¿En qué orden se entrega un departamento en pozo?
- 1. Habite-seLa Prefeitura inspecciona el edificio terminado y emite el habite-se. Sin él no se puede habitar ni registrar la construcción. Ver las etapas de una obra.
- 2. Construcción anotada e individualizaciónCon el habite-se, la construcción se anota en la matrícula del terreno —el registro pide la certidão de deudas previsionales de la obra (Ley 8.212/1991, art. 47)— y las unidades se individualizan: cada departamento tiene su matrícula (Ley 4.591/1964, art. 44).
- 3. InspecciónRecorrés el departamento con la constructora y anotás por escrito lo que haya que corregir: aberturas, pisos, enchufes, presión de agua, desagües, humedad y medidas contra la planta. Si estás en Argentina, puede ir alguien con poder o un técnico.
- 4. LlavesFirmás el acta de entrega con las observaciones y recibís el manual del propietario.
- 5. Escritura y registroSegún cómo compraste, con promesa de compraventa o con la fracción del terreno ya escriturada, falta escriturar la unidad o registrar la terminada. Recién con el registro sos dueño (Código Civil, art. 1.245).
¿Qué es la asamblea de instalación del condominio y qué se decide ahí?
Es la primera reunión de propietarios, cerca de la entrega: elige al primer síndico, por hasta 2 años, y aprueba el primer presupuesto, de donde salen las expensas (Código Civil, arts. 1.347 y 1.350).
Cuando el edificio se entrega, los propietarios se reúnen por primera vez en la asamblea que en Brasil se llama de instalación del condominio. Desde ahí el edificio funciona como lo que es: un condominio con dueños, presupuesto y reglas.
- El síndico. La asamblea elige al primer administrador del edificio, que puede ser un propietario o una empresa, por un mandato de hasta dos años, renovable (Código Civil, art. 1.347).
- El presupuesto. Se aprueba el primer presupuesto anual y, con él, la cuota de cada unidad y el fondo de reserva (art. 1.350). De ahí sale tu primera boleta de expensas.
- La convención. El borrador de la convención existe desde el registro de la obra: es uno de los documentos que se presentan al Registro de Imóveis (Ley 4.591/1964, art. 32, j). Obliga a todos cuando la firman los dueños de dos tercios de las fracciones (Código Civil, art. 1.333).
Para el inversor, la convención es la pieza clave, porque ahí se define si el edificio admite alquiler por temporada. Leela antes de comprar en pozo, no el día de la asamblea. En nuestros proyectos, la regla de alquiler está definida desde el inicio. Si no podés viajar, votás por poder: ver administrar desde Argentina y las reglas del Airbnb en edificios.
¿Qué se paga al recibir?
| Gasto | Desde cuándo | Base |
|---|---|---|
| Expensas | Desde que recibís las llaves | STJ, Tema 886 (2015): responde quien tiene la posesión, aunque la escritura no esté registrada |
| IPTU de la unidad | Desde que la Prefeitura la registra como construida | Ver IPTU |
| ITBI y registro | Al escriturar o registrar, si no se pagaron antes | ITBI de 2% en Florianópolis; la base depende de cómo compraste |
| Luz y gas a tu nombre | Al pedir la conexión | Celesc y la empresa de gas del edificio |
| Muebles | Antes de usar o alquilar | Los departamentos se entregan sin muebles, salvo que el contrato diga otra cosa |
Si pensás alquilarlo desde el primer verano, sumá a la cuenta muebles, ropa de cama y electrodomésticos, y calculá cuándo llegan: el primer huésped entra cuando el departamento está completo, no cuando recibís las llaves. Cuánto suma el ITBI, en cuánto cuesta comprar, todo incluido; cuánto suman los gastos por año, en cuánto cuesta mantener un departamento.
¿Qué garantía tiene la obra y por cuánto tiempo?
- Solidez y seguridad: 5 añosLa constructora responde cinco años por la solidez y seguridad de la obra, por los materiales y por el suelo. Si aparece un defecto de ese tipo, la acción se inicia dentro de los 180 días desde que aparece (Código Civil, art. 618).
- Defectos a la vista: 90 díasLos vicios aparentes de un bien durable se reclaman dentro de 90 días desde la entrega (Código de Defensa del Consumidor, art. 26). Por eso importa la inspección.
- Defectos ocultos: desde que aparecenEl plazo corre desde que el defecto se hace evidente, y un reclamo por escrito a la constructora lo frena hasta que responda (art. 26, §§2 y 3).
- Plazos por sistemaLa norma técnica ABNT NBR 17170, de diciembre de 2022, recomienda plazos de garantía por sistema: impermeabilización, instalaciones, terminaciones. Pedí que el manual del propietario los detalle.
Si compraste por administración a precio de costo, el encuadre legal puede ser distinto. Confirmalo con tu abogado para tu caso.
¿Y después de la entrega?Te contamos cómo se alquila y se administra una unidad entregada, con números de enero y de todo el año.
Preguntar por el alquiler¿Cómo se reclama un defecto desde Argentina?
- Por escrito, con fotos y fechaPor email o por el canal de posventa de la constructora, con número de protocolo. Ese registro es la prueba del reclamo.
- Quién va al departamentoPara las áreas comunes, el síndico; para tu unidad, la administradora o alguien con poder. Ver administrar desde Argentina.
- Si no respondenUna notificación por escribanía y, en una relación de consumo, consumidor.gov.br, la plataforma pública de reclamos, que se usa por internet con tu CPF.
- Un abogadoPara los plazos y para una acción judicial, si hace falta.
Durante la obra, el seguimiento empieza antes: cómo seguir una obra desde Argentina.
Antes de recibir las llaves
- ¿La constructora ya tiene el habite-se y la construcción anotada en la matrícula?
- ¿Hiciste la inspección con una lista escrita, en persona o con alguien de confianza?
- ¿Recibiste el manual del propietario con los plazos de garantía?
- ¿Sabés desde qué día pagás expensas e IPTU?
- ¿Guardás cada reclamo por escrito, con fecha y protocolo?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Qué es el habite-se?
El permiso de la Prefeitura que certifica que el edificio terminado se puede habitar. Sin él, no se registra la construcción ni se individualizan los departamentos.
¿Desde cuándo pago las expensas de un departamento en pozo?
Desde que recibís las llaves: el STJ (Tema 886) dijo que responde quien tiene la posesión, aunque la escritura no esté registrada.
¿Cuánto dura la garantía de un departamento nuevo en Brasil?
Cinco años por solidez y seguridad (Código Civil, art. 618). Los defectos aparentes se reclaman dentro de 90 días desde la entrega (Código de Defensa del Consumidor, art. 26).
¿Cuándo me dan la escritura de un departamento en pozo?
Después del habite-se y de la individualización de las unidades en el Registro de Inmuebles. El orden exacto depende de cómo compraste.
¿Qué diferencia hay entre el alvará y el habite-se?
El alvará de construcción es el permiso de la Prefeitura para empezar la obra con el proyecto aprobado; el habite-se llega al final y certifica que el edificio terminado cumple ese proyecto y se puede habitar.
¿Cómo sé si un edificio ya tiene habite-se?
Pedí la matrícula actualizada en el Registro de Imóveis: con el habite-se, la construcción terminada se anota ahí (Ley 6.015/1973, art. 167). También lo informa la Prefeitura con el número del proceso de la obra.
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