¿Qué pide la residencia por inversión inmobiliaria?
- El montoAl menos R$ 1.000.000 en uno o más inmuebles urbanos a tu nombre. Hasta 30% menos en el Norte y el Nordeste (art. 2º). Florianópolis está en el Sur: rige el millón.
- El origenPlata propia traída del exterior por el sistema bancario, con el comprobante que pide la norma vigente (arts. 1º y 3º; en 2024 la Resolución 49 ajustó esa prueba al nuevo marco de cambio de la Ley 14.286/2021).
- Terminado o en construcciónTerminado: matrícula a tu nombre, sin gravámenes. En construcción: promesa de compraventa registrada, permiso de obra y memorial de incorporación registrado (art. 3º).
- Copropiedad y financiaciónSe admite la copropiedad si cada uno invierte el monto entero; lo que pase del millón se puede financiar (art. 3º, §§ 1º y 2º).
Se pide al Ministerio de Justicia desde afuera, como visa, o estando ya en Brasil (arts. 3º y 4º). Una compra en pozo sirve solo si la promesa y la incorporación están registradas. La lista completa de documentos sale también de la Resolución Normativa CNIg 1/2017, que la RN 36 manda aplicar (art. 3º, III). Con la autorización, la residencia se registra en la Policía Federal, que emite la tarjeta de registro migratorio (CRNM).
¿Cuánto dura y qué te obliga a hacer?
La residencia inicial es de 4 años (art. 3º, § 4º, con el texto de la Resolución CNIg/MJSP 46/2021). Tenés que estar en Brasil al menos 14 días, seguidos o no, cada dos años (art. 6º). Al final, si mantenés la inversión, se pasa a plazo indeterminado presentando los papeles del inmueble, tu tarjeta de registro migratorio (CRNM) y antecedentes penales (art. 5º). Si vendés y la inversión deja de existir, se pierde el fundamento de la residencia (art. 6º-B). Es una residencia atada a un inmueble.
Si no cumpliste los 14 días o se te pasó el plazo para pedir el cambio, se puede pedir una nueva autorización por 4 años, siempre que mantengas la inversión (art. 6º-A). Y si en el pedido hubo una omisión relevante o un dato falso, se abre un proceso de cancelación (art. 6º-C).
¿Y la residencia Mercosur? ¿Cuál le conviene al argentino?
| Por inversión inmobiliaria | Mercosur | |
|---|---|---|
| Requisito | Invertir R$ 1.000.000 con plata del exterior | Ser argentino, antecedentes penales y documentos |
| Plazo inicial | 4 años | Hasta 2 años |
| Después | Plazo indeterminado, si mantenés la inversión | Permanente, pedida 90 días antes del vencimiento |
| Norma | RN CNIg 36/2018 | Acuerdo de Residencia Mercosur, Decreto 6.975/2009 |
Para un argentino, la Mercosur da lo mismo sin atar la residencia a un inmueble ni a un monto. La residencia por inversión le sirve sobre todo a quien no tiene un acuerdo así, como un europeo o un norteamericano. Si igual dudás entre las dos, comparalas con un abogado de migraciones antes de decidir. El paso a paso de la Mercosur está en vivir en Brasil siendo argentino.
¿Pensás en Florianópolis?Si venís a conocer la ciudad, te mostramos las obras entregadas y las que están en marcha, con dirección.
Ver las obras con dirección¿Tener residencia cambia algo para tu inversión?
Para comprar, no: un extranjero no residente compra un departamento con CPF y pasaporte. Los impuestos del inmueble, como el IPTU (el impuesto municipal anual), se pagan igual con o sin residencia.
Lo que cambia es otra cosa. La residencia migratoria y la residencia fiscal son distintas: si vivís en Brasil, podés pasar a ser residente fiscal brasileño, con otras reglas de impuestos. Antes de mudarte, consultalo con un contador de los dos países.
Residencia tampoco es ciudadanía: ver ciudadanía brasileña.
Antes de pensar en la visa de inversor
- ¿Querés vivir en Brasil o solo invertir?
- Si sos argentino, ¿ya miraste la residencia Mercosur?
- ¿Tu inversión llega a R$ 1.000.000 con plata traída del exterior?
- Si es en pozo, ¿la promesa de compraventa y la incorporación están registradas?
- ¿Sabés qué cambia en tus impuestos si te mudás?
Con los pasos claros, la pregunta que queda es cuánto serían tus dólares. Poné tu monto y mirá la referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Comprar una propiedad en Brasil da residencia?
No automáticamente. La residencia por inversión pide al menos R$ 1.000.000 en inmuebles urbanos, con plata del exterior (Resolución Normativa CNIg 36/2018).
¿Cuánto hay que invertir para la visa de inversor inmobiliario en Florianópolis?
Al menos R$ 1.000.000: la rebaja de hasta 30% vale solo para el Norte y el Nordeste de Brasil.
¿Un argentino necesita la visa de inversor para vivir en Brasil?
No: tiene la residencia Mercosur, de hasta 2 años y después permanente, sin invertir (Decreto 6.975/2009).
¿Necesito residencia para comprar un departamento en Brasil?
No. Para comprar alcanza con el CPF y el pasaporte; la residencia es otro trámite.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
