC Total, 08/01/2026).
Fuentes: Prefeitura de Florianópolis, edital del 02/01/2026; Balneário Camboriú: descuentos y tope de suba de 2026 según la Secretaría de Hacienda, en NSC Total (08/01/2026), y las 11 cuotas según la Ley municipal 5.000/2025; Prefeitura de Itapema, 05/01 y 02/03/2026; Jornal A Hora, 06/01/2026, con datos de la Prefeitura de Bombinhas. El calendario de 2027 sale en enero en cada ciudad.
Para decidir dónde invertir, el IPTU pesa poco al lado de la renta: en Florianópolis la alícuota de vivienda va de 0,3% a 0,5% del valor venal, que fija la Prefeitura, y un año de alquiler equivale a cerca de 5,4% del precio del departamento (Índice FipeZap, alquiler de agosto de 2026). La comparación completa está en ¿Florianópolis o Camboriú?, Itapema y Porto Belo frente a Florianópolis y ¿Florianópolis o Bombinhas?.
Para no olvidarte del IPTU
- ¿Sabés el número de inscripción del inmueble en la Prefeitura?
- ¿Programaste el pago de enero para aprovechar el 20%?
- ¿Tu contrato de alquiler dice quién paga el IPTU?
- ¿Incluiste la tasa de basura en la cuenta?
- ¿Alguien en Brasil recibe las boletas si vos estás en Argentina?
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Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Qué es el IPTU?
El impuesto inmobiliario municipal de Brasil. Lo cobra cada Prefeitura sobre el valor venal del inmueble.
¿Cuánto es el IPTU en Florianópolis?
Para vivienda, entre 0,3% y 0,5% del valor venal que fija la Prefeitura, no del precio de mercado.
¿Hay descuento por pagar el IPTU por adelantado?
Sí. En 2026: 20% pagando el 5 de enero, 10% el 5 de febrero y 5% el 5 de marzo. También se puede pagar en 10 cuotas.
¿El IPTU lo paga el inquilino?
Puede pasarse al inquilino por contrato en el alquiler anual (Ley 8.245/1991). En el alquiler por temporada, lo paga el dueño.
¿Cómo saco la segunda vía del IPTU en Florianópolis?
En el sitio de la Prefeitura de Florianópolis, con el número de inscripción del inmueble que figura en la boleta anterior.
¿Qué pasa si no pago el IPTU?
Se suman multa e intereses, la deuda pasa a la deuda activa del municipio y puede cobrarse judicialmente. Se puede regularizar en cuotas.
¿Quién paga el IPTU de un departamento en pozo?
Mientras el edificio está en obra, el impuesto corresponde al terreno de la obra; el de tu unidad empieza cuando la Prefeitura la registra como construida, después de la entrega.
¿El IPTU se paga por mes o por año?
Es un impuesto anual: se paga una vez por año en cuota única, con descuento si pagás antes, o en diez cuotas mensuales sin descuento. En 2026 las cuotas empezaron el 5 de marzo (Prefeitura de Florianópolis, edital del 02/01/2026).
¿El IPTU se calcula por metro cuadrado o por área construida?
No hay un valor fijo por m²: la Prefeitura calcula el valor venal del inmueble con el área, la ubicación, el tipo y la edad de la construcción, y sobre ese valor aplica la alícuota. Por eso dos departamentos del mismo tamaño pueden pagar distinto.
¿Qué dice la ley si el contrato de alquiler no aclara quién paga el IPTU?
Lo paga el dueño: la ley de alquileres pone los impuestos del inmueble a cargo del locador, salvo que el contrato diga lo contrario (Ley 8.245/1991, art. 22, VIII). Si el contrato lo pasa al inquilino, el dueño lo puede cobrar junto con el alquiler del mes (art. 25).
¿Un extranjero que vive en Argentina paga IPTU en Brasil?
Sí, como cualquier dueño: el contribuyente del IPTU es el propietario, sin importar su nacionalidad ni dónde viva (Código Tributario Nacional, art. 34). Conviene que alguien en Brasil reciba las boletas, o pagarlas en línea con Pix desde una cuenta brasileña.
¿Qué es la CND del IPTU?
La certidão negativa de débitos del inmueble: el papel de la Prefeitura que dice que no hay deuda de IPTU ni de tasas municipales. Se pide antes de comprar, porque la deuda de IPTU pasa al nuevo dueño (Código Tributario Nacional, art. 130).
¿Cómo saber el valor del IPTU de un departamento antes de comprarlo?
Pedile al vendedor la boleta del año o el número de inscripción del inmueble: con ese número se saca la boleta en el sitio de la Prefeitura, y la certidão negativa de débitos (CND) del inmueble prueba que no hay deuda. En un departamento en pozo, el IPTU de tu unidad recién empieza después de la entrega, cuando la Prefeitura la registra como construida: pedile a la constructora una estimación por escrito.
¿Por qué aumentó el IPTU en 2026? ¿El IPTU aumenta todos los años?
En Florianópolis, el valor se corrige cada año por la inflación: en 2026 subió 5,17%, el IPCA de octubre de 2024 a septiembre de 2025 (Secretaría de Hacienda, vía NSC Total, enero de 2026). Una suba mayor puede venir de un cambio en el catastro del inmueble o de una nueva Planta de Valores, como la de Balneário Camboriú, que en 2026 empezó a aplicar valores que no se revisaban desde 1993, con un tope de 8,33% por año más la inflación hasta 2037 (NSC Total, 08/01/2026).
¿Cómo se calcula el IPTU de un terreno y qué es el IPTU progresivo?
Como el de una casa o un departamento: valor venal por alícuota, pero el valor venal es solo el del suelo, según el valor del metro cuadrado de esa calle en la Planta Genérica de Valores, y la ley de Florianópolis trata aparte a los terrenos sin construir (Ley Complementaria 480/2013). El IPTU progresivo es otra cosa: si una ley municipal para un área del Plan Director obliga a construir o usar un terreno ocioso y el dueño no cumple, la alícuota puede duplicarse cada año durante cinco años, hasta un máximo de 15% (Estatuto de la Ciudad, Ley 10.257/2001, arts. 5 y 7).
¿Qué es el IPTU verde en Florianópolis?
Es el IPTU Sustentable: la ley permite un descuento adicional de hasta 5% para los inmuebles que cumplen criterios de uso sustentable, como la accesibilidad de la vereda, un bicicletero en los locales comerciales o el aislamiento acústico, y hay que comprobarlo cada año (art. 244 del Código Tributario municipal, con la redacción de la Ley Complementaria 480/2013; Decreto 12.608/2014).
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
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