Airbnb vale a pena como investimento em imóvel?
Vale quando a conta junta valorização e renda: na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra e, com as chaves, o apartamento rende por diária no verão e por meses no resto do ano.
O erro mais comum é medir o Airbnb só pela diária. O apartamento é um patrimônio que muda de preço, e o Airbnb é uma das formas de ele gerar renda. A conta completa tem três camadas:
| Camada | O que é | Dado |
|---|---|---|
| Valorização na obra | Do preço de lançamento ao de entrega | a referência da Ceni & Southier, de 20% ao ano durante a obra (Ceni & Southier) |
| Valorização do m² | A cidade inteira sobe | Florianópolis R$ 13.607/m², +8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026) |
| Renda das diárias | O verão por diária, o resto do ano por meses | R$ 527 a R$ 550 por noite em janeiro, 1 dormitório no Norte (Booking.com, 08/10/2026) |
Fonte: Ceni & Southier; FipeZap, setembro/2026; Booking.com, levantamento próprio de 08/10/2026 para 10 a 17/01/2027 (medianas).
O seu valor projetado com a referência de 20% por ano de obra, ao lado do CDI e da poupança de hoje, com as taxas do Banco Central.
No mesmo prazo, no CDI de hoje (13,65% ao ano, bruto) seriam R$ 146.794; na poupança de hoje (8,35% ao ano), R$ 127.200. Taxas do Banco Central de 20/10/2026, mantidas iguais no prazo todo.
Ver a calculadora completa →A conta linha por linha das diárias, com custos, está em quanto rende, líquido, o aluguel por temporada. Para comparar o imóvel com a renda fixa, veja imóvel na planta ou renda fixa.
As 12 obras entregues com endereço e ano, os casos com contrato e as cinco verificações antes de assinar a compra na planta, com qualquer construtora. Mandamos pelo WhatsApp.
Escreva o seu nome para sabermos para quem mandar.
Quem responde é a equipe da Ceni & Southier, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Quanto vale a diária de um apartamento em Florianópolis em janeiro?
Para um dormitório inteiro no Norte da Ilha, a mediana de janeiro de 2027 é de R$ 550 por noite em Canasvieiras, R$ 541 em Cachoeira do Bom Jesus e R$ 527 nos Ingleses (Booking.com, levantamento de 08/10/2026), ou de R$ 5.270 a R$ 5.500 em 10 noites.
| Bairro | Mediana por noite | 10 noites em janeiro |
|---|---|---|
| Canasvieiras | R$ 550 | R$ 5.500 |
| Cachoeira do Bom Jesus | R$ 541 | R$ 5.410 |
| Ingleses | R$ 527 | R$ 5.270 |
Fonte: Booking.com, levantamento próprio de 08/10/2026: apartamento inteiro, 1 dormitório, 2 adultos, 10 a 17/01/2027, medianas por noite; a coluna de 10 noites é só a multiplicação.
São preços de anúncio na plataforma de reserva. A conta do ano inteiro soma a diária do verão ao aluguel por meses no resto do ano, como mostra a guia do aluguel anual, por temporada ou híbrido.
Como investir em Airbnb no Brasil, passo a passo?
Escolha um bairro perto da praia, um apartamento compacto (studio ou um dormitório), compre na planta para aproveitar a valorização da obra, mobilie, contrate quem administre e monte o calendário híbrido: diária no verão e meses no resto do ano.
- Escolha ondeBairros de praia, onde o turista chega a pé: no Norte da Ilha, Canasvieiras, Ingleses e Cachoeira do Bom Jesus. Veja o que olhar em Ingleses e em Canasvieiras.
- Escolha o tipo de apartamentoCompactos, como studio e um dormitório, atendem casal e viajante a trabalho, o hóspede mais comum.
- Compre na plantaAssim a valorização da obra entra na conta, antes mesmo da primeira diária. Entenda o custo real da obra.
- Mobilie e prepare o anúncioFotos, descrição, regras da casa e inventário. É a vitrine do apartamento.
- Defina quem administraVocê mesmo ou uma administradora de temporada. De longe, quase todo mundo escolhe a administradora.
