¿Cuánto cuesta el m² en Playa Grande y en cada barrio de Mar del Plata?
En Mar del Plata el m² promedia US$ 1.993 (Zonaprop, abril de 2026). Playa Grande lidera con US$ 3.405, seguida de Leandro N. Alem con US$ 3.242 y Lomas de Stella Maris con US$ 2.959; en el otro extremo, Las Lilas, con US$ 787.
| Barrio de Mar del Plata | US$ por m² |
|---|---|
| Playa Grande | 3.405 |
| Leandro N. Alem | 3.242 |
| Lomas de Stella Maris | 2.959 |
| Toda la ciudad | 1.993 |
| Aeroparque | 960 |
| Nueve de Julio | 893 |
| Las Lilas | 787 |
Zonaprop Index, datos de abril de 2026, publicados por la revista Mercado el 22/05/2026: precio de los avisos en dólares, no de escritura.
Otra fuente, con otra metodología, da un número cercano: el Roomix Index marca US$ 3.226 por m² en Playa Grande, mediana de 246 avisos de venta (corte de octubre de 2026). No conviene mezclar las dos series: usá una sola para comparar.
El mismo informe de Zonaprop de abril señaló que los departamentos en pozo fueron los de mayor suba de precio interanual en la ciudad, sin publicar el número (revista Mercado, 22/05/2026). Para La Perla, Constitución, Güemes y Punta Mogotes no hay un m² publicado con fecha: mirá los avisos de la zona y dividí por los metros cubiertos.
¿Cuánto cuesta un departamento frente al mar en Mar del Plata?
No hay un índice público que separe el frente al mar de la segunda línea. La referencia más cercana es Playa Grande, el barrio más caro de la ciudad: US$ 3.405 por m² en Zonaprop (abril de 2026) y US$ 3.226 en Roomix (octubre de 2026).
El frente al mar se paga, y la diferencia depende del edificio, del piso y de la vista. Las referencias publicadas para los barrios de la costa:
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Playa Grande, promedio de avisos | US$ 3.405 | Zonaprop, abril de 2026 |
| Playa Grande, mediana de avisos | US$ 3.226 (246 avisos de venta) | Roomix, corte de octubre de 2026 |
| Leandro N. Alem, promedio de avisos | US$ 3.242 | Zonaprop, abril de 2026 |
| Lomas de Stella Maris, promedio de avisos | US$ 2.959 | Zonaprop, abril de 2026 |
Zonaprop Index vía revista Mercado (22/05/2026) y Roomix Index (roomix.ai, consultado el 31/10/2026). Precios de avisos de todo el barrio, con y sin vista al mar.
Al mirar un pozo frente al mar, pedí por escrito el precio por m² cubierto de una unidad con vista y de una sin vista en el mismo edificio, la fecha de entrega, la moneda de las cuotas y el índice de ajuste. Con esos cuatro datos comparás de verdad.
El frente al mar en Florianópolis, con su precio y su renta, está en departamento frente al mar en Florianópolis; las costas de Brasil, del Sur al Nordeste, en frente al mar en Brasil.
¿Cuánto sale un 2 ambientes de 50 m² en Mar del Plata y en Florianópolis?
Al m² promedio de cada lado, un 2 ambientes de 50 m² sale unos US$ 99.650 en Mar del Plata y US$ 170.250 en Playa Grande (Zonaprop, abril de 2026). En Florianópolis, US$ 136.365 al promedio de la ciudad y US$ 104.776 en Ingleses (FipeZap, septiembre de 2026).
Lo que en la Argentina es un 2 ambientes, en Brasil se publica como 1 quarto: un dormitorio más el living.
| Dónde | m² de referencia | 2 ambientes, 50 m² | 3 ambientes, 70 m² |
|---|---|---|---|
| Mar del Plata, promedio | US$ 1.993 | US$ 99.650 | US$ 139.510 |
| Playa Grande | US$ 3.405 | US$ 170.250 | US$ 238.350 |
| Lomas de Stella Maris | US$ 2.959 | US$ 147.950 | US$ 207.130 |
| Florianópolis, promedio | US$ 2.727 (R$ 13.607) | US$ 136.365 | US$ 190.910 |
| Ingleses, Norte de la Isla | US$ 2.096 (R$ 10.455) | US$ 104.776 | US$ 146.687 |
Cuenta de Ceni & Southier: m² por la superficie. Mar del Plata: Zonaprop Index, abril de 2026. Florianópolis: FipeZap, septiembre de 2026, al dólar de R$ 4,9892 (PTAX del Banco Central do Brasil, 09/10/2026). Precios de avisos, no de escritura.
