¿Cuánto es el ITBI en Florianópolis y cuándo se paga?
El ITBI es el impuesto municipal a la transferencia de inmuebles. En Florianópolis la alícuota general es 2% (Ley Complementaria municipal 007/1997, el código tributario de la ciudad). La ley municipal toma como base el mayor valor entre el precio declarado y la tasación de la Prefeitura (art. 281). El Superior Tribunal de Justicia fijó en 2022 que la base es el valor de la operación y que el municipio solo puede cuestionarlo en un proceso propio (Tema 1.113). Si la tasación supera tu precio, consultalo con tu abogado.
Lo paga el comprador. El Supremo Tribunal Federal dijo que el impuesto nace con el registro (Tema 1.124), pero en la práctica la escribanía y el registro piden la boleta paga o el plan de cuotas firmado. La Prefeitura permite pagarlo en hasta 12 cuotas, y desde la LC 650/2018 el registro avanza si las cuotas están al día. Si atrasás una cuota, se cae el plan y el saldo vence entero.
¿Cuánto cuestan la escritura y el registro?
| Paso | Quién lo hace | Cuánto cuesta |
|---|---|---|
| Escritura | Escribanía (tabelionato de notas) | Tabla del estado por tramo de valor (LC estadual 755/2019). Pedí el presupuesto por escrito, con todas las tasas |
| Registro | Registro de Inmuebles de la zona | De R$ 576.100 a R$ 626.100: R$ 3.182,27 (emolumento, ISS y fondo, tabla 2026) |
| Certidões | Registro, tribunales, Receita | Varias son gratis en internet; la de la matrícula se paga |
| Laudêmio | Secretaría del Patrimonio de la Unión | 5% del valor del terreno, sin la construcción; lo paga el vendedor |
Registro: tabla 2026 de Santa Catarina publicada por MySide (septiembre de 2026). Laudêmio: Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3º.
En Brasil no hay un escribano que haga todo, como en Argentina: la escribanía redacta la escritura y el Registro de Inmuebles la inscribe. Recién con el registro sos dueño (Código Civil, art. 1.245). Sobre el laudêmio: parte de la costa de la Isla es terreno de marina, de la Unión. La ley dispensa el cobro en islas sede de municipio solo mientras no termina la demarcación (art. 6º-A); en Florianópolis la demarcación de 2014 alcanzó a unos 39 mil inmuebles. Si la matrícula dice terreno de marina, que el contrato diga quién paga y que el escribano lo confirme.
¿Hace falta abogado y cuánto cobra?
No es obligatorio. Pero la escribanía controla los documentos que la ley le exige, no los juicios ni las deudas del vendedor. Por eso, quien compra desde Argentina suele contratar un abogado brasileño que pida las certidões, lea el contrato y acompañe la firma, en persona o con un poder.
La tabla de honorarios de la OAB de Santa Catarina (Resolución 03/2026) pone como referencia, para el análisis de riesgo de la compra, 1% del valor del inmueble, con un piso de R$ 2.715,43. Es un mínimo orientativo: pedí presupuesto cerrado, por escrito, que diga qué certidões pide, si revisa el contrato y la escritura, si va a la firma o firma por poder y cuántas consultas incluye. Qué revisa el abogado, en cómo verificar un departamento antes de comprar.
¿Cuánto da la cuenta para un departamento de R$ 600 mil?
| Línea | Cómo se calcula | R$ |
|---|---|---|
| Precio | Valor de la compra | 600.000 |
| ITBI | 2% del valor | 12.000 |
| Registro | Tabla 2026, tramo de R$ 576.100 a R$ 626.100 | 3.182 |
| Abogado | Referencia OAB/SC, 1% del valor | 6.000 |
| Escritura | Tabla del estado por tramo | Pedí el presupuesto |
| Laudêmio | Solo en terreno de marina | Lo paga el vendedor |
| Total con número | Sin la escritura | 21.182 |
Sin la escritura, los gastos con número suman cerca de 3,5% del precio. En una compra en pozo, la cuenta cambia: preguntá sobre qué valor y en qué momento se paga el ITBI, porque depende de cómo se estructura la operación. Ver precio de costo y comprar terreno o casa. Después de la compra empiezan los gastos fijos: IPTU y expensas. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
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Hacer la cuenta con mi monto¿Qué gastos se pagan si comprás en pozo, y en qué momento?