- Monte o calendárioDiária de dezembro ao Carnaval; no resto do ano, contratos de temporada de até 90 dias para quem vem trabalhar uma temporada. É o aluguel híbrido, explicado em aluguel anual, por temporada ou híbrido.
Que tipo de apartamento o hóspede de Airbnb mais procura?
Para hóspede de diária, os compactos, studio e um dormitório, costumam ser os mais procurados, porque o ticket é menor e casal e viajante a trabalho são a maioria; dois dormitórios atendem família e quem fica mais dias.
Studio e um dormitório
- Casal, viajante a trabalho, quem fica por meses sozinho.
- Ticket de compra menor.
- Mais gente capaz de comprar quando chegar a hora de revender.
Dois dormitórios
- Famílias e grupos de amigos, que ficam mais dias.
- Diária mais alta.
- Bom para o dono usar nas férias e alugar no resto do ano.
O studio como produto de investimento tem guia própria: studio para investir. Como ler a planta de cada tipo está em como avaliar a planta como investidor.
Dá para ter um apartamento no Airbnb morando em outro estado?
Dá: quem investe de São Paulo, do Paraná ou do Rio Grande do Sul costuma deixar o dia a dia com uma administradora de temporada, e o prédio novo ajuda, com portaria e áreas comuns cuidadas pelo condomínio.
O apartamento de temporada tem uma rotina: hóspedes, entrada, roupa de cama, limpeza e avaliações. Quem mora longe deixa isso com uma administradora de temporada e acompanha os números pelo extrato. O que ela faz, quanto cobra e como escolher estão em administradora de aluguel por temporada: quanto cobra e o que faz.
Do lado do edifício, o prédio ajuda: portaria, limpeza das áreas comuns e manutenção ficam rateadas no condomínio. Como acompanhar tudo de longe, desde a obra, está em como acompanhar uma obra à distância.
Como o Airbnb funciona para quem anuncia (anfitrião)?
O anfitrião cria o anúncio, define diária e regras, recebe o hóspede e o Airbnb desconta uma taxa de serviço do valor a receber.
Para o dono do apartamento, o Airbnb é uma vitrine com pagamento intermediado. O caminho é este:
- AnúncioFotos, descrição, número de hóspedes, regras da casa e diária. É a vitrine do apartamento.
- ReservaO hóspede reserva pela plataforma e paga a ela; você aceita as regras de cancelamento que escolher.
- HospedagemEntrada, limpeza, roupa de cama e atendimento. De longe, quem cuida disso é uma administradora de temporada.
- RepasseDepois do check-in, o Airbnb repassa o valor, já descontada a taxa de serviço. Ao fim, hóspede e anfitrião se avaliam.
A taxa de serviço do anfitrião é descontada do valor a receber: na Central de Ajuda do Airbnb, a taxa única para anúncios no Brasil é de 16%, e o valor exato de cada reserva aparece no painel do anfitrião.
Fonte: Central de Ajuda do Airbnb, artigo 1857 (taxas de serviço), consulta em 16/10/2026.
Sobre quanto uma administradora cobra, veja administradora de aluguel por temporada.
Airbnb ou Booking: onde anunciar o apartamento?
Os dois cobram comissão sobre a reserva e levam o apartamento a públicos parecidos; a maioria dos donos anuncia nos dois, com calendário único.
Do lado de quem anuncia, as duas plataformas funcionam de forma parecida: você paga uma comissão sobre cada reserva, e o hóspede encontra o apartamento pelo mapa, pelas fotos e pelas avaliações. No Booking, o percentual é combinado no contrato de parceria; no Airbnb, é a taxa de serviço descrita acima.
Por isso, em Florianópolis é comum anunciar nos dois ao mesmo tempo, com o calendário sincronizado para não ter reserva dupla. A administradora de temporada costuma fazer essa sincronização. As diárias de janeiro no Booking estão na tabela desta guia.
No resto do ano, o apartamento segue alugado por meses, para quem vem trabalhar uma temporada: é o aluguel híbrido, em aluguel anual, por temporada ou híbrido.
O que deixar em ordem antes do primeiro hóspede?