La lectura: un 2 ambientes en Ingleses, el barrio más poblado del Norte de la Isla, cuesta en el orden del promedio de Mar del Plata y bastante menos que en Playa Grande. En pozo se entra antes de esos valores, al precio de lanzamiento. Qué tipología conviene para alquilar, en monoambiente o dos dormitorios.
¿Cómo se compra en pozo en Mar del Plata y qué pasó con el costo de construir?
En Mar del Plata el pozo se compra con boleto a precio cerrado o en un fideicomiso al costo, con cuotas en dólares o en pesos ajustadas por el índice CAC. Medido en dólares, el costo de construir en la Argentina subió 21% en los doce meses a septiembre de 2026 (Zonaprop, con datos de la CAC).
| Esquema | Qué firmás | Cómo se ajusta |
|---|---|---|
| Precio cerrado | Boleto de compraventa con el desarrollador | En dólares fijos, o en pesos con el índice que diga el boleto |
| Fideicomiso al costo | Contrato de adhesión al fideicomiso (Código Civil y Comercial, arts. 1666 a 1707) | Casi siempre en pesos, con el índice CAC de la Cámara Argentina de la Construcción |
Código Civil y Comercial de la Nación (InfoLEG); Zonaprop, informes Index de septiembre de 2026, serie «CAC en USD» al dólar MEP.
Para quien paga un fideicomiso con cuotas en pesos ajustadas por el CAC, el último año pesó: el costo de construir, medido en dólares, subió 21% en doce meses y 18,5% en lo que va de 2026. En Florianópolis, en los doce meses a octubre de 2026, el costo de la construcción subió 6,75% en reales (INCC-M, FGV) y el m² terminado, 8,31% (FipeZap). Allá, la distancia entre el costo y el precio de venta queda con quien entra al costo.
Los dos modelos, artículo por artículo, en el fideicomiso al costo y el precio de costo, lado a lado.
¿Cuánto cuesta el m² en Florianópolis frente a Mar del Plata?
En Florianópolis el m² promedia R$ 13.607, unos US$ 2.727, y en Ingleses R$ 10.455, unos US$ 2.096 (FipeZap, septiembre de 2026): más que el promedio de Mar del Plata y menos que Playa Grande, Leandro N. Alem o Stella Maris. En la Isla, el m² subió 8,31% en doce meses.
Florianópolis es una isla de 537.211 habitantes (IBGE, Censo 2022), capital de Santa Catarina, con la mayor renta media del trabajo entre las 27 capitales de Brasil (R$ 6.861, IBGE, PNAD del 2º trimestre de 2026). Su m² está en el 4º lugar entre 56 ciudades del FipeZap. Lo que lo sostiene: la Isla tiene límite para construir, y la demanda viene del turismo en el verano y de la tecnología el resto del año (el polo tecnológico es 21% del PIB de la ciudad, Observatorio ACATE, 27/08/2026).
Entre diciembre de 2017 y 2026, el m² de Florianópolis subió 25,5% medido en dólares (estudio de Ceni & Southier, con FipeZap al PTAX de cada fecha). La explicación completa, en por qué Florianópolis se valoriza.
Lo que pasó en pozo, con contrato.
| Edificio | Compra en pozo | Suba en dólares |
|---|---|---|
| Solar de Lótus (Ingleses, entregado en 2021) | Diciembre de 2017, US$ 70.397; hoy, US$ 145.932 | +107% |
| Solar da Cachoeira (Cachoeira do Bom Jesus) | 2020 | +197% |
| Solar de Bougainville (Cachoeira do Bom Jesus, entregado en 2025) | 2022 | +118% |
Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026: contrato contra avisos de unidades del mismo edificio; dólar de cada fecha; el de hoy, al del 01/10/2026. Método en el estudio 2017–2026.
