¿Cómo puede pagar un argentino un departamento en Brasil?
Un argentino tiene tres formas de pagar un departamento en Brasil: hipoteca bancaria, que exige residencia e ingresos en Brasil (o 40% a 50% de entrada en una fintech); cuotas durante la obra, directo a la constructora y sin banco; o contado, por una unidad lista. La mayoría elige las cuotas en pozo (ABECIP, ZS Advogados y Regente, 2026).
| Hipoteca bancaria | Cuotas durante la obra (pozo) | Contado (unidad lista) | |
|---|---|---|---|
| ¿Para quién? | Residente con CRNM e ingresos en Brasil; fintechs aceptan ingresos del exterior con 40–50% de entrada | Cualquiera con CPF y pasaporte, resida o no | Cualquiera con CPF y pasaporte |
| Entrada | 20% (residente, banco) a 40–50% (no residente, fintech) | En el mercado, 20–30%; depende del proyecto | 100% |
| Plazo | Hasta 35 años | Los meses de obra: 24 a 36, a veces más | — |
| Tasa | Tasa de mercado brasileña (Selic 13,75% en septiembre de 2026 como referencia) | Sin tasa bancaria; las cuotas suelen ajustarse por un índice de construcción (INCC) hasta la entrega | Sin tasa |
| Qué comprás | Unidad lista o en obra, con el banco en el medio | La unidad a costo de obra, antes de existir | Precio de mercado de hoy |
| Riesgo principal | Tasa y cambio real/peso | La constructora: que entregue lo que firmó | Pagar el precio más alto |
Fuentes: ABECIP, “É possível financiar imóvel no Brasil morando no exterior?”; ZS Advogados, “Financiamento imobiliário para estrangeiros” (abr/2026); Regente Imóveis, “Real estate financing for foreigners” (2026); MySide, “Fluxo de pagamento de apartamentos na planta”; Copom, 16/09/2026. El detalle de tu contrato manda sobre cualquier tabla.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado a 20% por año de obra, al lado de lo que pasó de verdad con el plazo fijo en pesos (−46%) y el dólar guardado (−26%) desde diciembre de 2017.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 51.875; en la caja, US$ 50.000.
Quiero el estudio con US$ 50.000 Ver la calculadora completa →¿Cómo se paga un departamento en pozo sin crédito bancario?
En pozo, el departamento se paga directo a la obra: una entrada (en el mercado, 20% a 30%, MySide 2026), cuotas mensuales durante los 24 a 36 meses de construcción y, según el proyecto, un saldo a la entrega. Los pagos van por transferencia internacional con contrato de cambio y, con el habite-se, la unidad se escritura a tu nombre.
- Reserva y contratoElegís la unidad, firmás el contrato (promesa de compraventa o, en nuestro modelo, el instrumento de la sociedad de propósito específico) y pagás la entrada. El contrato tiene que decir precio, cronograma, qué índice ajusta las cuotas, plazo de entrega y qué pasa si alguien no cumple.
- Cuotas mensuales durante la obraSe pagan por transferencia internacional (contrato de cambio) a la cuenta de la constructora o de la SPE. Cada pago queda registrado: eso es lo que después permite acreditar el origen y, si querés, repatriar.
- Ajuste de las cuotasEn Brasil las cuotas de obra suelen ajustarse por el INCC (índice de costo de la construcción). En nuestro modelo se paga el costo real: lo que la obra cuesta, con rendición. Preguntá cuál es la regla antes de firmar.
- Entrega y escrituraCon la obra terminada y el “habite-se” (habilitación municipal), se escritura y se registra a tu nombre. Si quedó un saldo, se paga ahí; algunos proyectos ofrecen seguir en cuotas con la constructora después de la entrega.
¿Qué preguntar antes de firmar una compra en pozo en Brasil?
Antes de firmar una compra en pozo en Brasil, pedí por escrito la entrada y las cuotas con fechas, el índice que las ajusta, si hay saldo a la entrega, qué pasa si alguien se atrasa (la Ley 13.786/2018 regula el distrato) y a qué cuenta pagás, con CNPJ. Pagos a persona física o sin contrato son señal de alerta.