Três coisas: o contrato de temporada para quem fica por meses (até 90 dias, Lei 8.245/1991, art. 48), quem vai administrar o apartamento e a parte do imposto, que se combina com o contador antes de começar.
- O contrato de temporadaPara quem fica por meses fora do verão, o aluguel por temporada de até 90 dias está previsto no artigo 48 da Lei do Inquilinato.
- Quem administraVocê mesmo ou uma administradora, com a tabela de comissões por escrito.
- O impostoAluguel é rendimento tributável, também o de temporada. Como funciona o carnê-leão e o que declarar está em imposto sobre aluguel e Airbnb; o cálculo do seu caso, confirme com seu contador.
Fonte: Lei 8.245/1991, art. 48 (Planalto); Receita Federal, página “Carnê-Leão” (gov.br, consulta em 15/10/2026).
Cinco perguntas antes de comprar um apartamento para Airbnb
- Fiz a conta pela rentabilidade total, com valorização e renda, e não só pela diária?
- O bairro está a pé da praia e tem vida o ano inteiro?
- Quem vai administrar o apartamento e quanto cobra, por escrito?
- Tenho um calendário para o resto do ano, além do verão?
- Já falei com meu contador sobre o imposto do aluguel?
Três prédios entregues, do preço na planta ao anúncio de hoje.
Para comparar com a renda fixa: R$ 100 mil no CDI, de dez/2017 a out/2026, viraram R$ 216 mil, antes do imposto (Banco Central); no Solar de Lótus, o mesmo valor na planta vale hoje R$ 328 mil.
O Solar da Cachoeira tinha prazo até março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023. Mandamos o contrato e o endereço de cada obra para você ir ver.
Preço de contrato na planta e anúncio publicado em 2026 de unidade equivalente do mesmo prédio, em reais. Estudo da Ceni & Southier, outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Investir em Airbnb vale a pena?
Vale quando a conta junta valorização e renda. Na planta, a referência da Ceni & Southier é de 20% ao ano durante a obra; depois da entrega, o apartamento rende por diária no verão e por meses no resto do ano.
Airbnb é um bom investimento em Florianópolis?
É uma das formas de o apartamento gerar renda. Em janeiro de 2027, a mediana de um dormitório no Norte da Ilha é de R$ 527 a R$ 550 por noite (Booking.com, 08/10/2026), e o m² subiu 8,31% em 12 meses (FipeZap, set/2026).
Airbnb ainda vale a pena?
Em Florianópolis, o verão e o Carnaval concentram as diárias mais altas, e o resto do ano pode ser alugado por meses, em contratos de temporada de até 90 dias.
Preciso morar na cidade para ter um apartamento no Airbnb?
Não. Uma administradora de temporada cuida de anúncio, hóspedes e limpeza e repassa o valor ao dono.
Airbnb é um bom negócio para quem mora longe?
Pode ser, com administradora e acompanhamento. Veja como acompanhar à distância na guia de acompanhamento de obra.
Qual o tipo de apartamento mais indicado para Airbnb?
Studio e um dormitório são os mais comuns para casal e viajante a trabalho; dois dormitórios atendem famílias.
Como funciona o Airbnb para anfitriões?
O anfitrião cria o anúncio, define diária e regras, recebe a reserva pela plataforma e o Airbnb repassa o valor depois do check-in, descontada a taxa de serviço (Central de Ajuda do Airbnb, consulta em 15/10/2026).
Como anunciar no Booking e no Airbnb ao mesmo tempo?
Crie o anúncio em cada plataforma e sincronize os calendários, para uma reserva bloquear as mesmas datas na outra. Administradoras de temporada costumam fazer isso por você.
Airbnb ou Booking: qual é melhor para o anfitrião?
Nenhum vence sempre. As duas cobram comissão sobre a reserva e atendem hóspedes parecidos; quem anuncia nas duas amplia a chance de manter o apartamento alugado.
“Invisto com a Ceni há 10 anos, comprando e vendendo apartamentos o tempo todo com ganho (…). A Ceni é um sócio de investimento que me deu segurança ao longo de todos estes anos.”