¿Cuánto se alquila un departamento de playa en el Norte de Florianópolis?
Un dormitorio del Norte de la Isla se alquila en enero por una mediana de US$ 106 la noche en Ingleses (R$ 527), US$ 108 en Cachoeira do Bom Jesus (R$ 541) y US$ 110 en Canasvieiras (R$ 550). Fuera del verano, por meses, a quien viene a trabajar; en contrato anual, el año ronda 5,4% del precio.
| Modelo | A quién | Número de referencia |
|---|---|---|
| Por noche, en el verano | Turistas, por Airbnb o Booking | Mediana de enero de un dormitorio: R$ 527 a R$ 550 por noche, US$ 106 a US$ 110 |
| Por meses, el resto del año | Quien viene a trabajar una temporada (polo tecnológico, nómadas digitales), con contratos de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48) | Según el contrato |
| Anual | Un inquilino, contrato largo | Un año de alquiler, cerca de 5,4% del precio: R$ 47,2 por m² al mes en Ingleses y R$ 61,19 en el promedio de la ciudad |
Diarias: relevamiento propio en Booking.com, semana del 10 al 17/01/2027, búsqueda del 08/10/2026, sin impuestos, al dólar de R$ 4,9892. Alquiler anual: FipeZap Locação, agosto de 2026, dividido por el FipeZap venta de septiembre de 2026.
La lógica de una casa de playa es tener un lugar propio y que el departamento trabaje el resto del año. En el Norte de la Isla, el esquema que usa Ceni & Southier es el alquiler híbrido: por noche en el verano y por meses el resto del año, para que quede alquilado el año entero. Unas semanas de uso propio entran en el mismo plan. Cómo se elige el modelo, en alquiler anual, temporario o híbrido; los precios de enero por edificio, en alquiler en enero de 2027 en el Norte.
¿Cuánto cuesta mantener el departamento de playa en la Isla una vez entregado?
Con las llaves empiezan las expensas del edificio y el IPTU municipal, además de seguro, luz e internet. Para alquilar por temporada se suman la administradora, que cobra de 15% a 30% de lo recaudado, y la limpieza entre huéspedes.
| Gasto | Qué es | Cuánto y cuándo |
|---|---|---|
| Expensas (condomínio) | Los gastos comunes del edificio | Varían por edificio y se pagan desde las llaves (STJ, Tema 886) |
| IPTU | El impuesto municipal anual del inmueble | Proporcional al valor del inmueble, con opción de cuotas |
| Administradora de temporada | Se ocupa del anuncio, del check-in y de la limpieza | 15% a 30% de lo recaudado (PBTur 2026; CRECI-SP, 30% en temporada de hasta 90 días) |
| Limpieza y ropa de cama | Entre una estadía y la siguiente | Por estadía, y casi siempre la cubre la tasa de limpieza que paga el huésped |
| Seguro, luz e internet | Los servicios de siempre | Mensual o anual |
STJ, Tema 886; PBTur (2026); tabla de honorarios del CRECI-SP (27/10/2026).
El total de un año, gasto por gasto, en cuánto cuesta mantener un departamento en Florianópolis; quién hace qué cuando no estás, en administrar desde Argentina. En tu declaración argentina, el departamento entra en Bienes Personales como bien en el exterior (ARCA); el cálculo lo hace tu contador.
¿Qué cambia entre un pozo en Mar del Plata y una obra al costo en Florianópolis?