En pozo, el ITBI, la escritura y el registro llegan con la transferencia, al final de la obra; mientras tanto firmás una promesa de compraventa, y la cesión del contrato no paga ITBI (STF, Tema 1.124).
- Al firmarFirmás una promesa de compraventa. Si se registra en la matrícula, te da derecho real a recibir el inmueble (Código Civil, art. 1.417); ese registro tiene su propio costo, según la tabla del Registro de Imóveis.
- Durante la obraPagás las cuotas. Todavía no hay ITBI: el impuesto nace con el registro de la transferencia (STF, Tema 1.124). Si revendés tu contrato antes de la entrega, por esa cesión no se paga ITBI. Ver cuándo entrar y cómo salir.
- Al terminar la obraCon el habite-se y la unidad individualizada en la matrícula, se firma la escritura, se paga el ITBI y se registra a tu nombre. Ver la entrega de la obra.
- Desde las llavesEmpiezan las expensas y el IPTU. Ver cuánto cuesta mantener un departamento.
Para el inversor, la consecuencia práctica es que los gastos de transferencia no salen el día que entrás, sino al final, y conviene separarlos desde el principio. Sobre qué valor se calcula el ITBI en una compra en pozo depende de cómo se estructura la operación: pedilo por escrito y confirmalo con tu abogado para tu caso.
Antes de firmar, los gastos por escrito
- ¿Sabés si la tasación de la Prefeitura para el ITBI supera tu precio?
- ¿Pediste a la escribanía el presupuesto de la escritura con todas las tasas?
- ¿La matrícula dice si es terreno de marina, y el contrato dice quién paga el laudêmio?
- ¿Tenés los honorarios del abogado por escrito, con lo que incluyen?
- ¿Separaste la plata de los gastos, además del precio?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
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¿Cuánto es el ITBI en Florianópolis?
2% del valor de la compra (LC municipal 007/1997). Lo paga el comprador antes del registro y se puede pagar en hasta 12 cuotas.
¿Cuánto cuesta escriturar un departamento en Brasil?
El registro de un inmueble de R$ 600 mil cuesta unos R$ 3.200 en Santa Catarina (tabla 2026). La escritura sigue otra tabla del estado: pedí el presupuesto por escrito.
¿Quién paga el laudêmio en Florianópolis?
El vendedor: 5% del valor del terreno, sin la construcción, cuando el inmueble está en terreno de marina (Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3º).
¿Cuánto cobra un abogado para comprar un inmueble en Brasil?
La tabla de la OAB de Santa Catarina (2026) pone como referencia 1% del valor para el análisis de riesgo de la compra, con un piso de R$ 2.715,43.
¿Se puede pagar el ITBI en cuotas en Florianópolis? ¿Hay descuento por primer inmueble?
Se puede pagar en hasta 12 cuotas (Código Tributario municipal, art. 286-A), y el registro avanza si están al día. No hay una rebaja general por primer inmueble: la alícuota baja a 0,5% solo sobre la parte financiada por el Sistema Financiero de la Vivienda, hasta un tope que se actualiza cada año (MySide, 2026), algo que casi nunca aplica a quien compra desde Argentina sin crédito brasileño.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria al comprar en Brasil?
La paga quien la acordó con el corredor; si no se pactó, se fija según los usos del lugar (Código Civil, art. 724), y en la reventa lo habitual es que la pague el vendedor. En un lanzamiento en pozo, el STJ admite pasarla al comprador solo si antes te informaron el precio total con la comisión por separado (Tema 938); confirmalo con tu abogado para tu caso.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
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