Preguntá
- ¿Cuál es la entrada y cuántas cuotas? — Por escrito, con fechas.
- ¿Qué índice ajusta las cuotas? — INCC, costo real u otro; nunca “depende”.
- ¿Hay saldo a la entrega? ¿Se puede pagar en cuotas? — Sí/no y condiciones.
- ¿Qué pasa si me atraso? ¿Y si la obra se atrasa? — Multas y plazos de los dos lados (Ley 13.786/2018 regula el distrato).
- ¿A qué cuenta pago y a nombre de quién? — Constructora o SPE, con CNPJ.
Señales de alerta
- “Financiación propia” sin contrato que la describa.
- Entrada muy baja con precio muy bajo: la cuenta no cierra para nadie.
- Pagos a cuenta de persona física o “en efectivo en Argentina”.
- Cronograma de obra sin fecha ni penalidad.
- Ninguna obra entregada que se pueda visitar — la lista de cinco chequeos.
¿Lo verificamos juntos?Te mandamos la matrícula, el contrato y la minuta de una obra en marcha, para que los revises con tu abogado o escribano.
Pedir los documentos¿Cómo se paga un departamento en una obra de Ceni & Southier?
En Ceni & Southier, el inversor paga el costo real de obra en cuotas durante la construcción, sin banco, con cronograma y rendición por escrito. Así se pagaron sus doce obras entregadas en el Norte de Florianópolis desde 2005. La referencia de valorización es 20% al año durante la obra (del precio de lanzamiento al de entrega).
Doce obras entregadas en el Norte de la Isla, todas pagadas así: costo real de obra, en cuotas durante la construcción, con cronograma y rendición por escrito, sin banco. Nuestra referencia es de 20% al año de valorización durante la obra, y los plazos son los del contrato. Lo que sí hacemos es mandarte los números — entrada, cuotas, m² privativos, fecha de entrega — antes de que decidas nada, y las direcciones de las doce obras para que las veas. La guía de cuánto cuesta el m² y la de cómo seguir la obra desde Argentina completan el cuadro; cómo entra la plata te lo explicamos por WhatsApp, con los documentos.
Antes de decidir cómo pagar: cinco preguntas
- ¿Sé que como no residente no tengo hipoteca bancaria en Brasil?
- ¿Tengo por escrito entrada, cuotas, índice de ajuste y saldo a la entrega?
- ¿Sé a qué cuenta pago y con qué CNPJ?
- ¿Leí qué pasa si me atraso yo y si se atrasa la obra?
- ¿Verifiqué a la constructora antes de pagar la primera cuota?
¿Querés el cronograma de pago de nuestros proyectos, por escrito — entrada, cuotas, fecha de entrega? Te lo mandamos por WhatsApp.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Un argentino puede sacar crédito hipotecario en Brasil?
Como no residente, en la práctica no: los bancos piden CRNM, ingresos en Brasil e historial. Con residencia y trabajo en Brasil, sí, como cualquier brasileño. Algunas fintechs aceptan ingresos del exterior con 40–50% de entrada.
¿Cuánto hay que dar de entrada en pozo?
En el mercado brasileño, entre 20% y 30% del valor, pagado hasta la entrega o al inicio, según el proyecto; el resto en cuotas durante la obra. Cada constructora tiene su esquema: pedilo por escrito.
¿Las cuotas tienen interés?
No hay tasa bancaria. Las cuotas de obra suelen ajustarse por un índice de costo de construcción (INCC) hasta la entrega, o, en nuestro modelo, por el costo real con rendición. Es distinto de un interés: es actualización.
¿Puedo pagar desde Argentina?
Sí, por transferencia internacional con contrato de cambio, a la cuenta de la constructora o de la SPE en Brasil. Cada pago queda registrado. Cómo entra el dinero te lo explicamos por WhatsApp, con los documentos.
¿Y si no puedo seguir pagando?
El contrato define la salida (distrato) y las penalidades; en Brasil la Ley 13.786/2018 regula qué se devuelve. Leelo antes de firmar y preguntá por escrito.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