En Mar del Plata y en la Isla se compra antes de que el edificio exista; cambia el marco. En Florianópolis, la obra va a precio de costo, registrada antes de vender, con cuotas en reales, escritura a tu nombre en Brasil y alquiler híbrido.
| Pozo en Mar del Plata | Obra al costo en Florianópolis | |
|---|---|---|
| m² de referencia | US$ 1.993 promedio; US$ 2.959 a 3.405 en Stella Maris y Playa Grande | US$ 2.096 (Ingleses) a US$ 2.727 (promedio) |
| Esquema | Boleto a precio cerrado o fideicomiso al costo | Construcción por administración, a precio de costo (Ley 4.591/64, art. 58), con una SPE por edificio |
| Antes de vender | Según el esquema | Incorporación registrada en la matrícula del terreno (art. 32) |
| Moneda de las cuotas | Dólares, o pesos con el CAC | Reales, ajustados por el CUB o el INCC |
| Documento | DNI y CUIT | CPF, gratis en el consulado de Brasil, y pasaporte |
| Dónde queda el patrimonio | En la Argentina | En Brasil, a tu nombre |
| Alquiler | Temporario en el verano o anual | Híbrido: por noche en el verano, por meses el resto del año |
Zonaprop (abril de 2026), FipeZap (septiembre de 2026), Ley 4.591/1964 (Planalto).
El paso a paso de una obra al costo en la Isla, con la cuenta en dólares, está en departamentos en pozo en Florianópolis; qué entra en el presupuesto, en precio de costo; la comparación de tres ciudades de costa, en Florianópolis, Montevideo o Mar del Plata.
¿Cómo se compra en pozo en Florianópolis viviendo en Mar del Plata?
Con CPF y pasaporte, sin residir en Brasil: sacás el CPF en el consulado de Brasil, verificás el registro de la obra, firmás en persona o con un poder apostillado y pagás cada cuota por transferencia con contrato de cambio. La unidad se escritura a tu nombre al final de la obra.
- 1. CPF en el consulado de BrasilEl número fiscal brasileño, como tu CUIT. Gratis, en persona, con turno por el e-consular, pasaporte y partida de nacimiento, en el consulado de tu jurisdicción. Detalle en cómo sacar el CPF.
- 2. Verificar la obraPedí el número de registro de la incorporación y bajá la certidão de la matrícula por internet; pedí también la lista de obras entregadas, con dirección, para visitarlas.
- 3. FirmarEn Florianópolis o con un poder ante escribano marplatense, apostillado y con traducción jurada en Brasil. Un abogado en Brasil lee el contrato: referencia de la OAB/SC, 1% del valor (Resolución 03/2026).
- 4. Pagar las cuotasCada cuota viaja desde una cuenta a tu nombre con su contrato de cambio, de un banco o casa de cambio autorizada por el Banco Central do Brasil. Paso a paso en cómo transferir dinero a Brasil.
- 5. Seguir la obraCronograma por etapas, fotos con fecha y un canal directo con quien construye, en español. Cómo leer un informe, en seguir una obra desde Argentina.
- 6. Recibir y escriturarCon el habite-se, la habilitación de la Prefeitura, vistoria, llaves y escritura de tu unidad, con matrícula propia a tu nombre.
Los gastos de la compra y las tres maneras de firmar, en detalle, en comprar departamento en Brasil siendo argentino.
¿Cómo se viaja de Mar del Plata a ver una obra en Florianópolis?
No hay vuelo directo: se vuela a Buenos Aires, con 31 frecuencias semanales en el verano 2027, y de ahí hay 36 vuelos semanales a Florianópolis (Aerolíneas Argentinas). En auto, son dos jornadas de manejo por Uruguay, con una noche en el camino (Ruta0, 13/10/2026).
| Cómo | Trayecto | Dato | Fuente |
|---|---|---|---|
| Avión | Mar del Plata – Buenos Aires | 31 frecuencias semanales en el verano 2027 | Aerolíneas Argentinas, vía La Capital MdP, 27/08/2026 |
| Avión | Buenos Aires – Florianópolis | 36 vuelos semanales directos en el verano 2027 | Aerolíneas Argentinas, vía Infonegocios, 28/08/2026 |
| Auto | Mar del Plata – Florianópolis por la Autovía 2, Zárate, Colón–Paysandú y Rivera | Dos jornadas de manejo, con noche en Tacuarembó, Uruguay | Ruta0, 13/10/2026 |
| Micro | Mar del Plata – Retiro y Retiro – Florianópolis | Unas 33 horas y media en total | Rome2rio, 13/10/2026 |
Datos de la guía de rutas del sitio, conferidos en octubre de 2026.
Para ver una obra conviene un viaje de dos o tres días: el terreno o la estructura, el barrio a pie y al menos una obra ya entregada de la misma constructora, para mirar las terminaciones y hablar con quien vive ahí. Las doce obras de Ceni & Southier, todas con dirección y sin atrasos en veinte años, están en obras entregadas. La ruta completa, con peajes y papeles del auto, en Mar del Plata a Florianópolis en auto.
¿Conviene tener una casa de playa en dólares fuera del país?
Para quien ya veranea en la costa atlántica, una casa de playa en Florianópolis suma uso propio en el verano, alquiler híbrido el resto del año y patrimonio en Brasil, fuera de la Argentina, con la referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra.
| Si tu caso es… | Conviene… |
|---|---|
| Querés la casa de playa a pocas horas de tu casa | Mar del Plata, comparando el aviso con el m² del barrio |
| Querés una parte del patrimonio fuera del país, a tu nombre | Una obra al costo en la Isla, registrada antes de vender, con una constructora que ya entregó doce |
| Querés que el departamento trabaje también fuera del verano | El Norte de la Isla, con alquiler híbrido |
| Querés más metros cerca del mar por el mismo dólar que Playa Grande | Ingleses, en el Norte de la Isla: US$ 2.096 por m² (FipeZap, septiembre de 2026) |
Cuándo no conviene una obra en la Isla
- Si podés necesitar ese capital antes de la entrega.
- Si buscás una renta mensual durante la obra: hasta las llaves no hay intereses ni alquiler.
- Si querés la casa de playa para este mismo verano.
Criterio vigente a octubre de 2026. Se puede invertir y disfrutar al mismo tiempo: el departamento que usás en enero es el mismo que se alquila por meses en invierno. La comparación con Pinamar, Cariló y Villa Gesell, en frente al mar en la costa atlántica o en Florianópolis; la decisión completa, en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de decidir entre Mar del Plata y Florianópolis
- ¿Comparaste el m² cubierto con el m² cubierto, con una sola fuente por ciudad?
- ¿Pediste el precio de una unidad con vista y otra sin vista del mismo edificio?
- ¿Sabés en qué moneda y con qué índice se ajustan las cuotas de cada lado?
- ¿Decidiste si el departamento va a ser para uso propio, alquiler o las dos cosas?
- ¿Viste las obras entregadas de la constructora, con dirección?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Mar del Plata?
No hay un índice solo de pozo. El m² promedia US$ 1.993 en la ciudad y US$ 3.405 en Playa Grande (Zonaprop, abril de 2026). Cada desarrollo fija su propia lista: pedí por escrito el precio por m² cubierto.
¿Cuánto sale el m² en Playa Grande?
Unos US$ 3.405, el barrio más caro de Mar del Plata (Zonaprop, abril de 2026); el Roomix Index da US$ 3.226 (corte de octubre de 2026), con otra metodología.
¿Dónde conviene invertir en Mar del Plata?
El Index muestra los barrios por m²: Playa Grande, Leandro N. Alem y Lomas de Stella Maris arriba (US$ 3.405, 3.242 y 2.959) y Las Lilas abajo (US$ 787).
¿Cuánto cuesta el m² en Lomas de Stella Maris o en Leandro N. Alem?
Unos US$ 2.959 en Lomas de Stella Maris y US$ 3.242 en Leandro N. Alem (Zonaprop Index, abril de 2026, precio de los avisos).
¿Qué diferencia hay entre pozo y a estrenar?
El pozo se compra antes de que exista el edificio, con cuotas durante la obra; el a estrenar ya está terminado y sin uso. En pozo se paga el precio de lanzamiento y se recibe el departamento al final.
¿Hay vuelo directo de Mar del Plata a Florianópolis?
No. Se vuela con escala en Buenos Aires, que tiene 36 vuelos semanales directos a Florianópolis en el verano 2027 (Aerolíneas Argentinas).
¿El departamento en Florianópolis queda a mi nombre?
Sí. Durante la obra tenés un contrato sobre una unidad identificada del proyecto registrado; al final, la unidad se escritura e inscribe a tu nombre, con matrícula propia en el Registro de Imóveis.
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
